"地王"潮涌现背后:十大房企八成拿地款流向一二线城市

进入9月，土地市场高潮迭起。不足半月的时间，北京、上海、杭州等地接连诞生五宗地王，揽金近513亿元，将今年炙手可热的土地市场推向新高潮。

记者发现，在新一轮地王潮涌现的背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的动作。中指研究院的统计数据显示，十大品牌房企在一二线城市的拿地规模占比稳步提升，2013年一季度达到69.4%，二季度则增加至78.7%，房企回流引发的土地饥渴是造成地王涌现的重要原因。

一二线城市地王躁动

短短的半月内，北京武汉等地接连诞生五宗地王，揽金达513亿元，土地市场仿佛回到2009年底至2010年初的楼市疯狂期。

9月4日，融创中国以“超出市场想象力”的7.3万元/平方米的地价夺下北京农展馆北路8号地块，创下北京土地出让史上的地王纪录，揭开新一轮地王大戏的序幕。仅仅一天之后，市场目光聚焦转移向上海，随着新鸿基以217.7亿元的总价拿下徐家汇中心地块，成为历史上总价的第二高度，仅次于2009年255亿元成交的广州亚运城地块。

但地王潮并不局限在一线城市，杭州、武汉等城市地块拍卖纷纷创出新高，标志着地王潮蔓延至二线城市。

在地王涌现的同时，地方政府赚得盘满钵满，记者发现，一二线城市的土地出让金收入大多超越去年同期，北京、上海至今土地出让金收入已经突破千亿，即便是南京前八月土地出让金收入也达到505亿元。

主流房企回流

在盛富资本和协纵国际总裁黄立冲看来，新一轮地王潮涌现的背后，是主流房企加速回流一二线经济发达城市的表现，由于这些城市优质地块少，竞争非常激烈，容易出现单价、总价等各种标准的“地王”项目。

世联地产的统计数据也显示，今年上半年，包括万科、保利地产等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市仅为21%。

恒大地产的转向也验证了这一趋势。其财务报表显示，2012年恒大的拿地结构中，一二线城市占比仅为13%，但截至今年上半年，该数据占比大幅提升至38%，鉴于恒大在下半年在杭州、北京等地继续大手笔拿地，该数据在下半年仍将提升。

“开发商在拿地思路上的改变，表明其清楚的意识到，未来中国城镇化的获益者依然主要集中在一二线城市，三四线城市难有转机。”世联地产首席市场分析师吴志辉告诉记者。

“某上市房企曾经在连云港拿了一大片土地用于住宅开发，项目原本计划分三期开发，但是在一期开盘后发现市场规模太小，供求关系极度严峻，怎么卖也消化不完，导致第二、第三期都搁置了。一二线发达城市就算价格再高也总有需求支撑，三四线城市就算价格再低也未必有市场需求。”吴志辉告诉记者。

房企担忧政策转向

对众多房企而言，斥巨资拿地回归一二线城市固然是好事，但这些高价地最终能否以更高价卖出顺利脱手，依然是未知数。

以融创拿下的北京农展馆地王为例，业内人士预计，未来售价将超过15万元/平方米，甚至可能达到20万元/平方米，在目前北京豪宅市场均价尚未超过12万元/平方米的背景下，这对于企业的产品定位与定价策略带来极大的考验。

“房企敢于高价拿地王，是因为他们判断一二线经济发达城市的房价客观上还有一定上涨空间，这类城市尤其是优质地块从长期来看是稀缺的，即便遇到市场逆转，也只会难受一段时间，从来没有听说过有房企因为在一二线城市拿地王而倒闭。”吴志辉认为。

然而，记者发现，今年内已经曝出了两块失败的地王项目。6月20日，雅戈尔公告称决定放弃开发杭州地王，退地给政府。为此，雅戈尔损失定金4.84亿元，如果该地块再次出让的成交价格不足原土地价款的80%，雅戈尔还需补足差额。中冶置业于去年11月以56.2亿元拿下的南京地王，同样面临被政府收回的命运。

9月4日，北京农展馆地王引发的关注余温未降，5日上海、杭州、苏州一日内又连续拍出三个“地王”，三块土地总成交价超过400亿元。仅仅两天时间，四大城市连现四个“地王”，特别是北京地块楼面价竟高达73099元/平方米，连业内人士都大呼意外。

在中国经济持续低迷下，今年的土地市场却逆市火爆。仅8月一个月，北上广深等十个典型城市土地出让金收入就达811.6亿元，同比增长149.3%。土地成交均价为每平方米3259元，同比增长151.4%，已持续11个月同比正增长。

“地王”年年有，今年何其多。“地王”频现背后自有其自身经济逻辑。最重要也是最直接的原因就是房企对未来楼市还是看好的，可以说，所有高价拿地房企都对未来的房地产需求持续保持高位充满信心。二是去年下半年以来的不俗销售业绩已经为房企准备了充足的弹药，再加上通过各种银行表外融资渠道获得的资金，“不差钱”的房企拿起地来自然底气十足。三是在一二线城市，具有位置优势的土地已经成为稀缺资源，“物以稀为贵”，地价不涨也难。四是大部分房企手中的土地库存已不多，补库存显然是公司发展的刚性战略需求，在土地市场供应严重不足的情况下，地再贵也得硬着头皮上。用某开发商的话说，就是“死也得去赌”。

何况，这种“赌”不一定就会死。2009年、2010年、2012年，每次“地王”出现时，大家都认为是在“赌”。可接下来的事实却一再证明，“赌”不但没有死，可能还活得比别人好。时至今日，这种先验性的认知在很多开发商的脑海里已经根深蒂固。

只是，这种“越调越涨”的游戏是否真的如开发商所愿能继续“赌”下去？笔者个人不看好。在过去的十年，房地产看空派因为“屡屡失言”常常被大家所调侃，而唱多派则以胜利者的姿态洋洋自得。房地产市场如所有其他商品市场一样，有涨就有跌，调整迟早会来，这一点我坚信，除非中国的经济发展模式有巨大的转变。中国楼市从来没有经历过调整的“一路上扬”，肯定会迷惑贪婪人们的双眼，只有当潮水退去时，才会知道谁一直在裸泳。

之所以会调整，因为我们已经开始步入经济增长的新台阶。包括德国、日本、韩国、中国台湾等国家和地区的发展经验表明，在经历了二三十年的高速经济增长后，当人均GDP达到11000国际元左右时，无一例外地会出现增长速度的自然回落。据有关研究测算，2012年我国的人均GDP已经超过9000国际元。再纵观2009年后中国经济的发展现实，可以初步判断中国经济增速确实正在经历不同增长平台之间的切换。经济增长由高速切换到中速或低速时，人们最容易犯两类错误：一是“推高”，不惜一切手段想回到以前的高速增长时代；二是“快落”，当转型问题处理不好时，经济容易陷入“泥潭”。而且经验表明，“快落”往往是“推高”造成的，开始不认输，结果输得更惨。想想我们当前对中国经济或者中国楼市未来的盲目乐观，是不是也在犯类错误呢？

经济转换期特点是需求发生了根本性的变化。在平台切换前，经济波动造成的短期需求不足和产能过剩往往会被随后而来的长期需求增长所吸收。据国务院发展研究中心刘世锦的研究，我国的长期需求峰值将陆续到来。城镇化住宅需求的年度峰值约为1300万套，预计出现在2015年左右，此后可能会保持既有水平或者开始出现负增长。

刘世锦研究还表明，在经济换台阶时，人们的预期容易产生混乱，情绪波动比较大，经济的走向不是太明朗，所以这一时期经济具有超过以往的不稳定性和不确定性。日本在“失去的二十年”里最厉害的时候房价下跌了近三分之二；从1997年到2002年的5年时间里，中国香港大部分房子大跌了50%左右。而今天，李嘉诚已经开始抛售内地的房产以“落袋为安”。难道，在中国经济整体下台阶、房产税试点进一步扩围、土地制度改革有望于不久后启动的大背景下，中国房价的调整有可能会是例外吗？

今天的高地价注定要与未来的高房价相连，在中国经济不可避免地下台阶的大趋势下，近乎疯狂的“地王”频现绝不是什么好兆头。