大型房企4月份拿地增长56%
证券日报2015/06/02 10:14
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
炒股赚了钱去哪?答案或许是炒房!也许是感受到“风口”即将吹向房地产业,大型房企拿地的热情正逐渐高涨。当然,动辄亿元的拿地成本价背后,是银行“微利”甚至“倒贴”的低成本资金的支撑。
“别看银行财大气粗,但多数情况下都是银行主动争取成为大型房地产企业的主办银行或战略伙伴,而主要的手段自然是降低贷款利率、提高授信”,一位城商行有关人士对《证券日报》记者表示,“由于与大型房企的合作不仅仅是优质开发贷那么简单,还包括获得优质住房按揭项目和大体量存款,甚至是中高端客户的数据,银行不赚钱、甚至在极端场合下‘倒贴钱’也要争夺客户”。
该人士的观点得到了市场数据的验证。经过今年的连续降息,目前银行给予优质客户的贷款利率(LPR)已经降至5.05%,而5月份后一周,一直被解读为变相揽储的银行理财产品的平均率也仅为5.06%。
研究显示,10家品牌房企4月份累计新增土地面积200.92万平方米,环比上涨56.02%。
新政后拿地热
卷土重来
对于房地产业而言,如果说2013年和2014年有一个共同的“任务”,那就是“去库存”。然而,“3·30”新政出台后,楼市利好接连涌现,4月降准、5月降息,“拿地热”这个几乎已经让房企不敢奢望的词汇终于重新回到聚光灯下,不过,目前“拿地热”仍很难被判断为行业性趋势,大型房企的“量力而行”或许是更好的解读。
中指研究院近日发布的研究报告显示,其监测的10家品牌房企中有7家在今年4月份出手拿地。
研究显示,10家品牌房企4月份累计新增土地面积200.92万平方米,环比上涨56.02%;规划建筑面积为429.37万平方米,环比3月份上涨36.05%。拿地成本104.34亿元,环比3月份上涨59.69%。从地块新增数量来看,碧桂园为积极,4月份揽地17宗,拿地成本13.07亿元;房地产龙头万科4月份新增土地储备5宗,成本总计52.94亿元,为4月份拿地成本之;恒大和世茂则分别拿地3宗和2宗,成本分别为7.8亿元和7.58亿元;金地、绿城和龙湖各拿地1宗,成本分别为逾20亿元、0.17亿元和2.66亿元。
《证券日报》记者注意到,与可谓是“烧钱”拿地相呼应的是房企的融资。研报显示,4月份重点监测房企发生融资38笔,累计融资金额合计761.27亿元,较3月份小幅上涨约12.32%。其中单笔融资不少于20亿元的有12笔,融资单笔高为80亿元。4月份,银行贷款为房企融资的主要途径,共融资10笔,融资总额为142.15亿元;此外,另有4笔为银行贷款进行的融资担保和2笔向银行申请的委托贷款。相关房企中,荣盛发展4月份连续融资四笔,其中多为给控股子公司银行贷款提供融资担保。
从5月份的情况来看,不仅仅是“10”房企在密集拿地。《证券日报》记者在同花顺公告栏目中检索5月份的上市房企公告发现,至少有18个公告标题的关键词就是“竞得土地使用权”;另有2个公告披露了房企拟参与竞拍土地使用权(终结果尚未正式确定)。其中,部分房企尤其是大型房企不仅仅竞得一宗土地。
华夏幸福5月28日公告称,子公司固安京御幸福房地产开发有限公司及永定河房地产开发有限公司在固安县国土资源局举办的国有建设用地使用权招标出让活动中共竞得了五宗地块的国有建设用地使用权,并取得了《 中标通知书》 。而此前的5月4日和5月16日,该公司已经分别披露称,公司”) 间接全资子公司大厂华夏幸福基业房地产开发有限公司及廊坊幸福基业教育投资有限公司在大厂县国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中竞得了编号03-361、03-362号两宗地块的国有建设用地使用权,并取得了《 大厂县国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》;子公司香河孔雀城房地产开发有限公司在香河县国土资源局举办的国有土地使用权挂牌出让活动中竞得了编号2015-2、 2015-3、 2015-4号三宗地块的国有土地使用权,并取得了《 国有土地使用权挂牌出让成交确认书》。也就是说,5月份该公司共计成功竞得10宗地块。
银行赔本
但不只赚吆喝
《证券日报》记者注意到,银行业作为资金主力支持房企融资的背后,大型房企多与银行“相交甚深”。
恒大集团官网信息显示,该公司与中国银行、农业银行、邮储银行、民生银行等均有战略合作或战略签约,4家银行给予恒大集团的合计授信高达1000亿元。而且,商业银行与恒大的合作不止于授信,还包括全产业链金融支持、现金管理、票据业务等领域。
既然“相交甚深”,全力支持自然也是战略合作的题中应有之意。
中粮地产2014年年报显示,该公司一年内到期的长期借款中,涉及银行的有10笔,包括多家国有大行和股份制银行。此外,该公司金额前五名的长期借款中,有4笔借款来自银行。上述银行贷款中,甚至出现了“基准利率下浮10%”的表述。即使是借款起始时间比较晚的借款中,也有银行给予其“基准利率上浮2%”的优惠价。
此外,招商地产去年综合资金成本仅为5.10%,同比下降0.13个百分点。
《证券日报》记者注意到,经过连续的降息和降准,目前优企业贷款基础利率(LPR)已经跌至5.05%,这也从侧面证明,银行在此项业务中并未掌握太高的定价权。相反,目前大型企业拥有的融资渠道有进一步扩张的态势,例如,万科此前发行的美元债的利率尚不足2%。
与之形成反差的是,银行的揽储成本始终居高不下。普益财富公布的数据显示,5月23日-5月29日,银行理财产品的平均预期率为5.06%,较前一周下降1个基点。其中,预期率在6%及以上的理财产品共44款,市场占比为5.16%。换句话说,如果将理财产品与揽储画上等号,那么银行的LPR贷款已经是赔本赚吆喝了。
当然,银行要赚的绝不仅仅是吆喝声。
“银行当然不是不想赚钱,但是优质企业在与银行的谈判中往往占据优势地位”,一位精通房地产业务与融资的律师对《证券日报》记者表示,“毕竟,从过往的记录来看,这些大型房企发生不良贷款的机率确实比较低,甚至就连争议和诉讼也很少发生”。
“对于优质企业,银行追求的往往是以量补价”,上述城商行有关人士进一步对《证券日报》记者表示,“从风控角度而言,银行的贷款结构中也必须包含相当比例的低价但优质的贷款。此外,在揽存压力比较大、优质贷款客户减少的背景下,大型房企确实属于稀缺资源”。
6月多地挂牌转让土地 上市公司拿地仍积极 上海证券报
记者从昆明市土地和矿业权交易中心、天津土地交易中心了解到,6月将会有多宗土地挂牌转让。其中,国家重点发展的区域土地成交情况比较活跃,如天津武清将会有多宗土地挂牌。
不过,近期土地成交整体情况并不乐观。据统计,1-4月,国有土地使用权出让收入9016亿元,同比减少5572亿元,下降38.2%。
多地多宗土地挂牌
中国证券报记者从昆明市土地和矿业权交易中心了解到,编号为“KCWH2012-23”的一宗国有建设用地使用权正在公开挂牌交易,挂牌及报价时限为6月15日至24日。该宗土地位于昆明市五华区普吉街道办事处,面积为43155.21平方米,土地用途为城镇住宅用地,出让年限为70年,交易起价为12946万元。
地块编号为“J2012-037-10”、“J2012-037-11”也在昆明市土地和矿业权交易中心挂牌,挂牌及报价时限自6月2日至11日,两宗土地位于昆明滇池国家旅游度假区海埂街道管理处大坝、河尾社区。前者面积为5281.05平方米,土地用途为商务金融用地,出让年限为40年,交易底价为1041.72万元;后者面积为6231平方米,土地用途为城镇住宅用地,出让年限为70年,交易底价为1229.81万元。
编号为“KCWH2012-23”的土地为再次挂牌。昆明市国土资源局4月30日曾在当地媒体发布该宗土地挂牌交易公告,但后因故中止交易,具体原因并未透露。
天津土地交易中心挂牌信息显示,6月份该中心也将有多宗土地挂牌。津西青(挂)2014-08号地块挂牌价格较高,起始价为5.26亿元。该宗土地位于天津市西青区精武镇安华道以南,地界范围内建筑物及其他附属设施已全部拆迁。该地块规划用地性质为居住、中小学幼儿园用地,出让土地总面积为99973.5平方米,其中,居住用地95885.1平方米,中小学、幼儿园用地4088.4平方米。受让人须在签订出让合同之日起1年内开工建设、4年内竣工。此外,位于武清开发区南东路东侧的三宗土地也将在6月挂牌,挂牌起始价分别为10040万元、8110万元和6350万元,土地用途均为城镇住宅,均要求受让人须在签订出让合同之日起1年内开工建设、4年内竣工。
上市公司拿地仍积极
从近期上市公司披露的公告来看,上市公司拿地热情不减。仅5月就有金科股份、国民技术、冠城大通、多伦股份、华夏幸福、中储股份、北辰实业(北辰香麓)、新城B、天赐材料等多家公司公布近期拿地的情况。这些土地既包括工业用地,也包括住宅用地。
国民技术以5200万元的价格拿下深圳市南山区高新北区内T401-0100宗地土地使用权,土地用途为工业用地(新型产业用地),公司表示将在该地块建设公司深圳总部研发办公大楼。金科股份全资子公司重庆市金科骏耀房地产开发有限公司5月28日取得重庆市开县一宗地的土地使用权,占地面积72480平方米,用地性质为居住用地,地块成交总价为2.2亿元。冠城大通5月28日以12760万元的价格拿下福建永泰县3地块,占地面积共计159543平方米,土地用途均为其他普通商品住房用地。
从即将挂牌的土地情况和近期成交的土地情况来看,重点发展区域的土地市场较为活跃。比如前文提到的天津市武清区6月将挂牌的土地情况,该地区恰恰位于京津冀区域,在京津冀一体化发展过程中潜力较大。
上市公司嗅觉往往为敏锐,多家上市公司已在布局京津冀区域的土地市场。近日,华夏幸福子公司固安京御幸福房地产开发有限公司及永定河房地产开发有限公司在固安县国土资源局举办的国有建设用地使用权招标出让活动中共竞得了5宗地块的国有建设用地使用权,合计面积为13.36万平方米,成交价格为2.66亿元。
中储股份日前公告,近日公司全资子公司天津中储陆港物流有限公司在天津土地交易中心以8868万元竞得编号为津辰港(挂)G2015-002号宗地的国有建设用地使用权。该土地位于天津陆路港物流装备产业园,出让面积13.68万平方米,出让年限50年,土地用途为仓储。该宗土地将由天津中储按规划条件进行建设开发,将对大力发展公司物流主业起到积极意义。
土地出让规模下降
不过,相对而言,近期土地市场的活跃程度已经大不如前。据统计,1至4月,地方本级政府性基金预算收入10444亿元,下降37%,同口径下降33.3%,主要原因为国有土地使用权出让收入9016亿元,同比减少5572亿元,下降38.2%。
根据国家统计局公布的数据,1至4月,房地产开发企业土地购置面积5469万平方米,同比下降32.7%,降幅比1-3月份扩大0.3个百分点;土地成交价款1571亿元,下降29.1%,降幅扩大1.3个百分点。实际上,从2014年开始,房企拿地就在收缩。国家统计局数据显示,2014年房地产开发企业土地购置面积3.34亿平方米,同比下降14.0%。
业内人士指出,土地出让金一直是地方政府财政收入的主要来源之一,而萎靡的房地产市场正在撼动土地出让金在地方收入中的地位。高企的库存让房企拿地更加谨慎,而开发商是土地市场的大买家之一,这也直接导致各地政府的土地出让金收入步入下行通道。
房地产市场的繁荣,曾吸引多家上市公司涉足房地产业务。根据机构监测,2009年底在沪深港三地上市公司中,有345家涉及房地产业务,其中沪深涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%。而2012年后,房地产市场分化程度不断上升,行业内洗牌加速,2014年沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家,5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。
需要看到,此前多个地方推出的房地产限购政策都已经取消,多地下发文件促进房地产市场平稳健康发展。有观点认为,2015年,房地产市场将延续上一年的调整回落趋势,但房地产市场的外部政策环境已经有明显改善,政策支持力度加大,整体市场有望迎来回暖契机。
下半年是土地出让高峰 楼市将迎来新一轮火热 广州日报
下半场，楼市将会收复更多失地，就成交量而言，会给予大家更多的惊喜。
但以今日楼市的规模、消费者的理性程度，下半场楼市无论成交量还是成交价都不会出现如股市般癫狂的状态。
5、6月之交，2015年楼市上半场即将过去，下半场即将到来。进入下半场，买卖双方都将看到一个更加火热的市场。
就关注度而言，上半场楼市给股市甩了好几条街，“中国大妈”都不炒楼转而炒股了。
就成交量而言，上半场楼市整体热度尚可。在“3·30楼市新政”、降息、降准等系列利好的刺激下，市场信心转暖，出手的买家增多，成交有所上升，成交同比下滑幅度不断收窄。只是，当年那种整体同步向上的景象不复存在。当中，既有像深圳的突然爆发，也有成交量继续大幅下滑的三四线市场。分化在今年上半场表 现更加明显。即使在广州，分化迹象也非常明显：南沙异军突起成交大涨；增城成交大幅下滑，几乎腰斩。
下半场，楼市将会收复更多失地，就成交量而言，会给予大家更多的惊喜。
上半场楼市形成的止跌、上升之势，下半场将更加明显，速度也会加快。
下半场的楼市，将会收获更多利好。降息、降准下半年陆续有来的可能性极高，国内、国际机构难得一致地判断：今年或出现自2008年以来大力度的降息。虽然 降息并非专门针对楼市，但持续的降息、降准，近十年低的贷款利率，确确实实减轻了买家的供房压力，将推动更多买家入市，带动成交量上升。
此外，地方松绑调控政策也会在下半场更广泛地出现。上半场，大多数城市的土地成交表现低迷，土地出让金同比相差甚远。下半场向来是土地出让高峰，为刺激 更多开发商争抢土地，在土地出让金上扳回一城，地方政府将会出台一些地方性的利好政策，例如公积金贷款方面的松绑，又或者像郑州一样给商品房（资料、团购、论坛）买家以补贴。 总之，限制买家购房的措施会陆续取消，刺激楼市成交的措施会继续增加。众多利好之下，商家肯定会借势营销，吸引更多买家入市。
下半场，楼市 未必能抢走股市的风头，但很有可能会争抢到部分股市的资金。当股指越走越高，股价越来越贵，股民尤其是资深股民对风险的担忧便会越来越深，之前已经赚了钱 的部分股民将会选择获利了结、落袋为安。这在上半场已有所体现，下半场会更加明显。这些人总会为资金寻找更好的出路，尽管现在的楼市已失去了以前那种凌厉 增长的势头，投资回报有所下降，但从中国人根深蒂固的投资习惯来说，楼市依然是很多人的投资选择。因此，下半场那些大户型、高端产品将会有更好的表现。
但以今日楼市的规模、消费者的理性程度，下半场楼市无论成交量还是成交价都不会出现如股市般癫狂的状态，惊喜会出现，惊吓则不至于。
