境内债券融资受限 房企转投海外融资受"热捧"

在宏观调控之下，中国的房地产的景气度出现回落，而房地产企业的融资热情却并未减少。

“由于受中国内地的行业调控政策影响，好多房地产开发商转向境外发行美元债券进行融资。在境外发债，国际大型评级机构的信誉度更强一些，所以，这个市场变得越来越大。”惠誉评级的一位管理人员告诉记者。

境内债券融资受限

房地产企业在境内债券市场的融资状况如何呢？

据了解，今年以来，中国债券市场规模虽然在持续扩大，众多企业进入银行间债券市场发债，在经济总体下行的情况下，还是能够获得相对较为低廉的资金以用于企业经营。但是，记者采访中获悉，虽然注册制的发债非常简单方便，而且恰逢债券市场发展的大环境，但是由于受到国家相关产业调控政策影响，目前在银行间债券市场融资的服务对象里，房地产企业却受到一定程度的限制。

“非金融企业在银行间债券市场进行融资基本不设门槛，只要按照相关的规定进行申请即可。目前来看，接受注册的时间也要比以前缩短了。”近日，当记者以债券发行人的身份向中国银行间市场债券发行审批机构询问时，一位工作人员很尽职地给予回答，但是，他在最后依然热心地提醒，如果是房地产企业在今年要进行债券融资的话可能会受到限制，“注册审批时主要关注国家的相关产业政策，要与相关产业政策符合。”这位工作人员称。

属于银行间债券市场排名靠前的承销商——某大型国有商业银行在其投资银行业务介绍中也非常明确地指出，其承销短期融资券、中期票据的适用对象，不包括房地产企业，同时，还表明不包括排名在20位之后的与房地产企业关系密切的钢铁企业。

Wind资讯统计显示，今年以来，在发行人中的确不见房地产企业的身影。虽然房地产企业已暂别债券市场，但其相关行业也引起人们的关注。近日中国银行间市场交易商协会对钢贸企业、建材企业等进行了调研。调研结果显示，钢材需求快速下滑，价格下跌，钢贸行业企业库存和应收账款快速增加。建材行业受经济增速趋缓影响，行业出现下游需求不足、产能过剩、产品价格持续下跌等情况，国内建材企业面临一定挑战。通过调查，交易商协会称，各家企业基本能够按照自律规范文件的要求开展相关工作，但个别企业存在未能按照《银行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》的要求披露重大事项的情况。

一家评级机构的分析师称，无论是钢铁还是建材企业，自2011年下半年以来，下游需求乏力，景气度持续下行，目前行业处于周期性低谷。

海外发债受“热捧”

虽然境内某些融资渠道遇阻，但转向海外融资的房地产企业在境外融资时多数还是受到了“热捧”。

福建省的禹洲地产股份有限公司（“禹洲地产”及其附属公司；股票代码：01628.HK）于上周发行了2.5亿美元（折算约19.4亿港元）优先票据，并获得投资者的超额认购，据禹洲地产公布的信息称，公布交易15就获全数认购，总认购额超过90亿美元。其中投资者不乏国际大型基金公司。

获得超额认购除了一些投资者看好这些公司的发展前景外，另一个因素——高率也是吸引投资者的重要条件。根据记者不完全统计，一些房地产公司在海外发行美元债券时，其需要国际评级机构进行资信评定。一般情况下，这些公司被授予的评级都属于投机级。这样的信用级别也是使一些企业融资成本相对提高的因素之一。

以禹洲地产为例，其上周发行的优先票据为5年期，票面息率就高达11.75%。据了解，此次融资所得将用作公司置换长短债务组合、收购土地及一般公司用途等。

值得一提的是，这样的资金价格获得了企业的认可。禹洲地产董事局主席林龙安先生表示：“这次票据发行的定价合理，主要是因为我们希望有关票据价格在上市后有一定的升幅，投资者可获得理想的回报，以答谢他们对禹洲地产的支持。随着这批票据的成功发行，集团的财务实力将更为雄厚，为我们实现产品多元化策略和长远战略目标奠定稳固基础。”

动向是，随着近期内地房地产市场的交易量不断回升，在上半年陷于评级遭降漩涡的房地产企业评级也出现“回升”势头，有的企业评级被向上调整，融资成本也开始出现“洼地”。

其中，方兴地产本月19日发行5亿美元5年期担保票据时，年息仅为4.7%。另外，方兴地产的海外融资还不止于此。公开资料显示，今年7月25日，方兴地产就与上海浦东发展银行股份有限公司香港分行、永隆银行有限公司及东亚银行有限公司订立一项贷款协议，方兴地产由此获得了一笔3年期贷款融资，总金额为2亿美元。

加入海外融资大潮的地产公司还有龙湖地产（4亿美元，利率为6.875%的优先票据，超额认购逾40倍）、世茂地产、融创等都在本月宣布了海外融资计划。不过，值得注意的是，在海外进行美元融资的地产公司基本都是国内地产界的“排头兵”。

 目前，中国的房地产市场处于严峻的调整期，在市场竞争异常激烈的情况下，品牌房企的价值得以充分体现。9月6日，国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所等联合在京发布了《2012中国房地产品牌价值研究报告》（以下简称《报告》）。

这已是自2004年以来该报告连续第9年发布，房地产企业的品牌价值逐步得到市场认可。

品牌竞争在加剧，强者恒强，且差距还在不断扩大。报告显示，2012年10品牌房企品牌价值逆市增长20%左右。在过去9年当中，有7家房企一直在品牌价值前十的名单里，足以说明品牌的持久性和生命力。

房市步入品牌竞争阶段

中海、万科、保利继续领跑行业，恒大、绿城、龙湖、金科、融创等房企进入品牌价值前十，表现出强劲的发展势头。

国务院发展研究中心企业研究所所长赵昌文认为，中国房地产目前已经发展到了品牌竞争阶段，品牌企业引领产业发展的效应初步显现。他透露，2011年50家品牌房企的市场份额已接近20%，行业领先优势十分突出。

尤其在目前的政策调控下，只有具备强势品牌的房企才能在残酷的市场竞争中得以生存和发展。这些榜上有名的品牌企业通过打造项目品牌、提高产品质量，推动企业规模化发展；通过打造企业品牌、追求长期利益，提升了企业资源整合的能力。

房企分化加剧

强者恒强，品牌美誉度和专业化能力将成为企业的核心竞争力。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，房企的分化还在加剧，那些没有专业化能力的企业会逐步被市场淘汰。

她表示，由于投资性需求受到严控，人们自住性需求对房屋本身的品质服务要求越来越高，对产品也越来越挑剔，这有利于品牌房企进一步提高市场占有率。

中指研究院院长莫天全还透露，部分品牌房企除了在国内不断进行区域扩张和项目开发外，也在尝试向海外渗透和发展。从去年到今年，品牌房企海外拓展这一趋势愈加明显，包括绿地、万达、万科，都已经向海外进行扩张，如美国等地。