一线城市领涨温州逆市独跌 炒房客基本逃离楼市
第一财经日报2013/03/19 10:28
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炒房客表示，温州民间借贷的局部崩盘对楼市影响非常大。70个大中城市中，2012年1月房价全部停涨2013年2月仅温州房价环比下跌。
70个大中城市中，从2012年1月房价全部停涨，到2013年2月仅温州房价环比下跌，新国五条地方细则出台前，楼市在焦躁中再度走出一条上扬曲线。
国家统计局公布的数据显示，与上月相比，70个大中城市中，2月价格下降的城市仅有温州1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个，上涨城市占比超过九成。值得注意的是，北上广深等一线城市继续领涨，且涨幅均在2.2%以上。
有业内人士昨日在接受《财经日报》记者采访时称，“月均涨幅2%~3%，年涨幅就可达30%左右，这样的上涨势头已经与楼市最疯狂的时期相当。”
一线城市再领涨
蔓延国内主要大中城市的“楼市高烧”2月继续升温，北上广深四大城市再次扮演了“领头羊”的角色。
昨日上午，国家统计局公布的数据显示，2013年2月，广州房价环比涨幅3.1%，同比涨幅8.2%，均位列70城涨幅排行榜的位。北京紧随其后，环比涨幅为3.1%，与广州并列，同比涨幅为7.7%，位列第二。此外，上海2月房价环比涨幅为2.3%，深圳环比涨幅为2.2%。
“此前，面对史上最严厉调控，不少房企采取了停工、少开工、捂盘惜售等对策，这必然导致新增供应不足，”一位不愿透露姓名的开发商告诉本报记者，“我们内部之前就预计房价在今年一季度会出现普涨。大型房企已经基本适应调控节奏，加上资金链不再紧张，降价基本没有动力。”
上海有业内认为，房价上涨的速度之快令人惊诧，新国五条的出台非常必要。
不过，尽管市场期盼新国五条能够为楼市降温，但由于地方细则还未出台，在政策窗口期的作用下，国内大中城市二手房交易在短期内出现井喷，新房市场成交火爆。据中原集团研究中心监测，3月前14天，包括北上广深在内的6大城市二手住宅成交面积合计已达673万平方米，超过2010年以来月度成交峰值。
同时，个税政策调整的预期已使部分需求从二手房向一手房转移，不少城市一手房成交亦趋于火爆。以上海为例，3月11日~17日，上海单周商品住宅成交量就达39.47万平方米，这一数字创造了调控以来的纪录，并且达到了近30个月来的新高，也远远超出了2009年的周均33.8万平方米的成交量。
上海中原地产市场研究部总监宋会雍认为，各城市3月份的楼市成交量都会是一个惊人的数字。“但这显然已经透支了后面几个月的需求，预计国五条地方细则出台后，各地成交量都会有一个断崖式的下滑。”
宋会雍表示，一般而言，在成交量出现大幅下滑后，开发商往往会通过降价来达到“暖市”的目的，故后期房价应有望趋稳。
温州楼市很“孤独”
2月楼市呈现普涨行情，而曾经房价疯涨直逼一线城市的温州却很“孤独”，成为一个房价环比下跌的城市。
“这一结果并不意外，当地炒房者已经基本逃离楼市，”一位温州籍开发商对记者表示，“这只是温州楼市回归理性的表现，但长期来看，还是不看好。”
浙江省温州市物价局监测预警分局的监测显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，同比下降24%。
显然，温州楼市的下跌进程还在继续。据统计，2月温州房价环比下跌0.4%，同比则大幅下跌10.7%。
上述温州籍开发商称，目前温州中高端楼盘的价格还在下跌，只有小户型低总价的“刚需”楼盘销售得还不错。“但小户型的房子如果在价格上没有优惠，销售也面临不少困难。”
一位已经常住上海的温州籍炒房客对记者表示，温州民间借贷的局部崩盘对楼市的影响非常大。“以前在温州，一个人有100块钱，还要借300块来投资，现在是有100块，就只投资70块。大家都冷静下来了，楼市也是一样。”
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2012年下半年，伴随着楼市的回暖，温州楼市的销量也呈现大涨态势，但对于2013年的房价，温州地产界并不乐观。
新盘的密集上市，给温州楼市带来了前所未有的压力。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量高达160万平方米。按过去几年温州年均60万平方米的消化量来算，仅目前80多万平方米的库存量就够卖一年多。这足以与近期被冠以“鬼城”的常州相抗衡。据报道，常州全部的商品房库存量需消化20.9个月。
投资客绝迹 刚需为主
2点整是温州房地产登记中心下午营业的时间，但在25日下午1点40分左右，办事大厅门口就已聚满了人。与此同时，温州住建委房管局提供的数据显示，2012年，温州市区商品房销售面积为67.88万平方米，销售面积超过前两年总和。
为何选择此时购房？在等待过户的一位购房人对记者表示，“购房主要是因为小孩明年要上学，身边好几个同事朋友今年购房，也是因为小孩上学问题。”
等待的人群中，也有陪同购房人办理手续的地产中介。来自21世纪不动产和天浩置业的中介人士称，成交量、库存量和购房目的，是判断温州楼市是否回暖的重要依据。最近温州楼市成交虽然有所回升，但购房目的以刚需为主，小户型自住房、是去年下半年购房主要集中区。
朗兆（温州）房产营销有限公司对2012年温州楼市的特征归纳，“刚需为王，以价换量，撑起了整个温州楼市。”该公司是温州的房产营销公司。温州房产经纪协会副会长金联凤表示，“现在的温州房地产市场，投资客几乎绝迹。”
90平方米是温州楼市判断刚需的重要标准。2010年是温州楼市疯狂期，数据显示，2010年，温州市区二手房成交面积90平方米以下占比为37.4%，90平方米~144平方米占比为45.78%。而2012年前11个月温州市区二手房交易数据显示，90平方米以下占交易总量的51%，90平方米~144平方米占比为31.5%。此外，支撑温州楼市成交量的几个主力楼盘无一例外都是主推90平方米的刚需小户型，而且在价格上大打优惠牌。
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