2015年百城住宅均价连续四个月双涨
第一财经日报2015/12/01 10:32
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导读：
百城住宅均价连续4个月双涨深圳同比大涨34.75%
上海11月商品房成交火爆均价超5万需找关系买
百城住宅均价连续4个月双涨 深圳同比大涨34.75%
中指研究院发布的11月百城价格指数显示,2015年11月,100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米,环比上涨0.46%,涨幅较上月扩大0.16个百分点;比上涨2.93%,涨幅较上月扩大0.86个百分点。百城房价连续4个月环比、同比双涨，房价整体仍呈平稳回升态势。
据中国经济网12月1日消息，报告指出,11月百城房价指数环比上涨0.46%,涨幅较上月扩大0.16个百分点。从涨跌城市个数看,41个城市环比上涨,56个城市环比下跌,3个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量减少7个,其中涨幅在1.00%以上的城市有8个,较上月减少9个;本月价格环比下跌的城市数量增加4个,其中跌幅在1.00%以上的城市有15个,较上月减少6个。涨幅居前十位的城市依次是:苏州、深圳、惠州、廊坊、上海、武汉、珠海、南京、北京、宁波。苏州、深圳环比涨幅超过2.50%。
同比来看,报告显示,100个城市(新建)住宅均价较去年同期上涨2.93%,涨幅较上月扩大0.86个百分点。2015年11月,住宅价格同比2014年11月上涨的城市个数为34个,上涨城市个数较上月增加1个。其中,深圳上涨34.75%,仍居首位;武汉、上海、保定涨幅超过10.00%;北京、珠海等23个城市涨幅介于1.00%-10.00%之间;淄博、长春等7个城市涨幅在1.00%以内。
值得注意的是,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为20391元/平方米,环比上涨0.99%。十大城市中,仅广州环比下跌0.33%,其余九个城市均上涨。深圳上涨2.54%,仍居十大城市首位;上海、武汉、南京涨幅在1.00%-2.00%之间;北京、成都、重庆(主城区)、天津、杭州涨幅在1.00%以内,杭州上涨0.22%,涨幅小。
同比来看,十大城市住宅价格同比上涨7.63%,涨幅较上月扩大0.98个百分点。十大城市中,重庆(主城区)、成都、广州同比下跌,其余七个城市均上涨。深圳上涨34.75%,仍居首位;武汉、上海涨幅超过10.00%;北京、南京、天津涨幅在2.00%-9.00%之间;杭州上涨0.55%,涨幅小。三个下跌城市跌幅均在4.00%以内,重庆(主城区)跌幅仍大,为3.99%。
与新房类似,11月份十大城市主城区二手房住宅价格也呈现“双涨”,均价29415元/平方米,环比上涨1.18%,同比上涨12.12%。
报告指出,11月房价整体仍呈平稳回升态势,环比、同比连续4个月双涨,本月涨幅继续扩大。政策方面,中央继续强调去库存战略,为楼市释放新一轮政策信号,同时,住房公积金管理条例修订稿出台征求意见,公积金提取范围将更广泛,楼市信心得到进一步提振;供应方面,年末房企积极推盘加快回款,新增供应量较上月有所增加;需求方面,多重利好政策刺激下一二三线城市成交量均平稳上升,库存压力继续得到缓解。
对于未来房地产市场走势,中指院相关负责人表示,围绕中央去库存战略导向,更多相关财政、货币等支持政策将陆续出台,楼市“暖冬”可期。价格方面,部分一二线热点城市受需求热度及高价土地成交影响,房价上涨压力依然较大;而多数二三线城市未来随着库存压力缓解,房价有望逐步止跌企稳。
土地市场高奏凯歌：一线城市单月出让金首超千亿
房价走势难以捉摸，土地市场却高奏凯歌。
11月30日下午，广州迎来今年以来大规模的土地交易盛宴。《每日经济新闻》记者了解到，包括广州国际金融城、荔湾广钢新城、白云沙太南路及荔湾百花香料厂地块等10宗地块出让，终成交价为162亿元，创下今年以来单日卖地金额新高。
中原地产研究中心统计显示，加上这162亿元，11月一线城市土地出让金已经超过1000亿元，创下有史以来的新高。
多位业内人士告诉记者，三、四线城市出现明显过剩风险，重点房企越来越关注一线城市，“面粉比面包贵”又成了常态，但如何消化高地价所带来的成本压力，将成为接下来许多房企需要面临的难题。
广钢新城地块拍出61亿
在本次广州出让的10宗土地中，广州大规模的“旧改”项目--广钢新城出让的3宗住宅地块成为市场关注的焦点。《每日经济新闻》记者在现场看到，地块吸引了保利、中国铁建、旭辉、葛洲坝等大型房企参与竞拍。资金实力雄厚的央企国企再度成为大赢家。在首先出让的广钢新城233号地块，尽管“过江龙”旭辉积极举牌，但经过激烈争夺，地块终还是被此前在北京拿下新晋单价地王的葛洲坝以26.7亿元夺得。在随后出让的408和409地块中，旭辉拿地的决心依然坚决，但却难敌两大央企保利与中国铁建的还击，终两地块由保利地产以34.3亿元夺得。
记者注意到，本次广钢新城三宗地块的楼面地价约在19000元/平方米，尽管高于去年9月末同区域地块出让时14000元/平方米~18255元/平方米的成交价，但相较2014年初土地市场火爆时期的18000元/平方米~22000元/平方米的楼面地价，依然略有下降。
合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉记者，此次广钢新城楼面价没有刷新前期新高，是在意料之中。一方面，广钢新城所在的原芳村板块近4年主力成交均价在20000元/平方米以下，未来几年也有超300万平方米的新增供应，周边楼市竞争将十分激烈；另一方面，从中海地产在广钢新城开售的项目来看，开盘售价从市场预期的40000元/平方米下降至30000元/平方米，对房企拿地的预期造成影响。
单月成交63宗地块
进入下半年，一线城市土地市场“高温不止”。根据中原地产研究中心统计显示，随着广州卖地单日成功吸金162亿元，11月一线城市累计实现土地出让金超过1000亿元，创下有史以来的新高。
中原地产研究部统计数据显示：之前的历史高纪录出现在2014年11月，只有568亿元。
今年11月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，待售土地达到了67宗，起价高达765.6亿元。从目前成交情况看，截至11月30日下午3时，广州包括广州国际金融城、荔湾广钢新城、白云沙太南路及荔湾百花香料厂地块等10宗地块出让，一线城市已经成交63宗地块，土地出让金高达1046亿元。
大型房企频繁加大一线城市的布局力度，是这些城市地王频出的主要原因。
中原地产研究中心的统计数据显示，截至11月30日，20大标杆房企合计在土地市场投入了3010亿元拿地，在一线城市的占比高达44%，这也是历史上首次突破了40%。
保利地产一位内部人士向《每日经济新闻》记者表示，在目前流动性极度宽松的情况下，大型房企融资渠道畅通，央企、国企与大型民企都手握巨额资金，自然需要寻找出路，人口流入强劲的一线城市无疑是合适的选择。
大型房企的争相进驻，或意味着中小房企将被更快挤出主流市场。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，一、二线城市拿地门槛高，中小房企资金本就不足，融资成本也高，被挤出主流市场是无奈的选择。
即便是背靠资金优势的大型房企，如何消化高地价所带来的压力同样是挑战。
上述保利地产内部人士告诉记者，以往房企在拿地前都会做一个盈利前景测算，按照周边情况测算项目的终售价范围，以此计算利润率。但目前在一线城市，地价往往比周边在售项目还要贵，根本无法做盈利测算，企业只能根据对未来房价涨幅的判断去预测盈利前景。
不过，这也意味着如果房价上涨不如预期，高价抢地也可能会陷入无利可图甚至亏钱的困境。
欧阳捷坦言，要消化高地价的压力，产品必须往高端靠拢，但并非所有房企都具备打造高端产品的能力，缺乏操盘能力的房企很容易陷入高地价的泥潭里。正因如此，未来资金实力强劲的房企会更倾向于与产品开发能力领先的房企合作，大型房企之间联合拿地、共同开发会更加频密。
上海11月商品房成交火爆均价超5万需找关系买
上海11月商品房成交火爆
11月的一天，位于上海黄浦江边的某楼盘销售人员祝华(化名)见证了该楼盘后一套房屋被“抢”的一幕。
“一个客户给我打电话说带200万过来付定金，一定要买一套房屋，当我去找营销总监预定房屋的时候，发现另外一位客户直接刷掉了1000万全款买下了这套房。我们发现很多时候并不是楼盘是否吸引人，而是这些客户就是有购买不动产的需求。”祝华告据记者。
中原地产数据显示，11月1日~29日，上海商品住宅供应量为89.37万平方米，与10月相比下滑48.71%；但11月成交量已达142.34万平方米，超过9月成交量，几乎和10月销售量持平。而上海一手商品房11月成交均价为34705元/平方米，与10月相比上涨4.60%。
在近期国家统计局发布《10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，上海房价继续上涨。受中高端项目的火热成交行情带动，上海新建商品住宅涨幅继续扩大，涨幅超2%，位于70大中城市之首。新建商品住宅方面，上海新建商品住宅的房价环比上涨2.04%，与上月相比上涨了0.11个百分点。
而上海销售量前十的楼盘有超过一半均价都超过了3万/平方米，在某几周甚至单价8万/平方米的项目占据销售前十楼盘的4个席位。
上海链家市场研究总监陆骑麟认为，由于今年政策面宽松和开发商本月供应楼盘缺乏，上海楼市还在火爆。
11月底，国务院法制办就《住房公积金管理条例(修订送审稿)》(下称《条例》)公开征求社会意见，其中对于公积金缴存基数的要求，被市场各方解读为重要的宽松信号。《条例》要求缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5%。
“虽然公积金的调整对于楼市去库存并没有太多直接影响，但是这个反映了明年政策面的一个宽松，对于一线城市而言政策面的宽松可能意味房价还会增加，这也不难理解大家希望尽快买房。”中原地产研究部高级经理卢文曦指出。
祝华则发现，很多购房者买房其实并不是刚性需求，很多高净值人群考虑到资产保值增值的问题也在投资不动产。“很多外地土豪和上海的高净值家庭目前都希望保证自己的财富水平，而国内投资风险很大，因此他们都来买房。他们基本上都是选取市区优质地段的标的，然后进行购买。”祝华告诉记者。
多位业内人士在接据记者采访时表示，由于人民币贬值和降息降准，目前在国内可以实现低风险投资的产品已经不多，一线城市的核心地段物业开始成为上述高净值人群考虑的目标。上海很多豪宅买家入场并非自住而是出于投资或保值，虽然上海楼市依然没有放开，但是对于上述人群购买商品房基本还是没有障碍。业内人士透露，很多外地富豪通常在上海注册一个“并没有实际业务的公司”，然后以公司名义购房从而避开上海的限购政策。
“(上海)很多楼盘虽然均价已经超过5万，但是买房还需要找关系，否则买不到房。”一名不愿透露姓名的业内人士指出。
“我们预计2016年开发商的合约销售额会有一个5%左右的增长，主要的内驱动力是因为房价还会上涨。目前很多开发商都把重心转移到一二线城市，这些城市因为竞争激烈土地价格已经上升，势必房价还会有所上涨。”标准普尔大中华区企业评级副董事李俊文分析称。
中国家庭平均资产92万房产占比近7成
