2012年楼市"微动作"不断 盘点房地产八大政策

“闲置土地”定义变宽

回顾：7月1日起，国土资源部新修订的《闲置土地处置办法》正式实施，《办法》中明确了闲置土地定义：超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发、已动工但开发建设用地面积占应动工总面积不足三分之一、或已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，都被认定为闲置土地。

点评：房价飞涨，开发商“坐地生财”、“囤地”现象屡禁不止。国土资源部选择在市场逐渐回暖时发布闲置土地处理办法，新办法对闲置土地的定义更为宽泛，从正面敦促了开发商尽快开发，以避免囤地、捂地现象，从而增加市场供应量，协调市场供需平衡。

新购经适房不得在市场上出售

回顾：2月2日，《北京市贯彻〈国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见〉的实施意见》发布，首次明文规定新购经济适用房不得在市场上出售，如果销售需由政府回购。

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点评：经济适用房在北京面世的14年来，“开着奔驰住经适房”等分配不公现象一直是争议焦点。如今，新购的经适房不得在市场上出售，能避免保障房资产流失，打压经适房的投资热。然而，回购标准、价格以及政府回购资金等问题仍需充分考量，别让经适房在回购过程中变成“没妈的孩子”。 (新京报)

香港对内地炒家收重税

回顾：香港政府自10月27日起推出针对楼市的新措施，买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税。此外，非香港居民及公司买家须再征收15%的额外印花税。 (新京报)

点评：此令一出，香港二手房市场成交大跌六成以上。不难看出，港府将楼市调控的重拳直指内地“炒楼客”。内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将从两成增到四成。但也有人认为此法治标不治本，香港楼市供应僧多粥少，不增加供应，何谈房价下行，而且“一刀切”的新规也伤及大量“港漂”。 (新京报)

陕西划定房地产合理利润率为10%

回顾：10月，陕西省住房和城乡建设厅会同省物价局联合发文，要求陕西省各城市分区域测算住房项目成本，将合理利润率控制在10%左右。此外，房地产开发企业在取得预售许可证10日内，需一次性公开全部房源，实行“一房一价、明码标价”。 (新京报)

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点评：陕西省“限价”消息一出，引来不少购房者欢呼。限制利润听起来很美，但开发成本变数大，操作、监管很难。也有观点认为限制房企利润率在法律上没有支撑；政府发文要求控制房企利润，给购房者未来房价趋稳的承诺，但要真正抑制房价，仅仅打压开发商可不够。 (新京报)

多个城市“松绑”公积金房贷

回顾：今年4月份以来，武汉、南昌、郑州、沈阳等多个城市纷纷上调公积金贷款额度，调整额度多在15%至25%之间。与此同时，住建部也就各地公积金条例修改进行全面调研。目前，公积金针对购买首套房的扶持政策目前仍由各地自行制定，住建部暂不对此出台统一政策。 (新京报)

点评：自从限购“误伤”刚需之后，楼市一度低迷。今年多地陆续放宽公积金提取和贷款政策，传达出调控政策将会更具针对性的信号，也表达了对购买首套自住房予以扶持的政策倾向。 (新京报)

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（来源：房天下）12月悄然而至，2012年楼市经历了寒风入骨、暖风拂面等变幻，调控当头楼市只能在枷锁中前进的基调下，“不能大起大落”已经成为大家对近期楼市乃至未来走向的共识，然而，以北京楼市领衔的“抢购潮”引发楼市走向思考，楼市是否会迎来年尾“火爆”、2013年回暖说能否成立成为大家关注的话题。纵观西安现状，11月百余盘“闹”古城、12月新老盘释放巨惠、购房者入市动作初露端倪、名企雄踞古城开疆拓土……众多因素轰炸古城难掩楼市蠢蠢欲动态势！

年尾房企冲刺战可圈可点楼市翘尾容易热火难

虽然不同时期都会传来开发商让利优惠满天飞的消息，但是，真正深入后，细心的置业者会发现纯属扩大性质

炒作，不过，同金九银十开发商优惠力度与促销方式作对比，年终，西安楼市出现的促销方式与折扣力度确实流露出房企主动低头的姿态，足以令购房者垂涎。

据房天下对上周开发商报纸广告投放量监控情况看，年底大小房企纷纷加入促销军团，万科城一万抵3万排号中、恒大绿首付12万还送品牌家电、紫薇风尚交1000抵20000即将解筹、伊顿公馆50套雪藏现房……此外，新入市产品关注度也不容小觑，如紫薇·风尚推出了三期锦程，华清学府城的燕园也已闪亮登场，林隐天下也推出林香庭，新老项目铆劲冲刺的动作增添了楼市暖意，西安楼市现今已透漏出一股热闹的年味儿。

回顾10月西安房价态势，7089元/㎡每平米较9月涨价1元，虽无巨大涨幅但呈现了良性上涨趋势，这也引发回暖说四起，年关将至，购房者加紧入市是每年的正常现象，倘若今年开发商优惠力度变大必定会吸引大批入市置业者，因此，楼市翘尾不是不可能，但是，想要在调控依旧不松动、西安楼市库存巨大，“空置住宅”将近两年才能卖完的情况下楼市要想“热火”一把恐怕难度较大！因此，2013年西安楼市或将面临枷锁中稳步前行的尴尬。

知名房企大刀阔斧进军西安性价比称王购房者有福

虽然政策束缚使房地产行业被大家看淡许多，但是，脱去光环的房地产仍旧不缺知名企业的持久经营，2012年的西安楼市因为“大象级”地产巨头的入驻亮眼夺目，万科、金地、龙湖、雅居乐、金辉等都在西安开疆拓土并成绩显赫，保利、华润、万通旗下重点项目，以及紫薇、荣华、中交等大制作已经展开了区域布局攻略。

2012年地产巨头攻势将为2013年古城腾飞埋下伏笔，强者竞争势必会引发轩然大波。不论是大房企还是小房企，他们的目标是博得客户青睐获取利益，因此一场高端客源争夺战也将在2013年呈现，随着西安楼市竞争加剧，房企在产品上下的功夫会加大，有专家预计，未来，开发商在入市定价上更保守，随之优惠力度也在加大，而且更加优化、升级的产品增多，另外在营销手段的方式、方法上也都相比之前需要具有很大的创新和提升。如此看来，“大象”地产巨头不仅提升了西安楼市竞争力，而且会为购房者带去无尽的实惠。

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时下，2012年房价可期变化不大，12月不大可能有大起落。对于楼市未来走向，各大房产大佬、业内以及专家纷纷发言发达了自己对13年房价走势的看法。小编今天总结了尽可能多的观点，希望能从这些观点中寻得“蛛丝马迹”，以便一窥13年房价走势。

华远地产董事长任志强：房价报复性上涨只是迟早的事

华远地产董事长任志强势必“语不惊人死不休”，在楼市大局被看作走势平稳，不会有太大变化的现下，任志强屡屡发言认为13年房价降暴涨，戳中百姓心中最痛处。

近期，任志强就言称，房价报复性上涨只是迟早的事。他认为近两年高库存不能正常消化，土地供应较低、新增供应减少，明年3月份后，巨大的需求会使得房价出现报复性高增长。

早在3个月前，任志强就断言, 房价走势必将上涨，他的理由是2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长，到2009年土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。

现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011、2012年有大量的库存，但这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低的土地供给，而这种低的土地供给再形成的将是下一轮土地的高增长和房价的高增长，土地供应情况又说明新的供给情况不会再出现。下一轮，一定是房价的高增长。

目前楼市土地增长和商品房库存种种迹象表明，任志强所说的预言并非只是空口无凭，目前一线城市房价确实有上涨趋势。不过用目前的发展形势去预言2013年的房价走势还是有商议的。

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而似乎刻意与任志强死磕，在“明年房价暴涨”言论发布之后，据北京晨报消息，SOHO中国总裁潘石屹表示，今天住宅降价，出现了砸售楼处等事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

他说，目前各个城市住宅的价格都太高了，反映市场有无泡沫的一个重要指标是租金，但目前许多城市住宅的租金仅有2%左右，与全世界任何一个城市相比都是非常低的，换句通俗的话说就是：“买房不如租房”。

潘石屹称，也有人会说，我们不在乎这微不足道的租金收入，而看重未来房价的上涨带来的物业，但只要我们把土地计划好、安排好，未来的房价就不会有太大的上涨空间。

所以在这种情况下，SOHO做出了撤出住宅市场的决定。潘石屹称，我们在几年前就撤出了住宅市场，再也没有购买过任何住宅立项的土地。今天住宅降价，出现了砸售楼处等事件，这一点也不奇怪，住宅的降价是迟早的事。

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对于2013年房价走势，除了任志强、潘石屹这样的地产大佬之后，很多业内人士也纷纷发表了自己的意见。相较于地产人士的“狂言”、“断言”来说，业内的观点大抵趋于客观中立，保守的态势。　

民生证券首席经济学家济学家邱晓华：房价难以下跌

23日下午，原国家统计局局长、现任民生证券首席经济学家邱晓华在上海财经大学金融家俱乐部上表示，当前房地产调控政策存误区，或将带来更多的问题。

在房地产调控方面，邱晓华认为，房地产限购政策，难以根本解决高房价的问题。他表示，房价高主要原因是由高昂的土地价格和繁杂的税费制度所导致，而房地产利润对房价的影响相对是次要的，目前政策只关注调控房地产利润率，而不削减相关税费，所以房价难以下跌。

“政府对房地产调控以及产能过剩调控的动机无可挑剔，但若打乱市场内在运行机制，将会带来很多问题。”邱晓华表示，对于调控政策的好坏，市场和历史会做出正确的判断，只有把市场机制和政府调节合理结合，按照客观规律办事，才能既治标又治本，才能解决这当前遇到的问题。

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中国房地产研究会副会长顾云昌：限购、限贷还会持续，短期内房价不会涨

对于这些观点，另外一些专家也在公开场合表达了不同声音。日前，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，若全面放开楼市政策，房价很可能大幅反弹。

他建议说，房企要跟着形势走，一是要加大普通商品房和保障房的建设；二是要加快行业创新。中国房地产市场正在发生变化，从卖方市场逐步转向买方市场，如何练好自己的基本功，把产品性价比进一步提高，通过产品创新、降低成本、提高性价比在市场上取得更大的优势才是生存之道。

工商联房地产商会会长聂梅生也表示，从操作层面看，已经出台的限购、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。“短期内不能指望这些政策有什么变化，否则房地产市场会有报复性反应。长期看，(还是)要改革。”

国务院参事、国务院发展研究中心金融所名誉所长夏斌也表示，房地产调控方向绝不会变，就是指坚决打击投机炒房，加快社会保障房建设的方向不会变。“千万不要抱有不切实际的幻想，不要再幻想房地产市场来个大反弹。”

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除此之外，业界的另外一些声音均看好2013年楼市，而对于房价走势，则没有给出明显的态度。

恒大地产主席许家印：恒大明年推50个新项目明年楼市会更好

　恒大地产主席许家印11月20日在香港与数家基金高层会面时透露恒大从9月开始就已积极加快去库存，10月更是在168个项目减价10%至15%不等。

同时，许家印指出，11月份起，恒大已把均价轻微上调约3%，不过三四线城市的房价升幅有限。许家印还表示，受调控政策影响，三四线城市营运环境困难，所以集团不得不改变策略，转战二线城市。

旭辉林中：明年楼市将比今年要好但不会有大幅增长

11月23日上午，旭辉集团董事长林中接受了媒体采访时表示，楼市未来会回暖，也相信明年楼市将比今年要好，成交量及成交金额都会稳步上升，但不会有大幅增长。

林中还认为，十八大后，政府仍会延续之前的楼市调控政策不放松。而对于房产税试点扩容的消息，林中称，目前还只是传言，没有正式落实，所以不好评价对公司的影响。

据悉，迄今恒大二线城市销售占整体达50%，但二线城市土储比例不大。

而对于2013年的楼市，许家印表示还未厘定，但预期明年内地楼市将比今年要好，集团也已准备50个新项目于明年推出，令总可供销售项目增至240个，较2012年增长逾30%。

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综上，房价未来的走势程度受控于：

1、限购政策；

2、土地供应；

3、住宅库存；

4、贷款利率等

小编认为，在库存高压，限购限贷政策和土地市场供应从紧、房地产贷款利率没有显著的变化下，2013年楼市不大可能出现“暴涨”的情形，3月房价“暴涨”更是有点“无稽之谈”。同样的，也不会“暴跌”。业内均表示看好明年楼市，应该呈现平稳发展，稳重略升的态势。

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