楼市调控或改变中国特色：长效机制取代行政调控

当下也许是楼市调控最艰难的时刻之一。

北京等一线城市房价不断冲高、地王频出，而在鄂尔多斯(7.19,-0.11, -1.51%)、营口等众多城市的新城区里大批新建住宅滞销、几成鬼城。过去实施多年的“一刀切”调控政策，以限购和限贷为核心的行政式的管理手段，在应对房地产市场冷热不均的新形势，已难堪维稳重任。

作为中国事实上的支柱产业之一，楼市能否健康发展，也关乎经济全局。与三线城市房价的急起急落相比，一线城市房地产稳定上涨，几乎成为了投资的避风港。

行政干预做减法

行政式干预是过去中国楼市调控的一大特色。

从房地产融资、开发、销售，房地产行业涉及的几乎每一个环节，都有行政这只手在背后“调控”，其干预的方式也可谓五花八门：陕西省住建厅和物价局在2012年10月联合发文，要求开发商测算成本，把利润率控制在10%以内；在房价连破纪录的北京，从今年5月开始，项目预售证，需由分管副市长审批划钩后，建委才能最终确定能否给批。

银河证券首席经济学家潘向东对《中国新闻周刊》记者表示，一直以来，决策当局对房地产的调控更多地集中于房价的本身，依赖金融工具和行政手段去抑制需求和变相控制供给，而不是从根本上去理顺房地产市场的发展，其结果就是房地产市场的发展越来越畸形。

一系列的行政调控，不仅没有让房价实现“合理回归”，反而造成一些一二线城市市场供应短缺，房价上涨预期强烈。

中原地产对历次楼市调控后市场成交量的监测显示，“新国五条”对市场的影响最不明显。2010年5月及2011年2月，新房市场成交量均在政策出台后出现了35%以上的明显下跌；而本轮“新国五条”出台后，新建住宅成交量环比仅下滑18%。

市场的普遍预期是，一二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势，三四线城市放松调控则会加大房价上涨预期，从而出现性房价上涨的可能。事实上的情况是，虽然国家统计局监测的70个大中城市房价已经连续十多个月上涨，但并未招致调控加码。

新一届政府履新以来，虽然调控的总体基调尚未改变，但转换思路、减少对行政性措施依赖的信号不时显现。

在最近几年的国务院常务会议上，房地产调控成为热门词汇，出现频率较高。但是这一惯例，近期却被打破。据不完全统计，从3月18日至今共召开了19次国务院常务会议中，3月27日和6月26日的会议中，提到了“房地产调控”的字眼，其余与房地产有关的表态甚少，且多涉及保障房或棚户区改造，较少提及商品房市场。

7月30日，中央政治局召开会议，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作时，曾经提到“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。

这里面，只提“促进房地产市场平稳健康发展”，而不谈房地产调控。就在2012年底的政治局会议上，对房地产的提法为“要加强房地产市场调控和住房保障工作”。半年间，政策口径已有很大不同，背后的涵义耐人寻味。当日沪深两地地产股大涨，显示出市场对这一表态的正面解读。

房地产商会联盟执行主席顾云昌对《中国新闻周刊》记者表示，由于不同城市的市场供需形势有所不同，并非所有城市都会调整限购等行政性调控手段，但去行政化应该是楼市调控政策的大方向。

博弈长效机制

一种长效机制有望取代行政调控。

国务院总理李克强在3月27日在国务院常务会议上表示，要加快建立房地产稳定健康发展的长效机制。住建部相关人士向《中国新闻周刊》记者透露，这一长效机制包括了土地、金融、税收等多方面内容，与此前的调控措施相比，更具有改革色彩。

今年“两会”之后，中央政府已在酝酿房地产调控的长效机制，具体由发改委牵头，住建部、国土部等相关部委参与制定，目前，在房产税试点、保障房建设、公积金贷款等多个议题上在完成草稿起草后，已经进入征求意见阶段。

在方案制定过程中，围绕房产税试点的争议最为激烈。据悉，今年4月，杭州版房产税方案已经成型，主要参考上海模式，存量免征、家庭第二套起征，当时预计在5月颁布实施，但此后并无下文。由于中央早在2012年初即确定扩大房产税试点范围，相关方案早已经制订，只待择机推出。因此，此番杭州试点难产，亦被解读为中央相关政策已经调整。

在人大财政经济委员会副主任委员贺铿看来，房产税问题矛盾交织、利益博弈，重庆和上海的试点也不成功，并没有见到效果。他认为，首先要有顶层设计，把基本的思想统一，然后再去实验，做得不好就修改，最终达到全面实施。

土地改革则更为棘手，触及的利益方更多。

目前，现阶段土地出让大多数仍为价高者得，土地出让金一次性付清。过去的房地产调控重点多在房价。因此，一些地方政府在实际操作中，摸索出“限房价、竞地价”的模式，既保证了土地出让金的快速增长，同时又能稳定名义房价的增速。

今年8月，北京市国土局采用“限房价、竞地价”方式，推出了朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块，最终为恒大地产以近51亿元的价格拿下，比起拍价高出一半多，而该地块上的商品住房销售则被限价在22000元/平方米以内，单套总价不得超过200万元。

但是，这种“限房价、竞地价”，在实际操作过程中极易被架空，开发商可以通过与购房者签订多个合同，来规避限价，而竞地价的做法，无疑将进一步推高地价，为未来房价暴涨埋下伏笔。

《中国新闻周刊》记者获悉，在发改委牵头制定的土地长效机制中，土地类别与作用划分将更加细化，供地可选年租形式收取土地价款。而当下，地方政府出让国有土地大都是一次性出让70年或40年的方式，属于批租式。而采取年租制，没有了土地出让金的一次大额资金支付的门槛，开发商的融资压力减小，金融风险降低，在一定程度上减轻了投资人建设和用地方面的双重资金压力。

农地入市等问题目前未见新进展。当前，在国内土地二元结构下，农村的集体土地必须通过政府收购转化为国有土地，才可以上市招拍挂。一位参与征求意见的专家向《中国新闻周刊》记者表示，他曾提议可在集体土地确权的基础上，有序组织少数农村集体建设用地流转入市的试点。

目前，有关建立房地产健康发展长效机制的两项基础性工作：个人住房信息系统联网、健全不动产统一登记制度，仍在推进。中指研究院[微博]指数研究总监何田对《中国新闻周刊》表示，目前国家统计局重点监控的70个大中城市，已经具备联网条件。

棚户区改造悬念

作为增加供给的尝试，新一轮棚户区改造如何推进，也成为各方关注焦点。

今年7月初，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，明确了今起5年内棚户区改造目标：改造城市棚户区、工矿棚户区等各类棚户区1000万户。目前，范围内棚户区的改造总费用仍然匡算中。

国务院在今年7月底召开的棚户区改造工作电视电话会议上要求，各地要在10月底前编制完成2013－2017年棚户区改造规划，明确分年度、分类别改造任务，并落实到市县。根据国土部的测算，总改造面积约为涉及土地21.37万公顷，相当于2011年住房用地计划。

住建部副部长齐骥近期表示，目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区，大多远离城市、县城，即使在城市中心区的棚户区，建筑密度都很大，加之各地一般遵循先易后难原则，待改造的难度更大。在齐骥看来，资金缺口大是这一轮棚户区改造的问题。

国家开发银行已从中国人民银行获得约1000亿元规模的软性贷款，用于城市棚户区改造的配套信贷投入。9月初，江苏南通市获得由国开行发放的笔棚户区改造专项贷款，贷款总额为100亿元。

但这也只是杯水车薪。据北京市规划委员会测算，按照现行政策和货币补偿标准粗略计算，北京每疏散旧城区1000名人口，所需资金至少为15亿元人民币。仅北京一地，确立的未来五年棚户区改造计划共需要资金余约5000亿元。

住建部统计的数据显示，2008年至2012年五年内，开工改造各类棚户区1260万户，约占同期保障性住房开工总面积的4成，但真正建成投入使用的目前还不到60%，相当一部分成为了单位变相的福利分房。

因此，如何引导民间资金参与棚户区改造，成为新一轮棚户区改造能真正落实的关键因素。发改委副主任穆虹在今年7月曾表示，将深入研究创新融资机制，消除民间资本参与棚改的政策障碍，具体可以通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。

过往经验表明，开发商普遍对市中心棚户区地块兴趣浓厚，但是，由于此轮改造的地块大都地处偏远、零星分散，拆迁、规划以及安置等方面的成本比普通的地块要高，挤占了很多利润空间，如何吸引开发商成为各地政府绕不开的坎儿。