专访董媛:青年置业要戒骄戒躁 租房观念有待深入

2007年上半年的楼市，同股市一样，楼盘销售、市场价格一路飘红，随着下半年国家对楼市的调控力度不断加大，连续加息、房贷新政的公开，使得楼市迅速冷静。于此同时，人们对"理性置业"的呼吁也越来越迫切，我们搜房网作为房地产主流媒体，为迎接"2008理性置业元年"的到来，竭尽全力的呼吁、呐喊！

日前厦门搜房网关于迎接"2008理性置业元年"系列活动全面展开，此次对厦门立丹行置业总经理董媛女士进行了专访。

采访董媛女士的当天，她还感冒着，但是看起来精神还不错，丝毫没有身体不适的样子，果真是个女强人，不由得让人钦佩。谈到理性置业的话题，她还没来得及做任何准备，但凭借多年来地产行业的经验和历练，对于记者的提问娓娓道来，讲得提纲挈领，剖析的相当深入。

对房地产市场火爆状态的分析

06年以来到07年上半年，我们的房地产市场异常火爆，而下半年以来市场突然就平静了下来，同时社会上的舆论也很多，有说房地产市场要泡沫了，有说市场进入了冬天，各种说法都有。但是，就我来看这些舆论所反映的都是市场表象的东西，而我们主要是看市场为什么会出现这种状况，就是要分析发生这种现象的根本原因。

1、流动性资金的过剩

从我们国家现在的经济状况来分析，有一个现象值得我们关注，我把他叫做流动性资金全过剩。所谓流动性资金过剩就是指，企业和个人都拥有了大量的流动性资金，而这些资金又没有投资的去处。

从我们国家的一些上市公司来看，尤其是一些国字头的企业，这几年来的利润都是很不错的，这些资金基本上就构成当前一部分过剩的流动性资金，所以这些企业就把这部分的资金转投资。而目前国内的投资渠道很有限，除了股市基本上就是投资房地产，所以就导致了买地买地还是买地。

另一个，越来越多的非房地产企业转作地产，其中贸易企业的尤为突出。近几年国对外贸易的顺差较大，就是说国家的出口大于进口，而出口基本上是赚钱。就我认识的从贸易转做房地产的企业就有两家，他们也都有流行性资金过剩的问题。他们的资金也是找不到合适的投资渠道，所以又投到房地产市场中来了。

还有就是，民营企业也买地，他们的资金从何而来呢？一般企业从民间的集资，民间集资来源于个人的流动性资金过剩。目前大量的个人资金都不愿意去银行存款，因为太低，而目前国内的投资渠道很有限，除了股市，基本上也只能投资房地产了，所以很多民间资金也进入了房地产。

2、土地资源的稀缺

而我国的土地资源是什么状况呢？国务院批的农耕用的的储备量到2020年保证18亿亩，而目前国家拥有农耕地也就是18.31亿亩，所以，未来的农耕地转成商品房用地的机会只有3100万亩，这就意味土地是越来越稀缺的，所以，方面流动性资金过剩，一方面土地稀缺，这就造成了买地恐慌。从06到今年来看，基本上土地拍卖还没有流拍的现象的。

综合各方面的原因，流动性资金过剩和土地稀缺导致买地的恐慌，而买地恐慌又引发了买房的恐慌。而社会上一部分财力雄厚的人，资金没有投资去处纷纷买房，这就带动了整个市场的房价高涨，因为就引起了更多的人关注到了房地产市场，从而影响了一部分资金实力还有限，甚至说超越了资金实力的也去买房，给他们的印象就是现在不买，以后就没有机会了。所以就使那些本来要等上一段时间，等到两三年以后才能去买房的人提前的消费了，这势必就将整个房地产的需求拉动了，我们也就不难分析06年以来房地产市场如此火爆的原因所在。

对房地产市场趋冷的现状分析

07年下半年开始，房地产市场有了一个转变，那我们又要问为什么市场又突然出现这个状况呢？

1、银根收紧

按照正常的金融走势来讲，很多银行今年的信贷额度在9、10月份已经用完了，今年再放贷的条件没有了。所以很多客户需要办理按揭的，基本很难办下来了。而9月份出台的国家房贷新政，又限制了第二套住房的按揭条件，一定程度上就限制了那些成熟的投资者的买房，他们很多已经买了一套两套，甚至三套四套的房子。

银行的银根紧缩，就势必使原来有投资能力，想投资的那部分人，不再投资或者说没有投资的能力了。从我个人的分析来看，现在的市场并不是说消费者在观望，不想买，而是条件限制了一部分人的购买。

2、美国次级贷款风波的影响

但这个时期其实还受到国际形势的影响，美国在这个时候发生了房地产市场的次级贷款危机。次级贷款危机是指什么呢？美国有这样一个条件，你不需要任何的信贷证明，你只要买房了，用你的房产就完全可以得到银行的贷款。而这个贷款的量逐年在增加，所以将近有22万套的次贷房屋被银行收回了。这么大量的贷款还不上，对国家金融影响很大。这种危机现象也波及到了中国金融行业，所以我估计今后银行的信贷条件会越来越严格。

3、地产冷冬有利市场发展

所有这些就构成了今年下半年出现的情况，我们说市场冷冬也好，回归理性也好，其实这个时期反而更有利于市场的发展。

像06年到07年上半年出现的情况，一开盘就百分百销售完是不正常的，按照04年之前，我们从销售角度去计划一个楼盘的销售进程，基本上是这样划分的，拿到预售证开盘时销售30%，封顶销售60%，交房的时候再销售10%。这个是比较正常的。而上班的情况是这些规律都没有了，一开盘就销售完，消费者急，今天不买明天就没有了，造成买房的恐慌，其实对于开发商来说也是不利的，因为后续的涨幅空间完全就没有了。

房地产大市不会跌

我比较愿意市场能够进入到现在这个阶段，但这倒不是说房地产的大市场会跌。实际上房地产市场是政府倡导的国家支柱型产业，支柱型产业多带动的行业，他所创造的劳动力就业机会是非常庞大的。就从劳动力就业机会来说，目前将近1亿在城市里的农民工有5000万是在建筑工地上。还有一个现象是大概50%，甚至更多比例的转业军人，进入了物业管理公司工作。最近有条新闻"南京路上好八连，百分百就业物业管理"。所以庞大的就业大军在这个行业，政府不可能让他产生更大的波动，但是政府也不希望看到楼市恐慌和过于的火爆的状况。

其实温家宝的政府工作报告里就有一句"必须促进房地产市场的可持续发展"。为什说要可持续发展，意思是说房地产市场要良性的长期的发展，不要过于火爆，也不要有大跌大涨。因为房地产市场的发展影响到那么多人的饭碗问题，所以可持续发展就显得尤为重要。我们说最理想的状态是房价慢慢涨，楼市年年旺。

理性置业要有租房观念

房地产市场引起的关注是非常大的，甚至刚毕业的学生，就已经在考虑我什么时候能买房，二年三年越快越好，这种心里也是不正常的。

今年我正好去欧洲，拿生活水准比较高的德国来说，德国的平均收入是每月2600欧元，这么高的收入但他们的青年购房也不是很轻松的。就一幢普通的别墅，因为德国的房子基本上都是别墅，一个年青人要奋斗15年才有能力买下来。可是，我们国家的青年人没有想过这个数字，我们就想着越快越好，工作3年5年就想买房子，所以这种想法就不对。

在目前国内供求关系结构失衡的状况下，作为年青人，我建议首先要有租房观念，要学习发达国家的置业理念。在这个阶段政府也在大力的做这么方面的工作，比如保障性住房，而我们厦门在这方面在来说也是排在前列的。还有一个就是，社会上的大量的出租屋。理性置业的目的不就是为了改善我们的居住环境，提高我们的生活水平嘛。如果我们的年青人花费了大量的力气和金钱买了一个房子，但生活却没有得到改善，反而面对沉重的银行贷款活得很累，那是得不偿失的做法。既然还没有能力购房，那就租房嘛，直到有一天你确实有能力支付的起房子的时候再买。我认识一个朋友，他的经济条件应该说还是很不错的，他没有买房，他租房子住，但是他买了辆车，生活过的很不错啊。所以，我认为要做到理性置业主要还是观念的问题，我还是要倡导广大的年青人要有租房的这种观念。

厦门房地产市场展望

说到厦门房地产市场未来的走势，我个人是非常看好的，尤其08年厦门的楼市会非常不错的。首先厦门的土地资源比较稀缺，而厦门的机会很多，外地购房者比较青睐厦门。尤其是我们厦门目前在建三条动车组铁路，这三条铁路的开通大大缩短了去外地的距离，比如厦门到深圳的时间只要3个，对于吸引外地人来厦门投资置业或者生活，都是非常有利的。而且随着翔安隧道的开通，集美大桥的通车，可以说厦门的发展会越来越好。当然厦门的房地产市场也会带动起来，不紧岛内的房价高，岛外的房价潜力也很大，因为方便快捷的交通势必会形成一种附及效应，岛外的房价肯定也会涨起来的。