中小房企深耕三四线城市 土地市场冷暖分化
中国证券报2013/04/03 07:28
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在城镇化商机诱惑下，不少中小房企纷纷在二三线城市，甚至四线城市大举拿地。一线城市土地市场门槛逐渐抬升之后，中小房企更加重视三四线城市的市场开拓。业内人士表示，新型城镇化有望带来三四线城市房地产市场新一轮快速发展，但在这一过程中供应过剩风险不容忽视。
土地市场冷暖分化
今年初三四线城市土地市场传出重磅消息，1月9日，保利地产公布近期通过拍卖和招标等方式获得的20余宗土地，其中就包括分别以1.3亿元和近2.5亿元获得浙江嘉善县和广东从化市各3宗住宅用地。包括招商地产在内的五家地产公司1月公告表示以总计54亿元拿下多幅地块，其中不少地块位于二三四线城市。
以昆明市为例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，总交易面积近千万平方米，除了本地房企外，更有一些性大型房企抢滩登陆。1月7日，中海城投发力，竞得昆明环湖东路半岛一块地，招商城投以总价8.72亿元一举拿下环湖东路半岛两宗住宅用地。
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一些中小房企开始深耕三四线城市。以金科地产为例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，扩张范围集中在重庆和重庆开县、壁山、涪陵等地。金科地产已进入重庆17个区县，包括主城7区和周边10个区县。此外，湖北在打造以武汉为中心的1+8城市圈过程中，吸引了不少房企布局襄阳、宜昌、十堰等地。
“国五条”发布之后，一线城市土地市场有所降温，但二三线城市土地市场依然火热。3月13日，成都市国土局以拍卖方式出让四宗地，其中坐落于崇州市崇阳镇正东街南侧的居住用地，起拍价127万元/亩，成交价540万元/亩，溢价率达到325%；崇州市崇阳镇另一块居住用地，起拍价102万元/亩，成交价298万元/亩，溢价192%。另外剩余的两宗地块溢价率也分别达到52%和55%。
中指研究院的统计显示，“国五条”发布之后，各个城市的土地市场出现了冷热不均的现象，一线城市的土地市场活跃度明显不足，住宅用地成交活跃度排名的前十位，均被苏州、青岛等二三线城市占据。
警惕供应过剩风险
部分知名房企也在不断增加二三四线城市的土地储备。2012年三季度开始，万科新增的土地项目至少有23个，规划建筑面积约为376万平方米，而这些新增的项目也大多位于二三线城市，像徐州、贵阳、莆田等等。
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恒大地产董事会主席许家印强调，恒大将坚守在二三线城市的布局，坚持标准化运营以降低成本，住宅价格维持单价在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恒大地产在122个城市拥有项目229个，其中一线城市项目6个，二三线城市项目分别为93和130个。2012年内恒大地产新购的土地也分布在长沙、济南、沈阳、贵阳、宁波、无锡、马鞍山、齐齐哈尔等城市。
业内人士表示，新型城镇化将是房地产行业发展的重要机遇，提前在二三线城市布局的房企已有巨大。城镇化建设将会带动房地产行业新一轮的发展，应当积极关注城镇化建设的重点城市二三线城市存在的机会，比如一些经济欠发达地区的省会城市、大多数地级市和少数经济发达的县级市。
不过，对于三四线城市供应过剩的风险也不容忽视。国土资源部法律中心、信息中心日前联合发布报告称，去年二三线城市供应量增长速度较快，甚至高于一线城市，个别二三线城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面积后，有一定供应过量风险。
部分三线城市甚至存在土地供应规模偏高的问题。营口去年土地成交量超过9000万平方米，远超一线城市。南通近4年土地累计成交量超过7500万平方米，消化时间接近15年，其目前人均住房建筑面积达40.9平方米，远超过北京、上海等地，供应过剩风险值得关注。
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迟迟尚未落地的“国五条”地方细则犹如“达摩克利斯之剑”悬在楼市之上，不仅令市场遭遇恐慌性购房过户之风，各大开发商也陷入观望，心态开始出现微妙变化。虽然大部分房企对后市的整体状况仍持乐观态度，但在调控进一步升级的情况下，从去年年底开始疯狂拿地的标杆房企开始暂缓拿地，统计数据显示，3月前21天10大标杆房企拿地块数较1月、2月均有大幅回落。
更值得关注的是，出于对后市走向的不同判断，万科保利这两大市场号召力的千亿级龙头房企在3月土地市场上的动作出现极大分化。3月以来，万科在土地市场几乎处于停滞状态，而保利则继续高歌猛进、攻城略地。可以看出，由于政策细则未落地，龙头房企至今对后市走向也未形成共识。
房企拿地放缓 万科3月仅获地一幅
据中原集团研究中心的统计数据显示，截至3月21日，万科、华润、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居乐、龙湖10家标杆房企总共拿地仅11幅，仅为今年2月拿地总数23幅的一半，而1月拿地总数也高达23块；从拿地金额来看，3月前21天10家标杆房企拿地共斥资166.57亿元，今年2月份为146亿元，1月为168亿元。由于绿城在上海以收购方式获取一幅商住地块占据了90亿元，因此从购地金额来看，3月并未出现明显收缩，但从块数来看3月房企拿地力度较国五条出台前明显减弱。
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尤其值得关注的是，在调控细则悬而未决的3月，房企拿地态度出现明显分化，甚至连一线龙头房企仍存分歧。以万科为代表的“谨慎派”，3月拿地策略突变，拿地数量锐减；而以保利为代表的“激进派”却并未停下“攻城略地”的步伐，保利仅3月至今拿地耗资就已达43亿元。
从万科近几个月的拿地数据可以明显看出公司对政策和市场看法的转变。从去年下半年开始，万科进入拿地密集期，在2012年7-12月的半年时间内，万科拿地金额明显逐月增加，到2012年12月份达到峰值，当月斥资143亿元在市场疯狂拿地。而在今年1月份，公司拿地方面的花费仍维持在单月79亿元的高位。然而到了2月份，开始出现变化，万科当月拿地仅花费37亿元，而3月至今，公司仅在大连获取一幅地块、斥资2.9亿元，除此之外别无他获，暂缓拿地的态势十分明显。
据万科内部人士透露，早在今年2月份，万科董事会秘书谭华杰前往北京进行投资者交流时就曾表示，市场的快速回暖和房价难以抑制的反弹趋势将招致调控政策的再度收紧。“这仅是谭华杰在投资者交流的内部场合所做的表态，却可以反映出万科对政策收紧和市场反转早有预期，如今也已得到证实。而且业内当时对政策收紧的预期最初‘源头’也正是谭华杰的此次表态。”该人士透露。
“万科在10大标杆房企中拿地策略一向比较稳健，在我们监测的10家房企中，万科是一家长期保持3年土地储备量的公司，其他公司的土地储备量都比万科高。”中原集团研究中心研究总监刘渊表示。
保利继续高歌猛进看好后市
如今能与万科抗衡的另一家千亿级的龙头房企——保利地产则表现出完全不同的后市预期。“在最近12个月里面，保利的购地金额占销售收入比重在10家房企中是的，说明公司对后市比较有信心。”刘渊表示，3月至今，保利在杭州、合肥、沈阳共获得地块5幅，占10家上市房企总获地量的半壁江山，斥资金额高达43.3亿元，丝毫未见拿地减速的迹象。
从去年至今保利的拿地举动来看，拥有央企优势的保利始终走在市场的前面，不论是拿地还是扩张都能把握时点。去年上半年，当大多数房企还对调控心有余悸、不敢轻举妄动之际，保利已开始在土地市场点逢低吸纳、陆续获地。而到了下半年各地政府密集推地、各家房企也开始疯狂拿地之际，保利已“手中有粮、心里不慌”，从第三季度才开始从容拿地，并在11月份达到拿地金额的峰144亿元。进入2013年后，头两月保利分别斥资36亿元和18亿元拿地，力度并不算大，而在“国五条”横空出世的3月份，保利却反其道而行之，斥资43亿元获取5地。
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“相对于市场化程度更高的万科，保利的央企身份令其对抗风险的能力更强，在拿地时的顾虑相对较少。”有市场人士分析认为。一直以来，房企同行一直视保利为政策“风向标”，认为身为央企的保利离决策层更近，跟着保利拿地总不会错。
事实上，由于“国五条”地方细则迟迟没有落地，房企在3月后普遍陷入观望，不论是推盘还是拿地都显得较为保守，对后市走向的判断表现出明显的不确定性。例如长江实业在上海打造多年的普陀真如项目“高尚领域”近期即将入市，虽然开发商表示，调控并不会影响公司的推盘计划，但首批上市房源选择商业产权性质“行政公馆”，并明确表示今年年内住宅部分不会开卖，这或许也考虑到调控政策的升级对高端住宅市场的冲击而有意避开。
“我们预计，政策落地后对市场的影响将持续3-6个月。”21世纪不动产中国区副董事长兼总裁卢航表示，尽管按20%税率征收个税的政策会对二手房的交易有所影响，但最终会被市场所消化，市场需求始终存在。这或许也是一些开发商对后市保持总体乐观的原因。
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