国土部：去年新地王仅两幅 回避溢价率"红线"
东方早报2013/01/16 10:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
官方认定的地王，可能并不像市场统计的那么多。
1月15日，国土资源部举行的新闻发布会上，国土部下属的中国土地勘测规划院地价所所长赵松在谈及2012年各地涌现的地王时称，他们收集了部分地王的情况，“从地价的角度进行客观判断分析，结论表明2012年以来市场反映强烈的所谓地王地块，仅有两宗成交单价超越了2007年以来所在城市的历史高值，可以称为地王地块，其余地块均不符合判定标准。”
赵松并未透露这两宗地块的具体信息。但其“单价历史高点”的认定方式，却备受市场关注。
去年12月，国土资源部土地利用管理司司长廖永林曾要求，各地明确溢价率标准，适时公布本地“地王”的参照标准。
眼下还不清楚赵松的表态是否代表官方意见。
但一央企开发商昨日称，目前地方政府在推地时尚无太多限制，还在看监管层怎么定义地王，“监管层看重单价，就推大一点的地块。风头更紧，就不推核心地块，或者一块很好的宅地里配很多商业办公（用地）。”
剑指单价地王？
按市场惯常的分类，地王一般分为“单价地王”和“总价地王”两种。按对比时间点的不同，又可分为年内地王和历年地王。
但赵松此番的表态，更为强调“历史成交单价”的概念。
上述央企开发商认为，就单价和总价地王而言，对市场影响更大的是单价地王，“因为这会直接造成房价高，对购房者影响更大。”
据统计，2012年经营性土地成交单价排名前20位的地块中，排名榜首的是北京市朝阳区霞光里5号、6号商业金融用地，楼板价为37875元/平方米。排名次席的是上海市黄浦区594（北块）、596街坊地块，楼板价34494元/平方米。
但这两幅地块均非住宅用地。而且，它们也未必就是赵松昨日所指称的地王，因为京沪在往年也不乏成交单价更高的地块。
监管层对于地王涌现的担忧不难理解。
某央企开发商分析，“政府如果平时推地较少，一旦有较好地块推出，开发商自然哄抢，所谓地王就会诞生。”
他认为，政府也有很多办法避免地王，“比如想避免单价地王，就把地块弄大一点，门槛高了，拍地的开发商就会少了。容积率也是很关键的因素，业态不一样，差别很大。”这家央企在去年曾拿下两幅被称作地王的地块。
但另一央企开发商则指出，地王很难避免，“现在土地出让都要走招拍挂，地王只是讲讲而已。苏州今天就推20多块地，供求两旺。”
去年12月，国土资源部土地利用管理司司长廖永林曾给出避免出现地王的方法，包括对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让，等等。
一国企开发商介绍，地方政府现在尚未特别限制地王。前段时间，某区正在四处招揽开发商，推介一块住宅用途为主、总价超过100亿元的地块。同时，另一区也在推介一宗单价3.5万元的高价宅地。
回避溢价率“红线”
相比之下，让地方政府感受更为明显的是50%的溢价率“红线”。
曾有数位地方政府官员告诉早报记者，地块的成交溢价率不要超过50%，否则不好交代，但这也很难控制。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟也说，主要还是看成交溢价率，别超过50%。但高端地王和平均价格都要看，现在的土地市场有热度但没有过热。一线城市土地稀缺，有热度，二线城市市场则较为平稳，三线城市土地市场过冷，还对房价有负面影响。
上述央企开发商介绍，现在，土地成交溢价率超过50%，要上报国土部，所以地方政府会尽量避免溢价率高于50%的地块，免得国土部下来调查，“起拍价比较难定，定低了，溢价率可能就会超过50%，定高了很可能就底价成交。”
数据上看，去年成交的土地溢价率并不算太高。
按中国土地勘测规划院的统计，截至2012年12月31日，全年上报异常交易地块275宗，较2011年的609宗相比，大幅下降；溢价率方面，2012年上报异常交易地块平均溢价率比2011年的均值降低了30个百分点。其中，第四季度上报异常交易地块平均溢价率比上季度下降了20个百分点。
赵松昨日称，与土地供应前低后高的规律基本一致，全年异常交易随各地推出的土地量增长而有所增加，但仍低于往年。高溢价成交地块的溢价率水平仍处于调控以来的低值，显示当前土地市场依然处于相对平稳期，因市场预期较好导致的非理性追涨并不明显。
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10天前，国土部严控“地王”“喊话”维稳的余音未散，26日，上海海门路55号地块就以56.8亿元的价格，刷新了今年的土地总价纪录。而万科、首开、鲁能等房企在近期的土地市场上，也均有斩获。时至年末收官，土地市场的火爆状况可见一斑。
对此，有业内专家表示，应该理性看待“地王”，楼面价尚在合理范围；但房企年底的拿地劲头，可能会加重明年的楼市预期。
总价“地王”被刷新土地价格未失去理性
26日，上海国际港务集团与威旺置业联合体以总价56.8亿元的价格，拿下了上海海门路55号商办(商业和办公用地)地块，并刷新了今年的土地总价纪录。这与国土部近期严控“地王”的表态，才仅仅相隔了八天。
面对“新地王”，业内认为应该理性看待。中国房地产学会会长陈国强表示，决定土地价值的因素很多，不要仅关注地块的总价。“此次上海诞生的总价‘地王’，主要价值在于区位条件优越，属于大家公认的优质地块”。
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亚太城市发展研究会房地产会长陈保存在接受中新网采访时称，交易的地块能否成为“地王”，关键不在于地块的成交总价，应更多的关注土地成交的楼面价，上海刚诞生的总价“新地王”，其楼面价在全年并非。
此外，有业内分析人士认为，与2010年地王潮时的“地王”相比，目前各地出现的所谓“地王”的价格，叠加合理的开发成本，很少有超过在售的物业价格。换而言之，当前的实际溢价不高，土地的成交价格未失去理性。
房企拿地劲头十足万科全年补仓接近400亿
本月18日，国土部强调要努力避免出现“地王”，保持今冬明春的土地市场稳定。但是，房企年底拿地的劲头却依然十足。24日，鲁能集团以总价46.2亿元、楼面价1.5万元/平方米的价格，创造了天津今年土地总价和楼面价的双新高。
紧接着25日拍卖的北京通州三地块，总价达到了23.2亿元，被万科首开联合体和北京世纪鸿瓜分，土地溢价率均超过46%，加上大量保障房的配建，业内预测其将来的售价每平米将会超过2万，而目前附近所售项目的价格才仅为每平米1.5万元。
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据粗略统计，国内的开发商万科在今年的拿地金额已接近400亿元。有业内人士认为，作为行业的领军企业，万科常常会被其它房企当做“标杆”看待，其积极拿地的信号对同行会具有很强的感染力。
“万科今年的销售额高达一千多亿，拿地补仓的意愿相应比较强烈。进入下半年以后，标杆房企对于市场的预期逐渐趋于乐观；加之，万科对于市场趋势把握的相对较好。所以，以万科为代表的品牌房企，在下半年的土地市场上表现活跃”，陈国强说。
业内持续看好土地市场明年楼市预期将会加重
与年初低迷的状态相比，土地市场在年底收官之际，体验了一把“过山车”式的升温。针对年底楼市的回暖迹象，中央已再三强调要坚持房地产调控不放松。而房企的“顶风”拿地，对明年的楼市寓意何在？
陈国强表示，由于上半年市场状况相对低迷，虽然年底土地市场表现的比较活跃，但仍然无法掩盖土地市场今年整体偏冷的局面；与去年相比，除了个别企业今年的土地储备有所增加外，整体情况却不容乐观，而明年的土地市场则会活跃一些。
另外，陈宝存在接受中新网采访时也表示，大家对明年楼市的预期都是认可的，楼市正在逐渐回暖。“正是因为对后期楼市的看好，大家才敢在土地市场上‘争夺’地块；建议应进一步加强土地供应，来稳定后期土地市场”。
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