没有豪宅的天山区

放眼乌鲁木齐楼市，豪宅项目不算多。

经典的要数水磨沟区的玫瑰园，从位置到品质，都为乌鲁木齐树立了一道标杆。

还有诸如会首府公馆(房价、户型图)、百合公寓，沙区天安某门等定位颇为高端的豪宅。

但你发现没有，在乌鲁木齐六大主城区中，唯独“老大哥”天山区没有豪宅。

这是为什么？

难道天山区天生没有豪宅“基因”，亦或是太“土”了？

01 拥有豪宅“基因”，却没有豪宅项目？

你是不是也很好奇，天山区为何没有豪宅？

有人说，是因为天山区没有豪宅“基因”，只能做刚需产品。

事实真是如此吗？

做豪宅，起码要满足几点条件：地处城市核心、占据稀缺自然资源、有名校。

国际大巴扎夜景

从地理位置上看，天山区位于乌鲁木齐主城区的南部， 东起东山公墓山脊与水磨沟区、达坂城区相邻，西界河滩路和平渠与沙依巴克区相望，南界托里乡与乌鲁木齐县，北起红山路与河滩北路交汇处与水磨沟区相接。

天山区也是自治区党、政、军及新疆生产建设兵团的首脑机关和各大厅局机关所在地。

兵团二中

作为乌鲁木齐文化底蕴深厚的城区，名校自然是少不了，有妇联幼儿园、15小、13中、八中、兵团二中、兵团一中等，各类高校超过130所。

显然，天山区作为乌鲁木齐老的城区之一，有底蕴，底子是极好的，并不缺豪宅基因。

那么，为什么天山区没有豪宅？差哪儿了？

天山区一角

实际上，这与天山区城区发展走向有莫大的关联。

①土地孵化阶段，没有培育出豪宅的土壤。

目前天山区居住面貌以单位房、自建房为主，整体居住环境较为复杂，多少限制了豪宅产品的发挥空间。

②天山区土地开发太早，城区面貌已经固化。

天山区发展历程漫长，从近现代至今，已有上百年历史，区域内地形、地貌复杂，缺少较为纯粹的地块。

水上乐园

拿大湾板块来说，有水上乐园、延安公园等，但由于板块内高校环绕，仅有一些拆迁土地用于房产开发。而这部分地块没有得到很好的打磨，均打造了刚改、改善盘。

③尽管人口众多，但租房人口也多。

天山区有很多自建房，房租便宜，加之，以前南郊客运站发往南疆各班车，因此，地州上来的打工者多居住在天山区。

南郊客运站

久而久之，也给市场一个共识：天山区没办法做豪宅。

而且，在开发商眼里，在天山区做刚需、刚改更是“因地制宜、适应市场”的明智之举。

02 有历史感的天山区退步了？

山西巷

小西门夜景

说起天山区，它是很多人心中的“烟火气”，国际大巴扎、山西巷、大小西门等成熟老商圈，是印象中的老乌鲁木齐。

如果论 “辈分”，天山区是妥妥的“老大”，在座的各位都是“弟弟”。

辈分大、资历老，GDP也相当出色，直到后来开发区、新市区等新区崛起。

提到天山区，就不得不提亮眼标签——乌鲁木齐老工业区。

上个世纪八九十年代，当时的天山区是乌鲁木齐“工业重地”，也是很多老乌鲁木齐人一生奋斗的地方。

1990年9月,乌鲁木齐市天山区西大桥一带景

城区内聚集了钢铁厂、水泥厂、面粉厂等一批大中型国营工业企业。

这些工厂企业在当时可以称得上是乌鲁木齐各行各业的“巨头独角兽”，为乌鲁木齐经济发展创造了非常可观的GDP。

如今，你仍然可以从饱含沧桑的老厂房看出，它们身上带着深刻的时代烙印。

“大学城”是乌鲁木齐人对天山区的另外一个称呼。

新疆大学

这里的高校很多，如我们熟悉的新疆大学、新疆艺术学院、乌鲁木齐职业大学等老牌高校，书香气息浓郁。

新疆艺术学院

不过，近年乌鲁木齐在水磨沟区、西山新城新建了大学城，不少高校也跟着去建了新校区，天山区大学城的地位被削弱。

这几年经开区正当红，后来者居上，沙依巴克区历久弥新，而天山区像是被按下了暂停键。

就连“南控北扩，东延西进”的城市发展规划也跟它沾不上边，更没有大型基建、政策利好的刺激，逐渐被边缘化。

城区发展差距越来越悬殊，强烈对比之下，老乌鲁木齐心里很不是滋味。

实际上，这些“心声”反映了大家对天山区现状的不满足，更希望它能够重现往日辉煌。

03 楼市波澜不惊，房价涨幅不大

在城区十几年的发展历程中，天山区楼市也几经更迭，起起落落。

约莫2008年之前，经开区还是满目黄土，遍地荒凉。

而当时的天山区，可以说是乌鲁木齐楼市的供应的“扛把子”。大、小门商圈、二道桥板块等，是彼时比较热门的楼市板块，也是购房者眼里的“香饽饽”。

楼盘多以刚需、刚改为主，房价在3、4字头。

或许是开发时间早，城区面貌早已定型，在乌鲁木齐房地产蓬勃发展那几年（2012-2016），天山区的参与感并不高。

万科生活广场

从房价看，虽然天山区一直都是乌鲁木齐房价的天花板，二手房能卖到4万+元/㎡，但新房市场却一直处于不温不火。到2017年万科参与老城区改造，个别项目才突破万元大关，而经开区早就1万＋满地跑了。

同样是经济大户，在最近五年里，经开区房价暴涨，甚至新市区房价都不断攀升，但天山区新房价格仍是保持碎步走。

别说豪宅了，天山区目前也就是大湾、碱泉街板块的个别楼盘卖到1.2万+，如万科翡翠天骄、广汇御锦城，而其他楼盘大多在1万出头。

再看土拍市场，近几年，天山区大部分地块都是以旧改的方式出让，而且楼面价多处在2000-5000元/㎡的区间。

今年，天山区一共出让7宗商住地，面积总共849亩。住宅用地仅占乌鲁木齐整体的24%。

可见，天山区土地供应极少。

不难理解，作为开发成熟的老城区，天山区很难再有更多未开发的土地出让。

04 未来，天山区还有搞头吗？

当乌鲁木齐楼市的焦点都集中经开区、新市区等热门城区时，天山区则表现得比较落寞，逐渐成了不受宠的小透明。

去年的纯新盘屈指可数，如翡翠华庭、恒大悦府、阳光锦程、恒大·珺庭。

今年更惨，仅有旭辉广场、碧桂园三元里和两棵树，都还未开盘。

目前在售楼盘多为尾盘，已进入清盘模式，所剩货量不多，在六大主城区中垫底。

目前天山区楼市概况起来就是：土地供应少，新盘少，市场供应偏低。

那么，在这样的现状下，未来的天山区还有搞头吗？

估计关注乌鲁木齐城市发展的小伙伴会抢答：旧改。

确实，由于发展较早，天山区城市界面逐渐老旧，旧改就成了天山区焕发“第二春”新法宝。

其实，从2017年开始，乌鲁木齐大部分熟化后的旧改项目开始入市销售，其中以天山区为核心的旧改先锋表现得最为活跃。

作为乌鲁木齐“旧改大户”，天山区现有多个待建设的“巨无霸”老城区改造项目。

未来，在旧改的助力下，天山区形象或将不断更迭，重新焕发活力，带来更多的惊喜。

老城区改造的启动，也意味着未来区域内的楼盘供应也将增多。

不过说实话，虽然数量可观，但体量太大，难度大，要取得实质性进展，耗时很长。

另外，文旅也是天山区的一大看点。有地铁1号线，不断扩容的国际大巴扎未来或将一起带动天山区文旅产业发展。

不过，受城区环境限制，未来大概率得走比较朴实的发展路线。

▌写在最后

天山区发展时间太久，城区已然定型，资源重组困难，很大程度上限制了更多的可能，未来在楼市上很难再有新的突破。

不过，在老乌鲁木齐人心中，那些经时间沉淀下的居住氛围、气息、斑斓色彩，是新区无法代替的。

相比新区，天山区还是有自己独特的优势：大配套已经兑现，现成的配套摆在那里，1条地铁、多所老牌学校、多个成熟商圈，入住即享受。

而且生活成本低，居住氛围也更醇熟，非常适合居住。

没有“流量”、没有豪宅的天山区，仍然有很多“死忠粉”追随。

经开区虽好但并不适合所有人，天山区虽然称不上，但就居住而言，完全足够了。

天山区有没有豪宅，已经意义不大了。

（图片来源网络，侵权删）

项目简介：中国院子项目是2020年山东省援疆重点开发项目，农十二师五一新区重点招商引资项目，项目位于五一新区政务中心区域，以教育、医疗两大核心优质配套，全力打造五一新区千亩品质大盘。项目共分三期开发，首期地块总建面14.67万㎡已开工建设，采用新亚洲建筑风格，一梯两户板式设计，户型面积区间85-139㎡，全系产品南北通透，户户尊享3.1米层高空间及客厅大落地窗，整体项目后期将由中国物业服务排名4的雅居乐物业提供服务。项目引入国际一流品牌教育资源，打造从幼儿园到高中的一站式全龄段健康成长体系。同时与国内1600多家医疗机构的优质资源合作，共同打造三甲级医疗配套——环疆国际医院，打造辐射全疆的优质医疗配套。

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