2010年房产楼市恐遇"拐点" 房产出租不如出售

今年以来政府频出收紧政策 楼市出售年比出租高三成以上

市场人士预料,央票利率有机会进一步调高，实际上今年以来政府频出收紧政策，楼市面临拐点，在当前情况下，租房收入远不如售楼收入，期间差距可达数倍。之前将房子出租坐等房价上涨的市民理财政策应做及时调整了。

案例

60岁的张伯手里有两套住房，一套自住，另一套则出租。出租的那套住房位于中山八路，有50平方米，月租金只有900元。张伯掐着手指头算了算，过去一年的租金收入中，还要扣除450元的中介费、900元的两次维修资金及1080的税金，而当初的装修也花了一万元，一年下来，出租房屋的收入只有8370元，不单连装修费都还赚不回来，而且家具损耗费都要花1500元了。

但是如果现在卖楼，张伯可以实收8000元一平方米的售楼收入，也即40万元，就算以当前的2.25％的一年期定存，其一年的收入为9000元，（9000-6000）/6000＝30％，也即售楼的固定比出租房屋的收入高三成了。

五羊新城周边，100平方米朝南的电梯房价格150万元，但是，其租金只有2000~3000元每个月。取其租金的值3000元和一年出租计，扣除交给中介费用——月租之50％，即1500元；交给各区部门的租金税收10％（一年租金收入的10％计征），即3600元；扣除家具损耗费20000×10％＝2000；则租房每年的收入是3000×12－1500-3600－2000＝28900元。但是，如果将此套住房出售，即可实收150万元，外加家具变现的2万元（估算）等于152万元，如果存银行定期利率为2.25％，一年收入为1520000×2.25％＝3.42万元，也即出售楼房的固定收入是不固定的其租金收入（考虑中间有可能发生的断租、维修费用及租金价格的下跌）的1.18倍了。

政策频收紧今年房价难以坚挺

楼市出现这种租不如售的苗头不是偶然的，而是有深刻的政策及市场背景。新年伊始，央行已采取了两项重要举措——提高3月期和1年期央票利率——以吸收过多的流动性。

接着，央行宣布上调存款准备金率。上调存款准备金率将直接增大房地产行业的资金压力，让开发商兜里的钱减少。此外，二套房贷也已全面收紧，二套房首付已高达40％以上。政府已经开始收回之前推动销售飙升的部分经济刺激措施，并采取措施提高房屋投机活动的成本了。

数据显示，广州去年全年住宅供应量仅605万平方米，是2006年以来供应量的一年，但成交量却高达904万平方米，为2007年以来的点。业内人士介绍，去年广州购房者中有70％是生意人，大部分都是投资性需求。随着“国十一条”的出台，投资投机性购房的需求会逐步减少，将导致今年楼市成交量减少了。

容易出租的房屋：公寓新楼 有学位地区

100平方米以上，环境好装修好的公寓新楼可向外国人出租，此时租金封顶也就是5000元，但是对市场行情熟悉的租客可以砍到4000~5000元。此外，在越秀区等重点小学的附近，为给小孩子就读方便，不少家长会选择在这里租房，75~100平方米的房租市场价格为2000~3000元。第三，一些老城区的批发市场周边，一些外来打工者会在附近租房，45~75平方米的房子租金为800至2000元。

“总体而言，目前100平方米的公寓的月租金也就能达到3000元”合富辉煌首席市场分析师黎文江如是说到。

售楼风险如何化解

除了售楼变现可收大量现金的好处外，近期售楼收入可能面临的损失主要风险即为楼价上涨。按照租金一般为1.5％来算，而一年期定期存款收入利率为2.25％，如果楼价上涨0.75％以内（2.25％~1.5％）,则售楼风险为零。但是如果楼价上涨0.75％以上，则损失为楼价上涨幅度减去0.75％。

化解风险方法：如果楼价仍然上涨，则股票等资本价格一般会相应会上涨，可将售楼收入用于购买地产股或是高于存款的理财产品。资金从楼市转入其他资本市场，流动及变现更为迅速了。