房企数量由增转降 这一历史性拐点正在到来

近日，142家上市房企2015年中报显示，上半年负债合计近3.4万亿元，同比增长13%，平均负债率为76.8%，创下近年峰值，超过四成负债率超过70%红线。净利润率只有约9%，相比2013年已显著下滑约3个百分点。

房企数量由增转降历史性拐点正在到来。2011年之前约十年，行业利润率很高，而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。

这组数据说明了哪怕是上市公司型房企，日子也并不好过。负债率超过70%，属于风险增加区域。在楼市繁荣期，部分房企高负债，就意味着高杠杆，这是有利于快速扩张的。但在市场平稳期或低迷期，仍出现高负债，多属经营压力和风险显现。

截至今年7月末，商品房待售面积为66259万平方米，其中商品住宅待售面积同比增长18.1%。今年以来楼市复苏，但是区域差异明显，一线城市显著回暖，二线城市有所反弹，而广大三四线城市复苏乏力，住宅库存仍处历史偏高水平。

上市公司业绩已经显现承压，而更多中小房企经营压力更是在继续恶化之中。国家统计局数据表明，2005年房地产开发企业5.6万家，2013年增至9.1万家，其中仅在受金融危机冲击后的2009年房企数量略有下降。

从房企数量变化来看，看似并无压力加大迹象；其实不然，房企数量由增转降的历史性拐点正在到来。房企数量一般与新房销量呈正相关。1998年以来，我国新房成交量不断增长，其中仅2008年和2014年下降。新房销量未见历史大顶，房企数量不可能大幅下降，因为是按项目公司统计。2014年房企数据尚未公布，很可能再次出现下滑，也就是说，2014-2017年间很可能将会出现历史高点。

业内专家曾经指出，2011年房企购地量事实上已经见到历史大顶，2013年新开工量也已是见到历史大顶，2016年或2017年新房销售将也很可能见到历史大顶。所以房企数量很可能在2013-2017年见到历史大顶。另外，近两三年行业并购案例越来越多，这从融创的频频行动即可管窥。这也会加速房企数量见顶。

如果从更大的视角和格局观察，其实2011年已经是中国房地产业黄金时代与白银时代的分界线。2011年之前的约十年，行业利润率很高，绝大部分时间段，开发商不管大中小，过得都是胡吃海喝的蜜日子。而2011年开始，行业利润率持续下滑，微利项目、甚至亏损项目越来越多。三四线城市中小房企的苦苦挣扎自不必说，即便是在一线城市风光抢地的那些大房企，谁又敢拍胸脯保证高价地一定能带来高利润？

因此，以历史的眼光看长期的趋势，必定会有越来越多的开发商退出这个行业，而继续呆在这个行业的多数企业也将转型，这是一个行业的宿命。但并不代表这个行业的完结。一方面二手房市场规模将越来越大，另一方面城市更新将一直存在。另外，新房开发行业的集中度还将继续提高，10-20家大型房企的营收规模还将继续扩大。这个行业的游戏还将继续，只是玩家哭多笑少。

北京土地市场现“金九”昔日地王解套否？

9月以来,孙河区域连续出现两块“地王”级地块,楼面价均超过5万元/平方米。从8月31日开始,沉寂了一个多月的北京土地市场逐渐迎来复苏。由于这一轮出让的地块均较为优质,起价虽然较高,却也吸引了不少房企的关注。仅8月31日-9月9日这十天,北京的土地成交纪录被频频刷新。

而据北京市国土资源局新土地出让公告显示,9月份共有6宗住宅地块入市交易,出让起始价合计达到180亿元,因此业内普遍分析认为,9月北京土地市场将迎来一个出让小高峰。

入市即现高价地

供应的稀缺刺激了企业的购地意愿。亚豪机构副总经理任启鑫此前曾表示:北京住宅地块近两年供应更加稀缺,今年前7个月仅有21宗宅地实现成交,这一成交量创了近三年同期的新低。而从近一段时间的土地出让情况来看,事实也的确如此。

8月后一天,丰台区榴乡桥地块以50.25亿元的总价被中铁建与方兴联合体取得,折合楼面价达5.2万元/平方米。9月1日-9日的3次土地出让,也均引发了多个品牌房企的激烈竞争。

9月2日,曾经流拍的孙河地块出让,保利首开联合体以64.83亿元总价、近5.4万元/平方米楼面价斩获孙河新地王。

9月8日,保利首开龙湖联合体在东坝以42.5亿元总价、4.7万元/平方米的楼面价拿下了又一宗高价地。

9月9日,懋源又以29.4亿元、9.6万平方米异地配建保障房的代价拿下孙河又一高价地块,商品房楼面价也高达5.26万元/平方米,超过了当年中粮地块的楼面价。

同时,记者统计发现,截至9月9日,年内北京市土地市场累计成交地块50宗,成交金额累计超1012.83亿元。在这50宗出让的土地中,商品房住宅土地仅有22宗。

联合拿地“爱”首开

可以说,土地入市即成为高价地的情况已经成为一个市场现象,短短十天来,北京连续四宗入市土地已吸金超过185亿元。值得注意的是,近日来出让的四宗土地中,有三宗都是被联合体所斩获。

事实上,从年初华润、首开、平安联合体相继拿下亚林西、白盆窑地块开始,再到近日保利、首开、龙湖、平安等品牌房企组联合体拿地,“组团”拿地的现象在北京土地市场上更加普遍。

“房企会倾向于和本地企业抱团,组联合体拿地,既能够分摊风险,又可以利用本地企业背后的资源。”亚豪机构市场总监郭毅在接受采访时分析,“比如首开,现在很多房企都喜欢和首开联合拿地,这主要是因为作为本地国企,首开更了解政府的需要,而其操盘能力相对较弱,则正好能够同联合的品牌房企形成互补。”

“被高端化”项目将增多

值得注意的是,由于地价原因,目前及未来北京房地产市场上“被高端化”的项目正越来越多。

在多位业内人士看来,由于建设成本的原因,在北京兴建的房地产项目,其实际销售均价一般都会是拿地楼面价的两倍以上,因此连日来出让的几宗地块,由于楼面价均超过4万元/平方米,甚至达到5万多元/平方米,将来项目入市时价格预计都将接近或超过10万元/平方米。

“土地价格肯定会影响到房价,企业不会为地价买单。”郭毅表示,“现在房企在北京土地市场的拿地成本高,后还是会由消费者来买单。”