5万亿元库存促房价下行 第3季度西安房价下来秘密
深圳报业集团2012/08/20 09:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
5万亿元楼市库存创新高
预计第３季度楼市库存量“见顶”，将会进一步驱动房价下行
进来，业内机构发布的一组有关房企“库存量”的数据让人触目惊心：２０１２中国品牌房企的库存已达到４．９９４５万亿元，存货均值同比增加５０．３４％，增幅较２０１０年进一步攀升６．４７个百分点，平均每家品牌房企的存货已达到９９．８９亿元，创历史新高。
根据业内人士指出，在２０１２年，包括深圳在内的楼市整体仍是一个“堆库存”的过程，今年第３季度楼市库存量将达到顶点，２０１３年楼市才会进入“去库存”的过程。同时，楼市库存量的上升将是一个重要的积极信号，库存量到顶之后，才真正影响房价调整明显下行。
“在调控的寒冬，从年报数据可以清晰地看出，在各房企力量的此消彼长之间，地产江湖已到了重新排定座次之时，中国地产界的新版图已悄然绘成。其中，在库存量这块难啃的骨头面前，包括龙头房企在内的各房企库存量的多少以及消化能力的强弱与否，已成为颠覆和重构未来地产格局的关键所在。”高华证券地产分析师高逸表示。
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龙头房企库存集体飙升
截至目前，在已公布２０１１销售年报的５２家上市房企中，近七成上市房企净利润报喜，似乎有点出人意料。
但这不能掩盖喜报表象下的隐忧，２１家房企的存货量同比上升，占比为６５．６３％；７家房企去年年底存货同比增幅超过３０％，“招保万金”等深圳龙头房企也无一例外地齐齐出现手中库存量急剧飙升的窘境。
其中，万科的存货由上年同期的１３３３亿元达到２０８３亿元，增长５６％，高居上市房企库存量首位；首开股份２０１１年年末的存货高达４３０．４９亿元，２０１１年年初为２５０．６５亿元，增长７２％，位居房企库存量排名第３位；远洋地产存货量也由２０１０年末的２．３１亿元陡然增长到２０１１年末的４．８７亿元，增幅为１１１％。
在３月２８日，深业集团深圳控股有限公司发布年报，显示公司２０１２年可售面积为１５０万平米，同比大增约６０％。
与此同时，在２０１１年初即以“提速提效、加快周转”的“变革之风”高调示人的招商地产，在此次新十年规划起步的元年，似乎也“出师不利”，２０１１年的楼市存货较上一年度大幅增长了３３％：截至２０１１年１２月３１日，招商地产的存货总量达５１４．４亿元。与此同时，招商地产的资产负债率却由期初的６４．６５％上升４．８８％至６９．５３％。
尽管金地集团年报还未公布，但根据公司之前发布的第三季度报及各月销售月报，多位地产分析师表示“去化压力仍较大”，并预计金地集团２０１２年待售总货量比２０１１年更大，２０１２年金地全年总体可售货值将攀升至６００亿元左右。
对于曾一向被认为是绩优股的华侨城来说，去存货、降负债无疑是当前最紧迫的事情。２０１１年，华侨城的存货规模已由２０１０年的１９５．７４亿元猛增至３１７．３７亿元，２０１１年末存货占总资产比例已高达５成。
该公司公告显示，位于深圳华侨城片区的香山里项目，于去年９月底推出的二期单位截至目前仅成交３４３套，６个月去化率仅为２０％。而于２０１０年就开盘的一期单位，目前也仍有部分房源待售。“我们要将现在可变现的项目想方设法卖掉，加快销售，这是我们要做的件事情。”华侨城总裁刘平春如此表示。
据业内人士分析，库存量同比急剧飙升已经成为上市房企最为“头疼”的问题：“信贷未放松，信托贷款到期，房企正进入偿债高峰期，这个时候高库存就是企业的噩梦。”
去库存能力影响地产新格局
尽管各房企库存量已达历史高位，但东方证券地产分析师杨国华表示，２０１２年，包括深圳在内的２７个一、二线重点城市整体仍将处于一个“堆库存”的过程，２０１３年才是“去库存”的过程。季度看，今年第３季度楼市库存量将达到高点，将相当于２０１１年销售面积的３０％。
“库存到顶之后，才真正有利于房价调整明显下行，才会直接影响开发商对旗下楼盘的定价。”杨国华表示。
根据高华证券地产分析师王逸也表示，库存周期的转变并不意味着开发商的定价能力迅速恢复，但房企库存量的上升是一个重要的积极信号，以２００８年的楼市下行周期为例：大多数城市库存量在２００８年底和２００９年初触顶，但房价在２－４个月之后才开始反弹。
因为深圳等部分城市的库存水平高于上次峰值、创历史新高，以及楼市里的投资需求仍受到调控抑制，因此，此次房企恢复定价能力的时间可能会更迟，这也就意味着房价的大幅下行时间并没有人们想象中来得那么快。
根据世联地产华南首席分析师曹取表示，据测算，２０１２年开发商因房屋库存需要支付的资金成本约为３４５０亿元，而２０１１年房地产全行业赢利也不过５０００亿元左右。如果２０１２年销售额再下降，则房地产行业整体上将接近盈亏平衡的边缘。
对此，多位业内人士则认为，库存攀升和大笔偿债的双重压力已经导致房企无暇他顾，多数房企将所有精力都放在加快销售，回收现金流上。毕竟，很长一段时间内，上市房企消化库存能力的强弱将成为影响其在未来楼市新格局里的重要元素。制图：唐 颖（深圳特区报）
在某些舆论轮番爆炒各大城市房地产库存高企、远超警戒线时，一则新闻多少会让浮躁之心略微平和。在调控政策最为严厉、执行也最为彻底的北京，根据北京市住建委的统计，清理掉了3.3万套无效房源，可售房源的库存量从12.4万套变为9.1万套，低于所谓的11万套“警戒线”。对此原因，其解释为“由于采取分步开发建设的方式，房地产交易权属管理系统在衔接过程中产生了部分实际已售但系统未及时核销，以及期房转现房后未核销期房而重复计算的无效库存。此外，也有少量库存房源，虽然未对外销售，但开发企业实际已自用或出租，或被查封、被抵押等。”在信息系统建设居于前列的北京，都存在着超过1/4的统计误差，可想而知，这绝非个案。
对此，某些之前高呼“库存压顶、房企濒死”的专家又提出新说法“楼市调控依然有很大空间”，提出此论调的理论基础在于，调控就是要增加房企库存，房企若去化率恢复到正常范围就是调控不成功。但这一基础真的合理吗？这一基础真的符合调控初衷吗？
温总理在两会答记者问谈及房地产调控时表示：“要保持房地产长期平稳和健康发展。”调控房地产，是为了让不合理的房价回归合理，而回归合理的目的是为了让更多的人买得起房、住得起房，更多的人买得起房会加快房子的去化率，反过来促进市场供销两旺，进而让市场平稳健康发展。如今，开发商不断以价格下探来试水能否在限购、限贷的背景下实现以价换量，而在北京这样限购、限贷政策最为严厉的城市，能够换取的“量”几乎也只有真正的“刚需”。由此来看，调控背景下的成交上升并不值得恐惧。
因此，面对北京市住建委公布的可售房源新数据，舆论应一方面为市场有了更可信赖的判断数据感到欣慰，另一方面则理应对“刚需”市场的承受力有新的判断。若因由曾经的统计技术问题而导致的库存数字下降，便惊呼“调控还不到位”，无论究其理论还是逻辑推理都难成立。库存并不是衡量调控是否成功的标尺。
从另一个角度看，房企因调控而导致存货高企是个好事儿，这必然要推动房企更关注销售，以更大的降价步伐来迎合“刚需”、推动市场；但库存高企也会导致房企开发动力不足，如果以价换量无法实现，新的开发供应必然不足，从而为未来市场埋下隐患；如果我们目前所看到的各城市房源库存量都类似于北京，“水分”较高，就不利于管理者与民众进行客观的市场判断，也不利于房企的战略决策；而以有水分的房价库存和谷时成交量为数字基础得出的“X城消化库存需要XX个月”的结论，不能称之为实事求是，发表时理应审慎。
因此，各方有理由为北京市住建委此举叫好，因为在调控已实现了“压需求”后，“增供给”必然是下一步最重要的课题，有了真实的统计数字作为基础，清楚了供给量究竟如何、存货究竟集中在哪些区域、市场需求和存货是否对位，对于各方，都不无裨益。
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（来源：现代消费导报）随着调控政策的持续，楼市成交量继续下行，房企在土地市场的表现也开始显现两极分化。
上周40个城市中有18个城市的楼市周均成交量同比下降，6个城市成交量降幅在50%以上。在土地市场，上周监测的20个主要城市共推出各类土地70宗，较前一周减少5宗，合计推出土地面积352万平方米，较前周增加22万平方米，其中武汉、沈阳和天津分别推出106万平方米、80万平方米和49万平方米，为推出量较多城市；上周共成交各类土地53宗，较前周减少7宗，成交土地面积合计174万平方米，较前周减少85万平方米。
此外，数据显示上周监测的20个主要城市土地市场整体成交量表现出下降趋势，环比下跌33%。深圳、苏州等7个城市无土地推出，上海、广州等11个城市无土地成交。记者了解到，当前房地产企业拿地策略正出现分化现象。截至3月26日，在已公布年报的房地产企业中，一部分房企表示今年将谨慎拿地，现金为王；另外一部分企业则表示今年是拿地契机。从目前企业拿地的情况来看，保利、招商、恒大、绿地等企业频频现身土地市场，与其他略显保守的企业形成鲜明对比。
“可以预计，未来土地价格还将继续走低，二季度将是地价达到低谷的时期，也是资金充足的房地产企业拿地的绝佳机会。”业内告诉记者。据中原地产监测数据，截至2012年2月底，标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米。在库存压力下，保利、招商、恒大、富力等房企已经陆续启动较大规模的降价促销活动。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，以价换量已是当前趋势。2012年的市场调控政策虽然不太可能加码，但力度也不会松动，整体依然是现金为王的趋势。目前市场上获得认可的都是性价比高的降价项目，所以不论大小房企都需要以价换量。
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