楼市政策渐明了 上周城东销量降幅大
西安晚报2012/08/02 08:37
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
从近期西安市普通住宅成交销量走势图可见，楼市周度销量渐趋稳定，而上周相对往年同期传统的淡季来看，虽有回暖但是与开发商手上的存货相比却显得很少，再加上由于限购政策依然存在，房地产市场调控力度不减，所以在现阶段，开发商仍是以去库存作为目标。
周度销量城东最差
数据显示，上周西安市商品房共成交2254 套，较29周减少107套，成交面积229439.54平方米，减少了30959.1平方米，环比下滑了11.89%;其中普通住宅共成交1868套，成交面积196692.81平方米，环比下滑8.35%。从各个城区的表现来看，上周除城南、城北两个热销区域上涨外，其他各个城区成交量均有不同幅度的下降，其中城东降幅，单周成交面积33011.63平方米，环比下滑了30.22%。
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楼
市方向渐明朗
纵观6月与7月以来，国家多部委以及央行在短短的两个月之内出现了九次对楼市调控不放松的表态，从而更能看到中央对现阶段楼市的确切态度以及明确的政策指向。
分析人士认为，今年楼市自进入六月以来，销量创调控以来新高的态势，呈现了淡季不淡的楼市现象。究其原因是30多城市“微调”得到默认以及央行二度调息的影响，从而促使大量的刚需和改善型购买人群的集中释放。楼市“回暖”以及种种“微调”的默认，引发了多方的激烈博弈，同时楼市的“微调”效应也降低了一些刚需人群的心理预期，造成了部分“恐慌型”购房者快速入市。
后市库存压力依然存在
随着调控的深入以及高库存的压力，开发商对拿地的热情度和自信心明显回落，造成了原本是地方政府财政收入最重要的来源之一的地价也明显回落。于此，各地方政府借“稳增长”的机会，出台了各种“微调”政策，以求尽快转变日益下滑的财政现状。同时，一些开发商也开始营造出“楼市回暖，房价将反弹，要抓紧买房”的楼市氛围，并借调控将松动房价将涨之名，开始试图涨价或停止优惠。但在面对高库存压力和中央不断密集型的对楼市调控的打压的情况下，后期的楼市销量形势依然严峻，开发商也不得不做出如何解决后期高库存压力的考虑。
城东：普通住宅成交283套，较29周减少了129套，成交面积33011.63平方米，面积减少了14293.5平方米，环比下降了30.22%。
》》延伸阅读：地方政府频打"微调擦边球"楼市调控政策博弈进入关键期
城西：普通住宅成交134套，较29周减少39套；成交面积11576.47平方米，环比下跌24.20。
城南：普通住宅成交570套，较29周增加了27套，成交面积62745.47 平方米，较29周上涨了1520.2平方米，环比上涨2.48%。
城北：普通住宅成交549套，较29周增加了34套，成交面积54922.85平方米，环比上涨了1.27%。
高新区：普通住宅共成交325套，成交面积33841.82平方米，环比下滑6.79%。
长安区：在售项目25个，普通住宅在售房源为9454套，较上周增加440套。
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2008年至今，商品房销售面积已经持续三年反超可供应面积，累积潜在的存量逐年缩小，存量潜在压力也同步减轻。
今年下半年房地产开发企业土地购置面积跌幅将持续收窄。今年上半年，房地产开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。预计这一跌幅到了年末将收窄至10%。
2012年上半年商品房潜在存销比(待售面积与销售面积之比)为1.7，低于2011年；从对2012年全年土地购置与商品房销售的预测值来看，预计2012年末的潜在存销比将持续下行，约为1.6。研究员吴晓君表示，这意味着2013-2014年商品房供应偏紧，如果需求持续释放，则房价上涨压力较大。
研究院还认为，商品房成交量正在筑底，下半年跌幅还将继续收窄。
近期多位开发商人士对中国证券报记者表示，近期成交回暖的主要原因是房价上涨预期再次出现。在限购限贷没有松动的情况下，近期成交以刚性需求为主。而刚性需求的购买力有限，加之近期中央政府多次强调调控房地产的政策不会放松，因此房价上涨的心理预期可能并不能持续。如果具备购买力的有效刚性需求消化殆尽，房价上涨预期消失，研究院的观点可能略显乐观。 据中国证券报
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根据中国国家统计局7月18日发布的报告，6月70个大中城市房价环比平均涨幅达0.02%，这是该数据在连续下跌8个月后首次出现正增长。各地楼市的成交量也开始回升。为什么会出现这样的情况？
华远地产董事长任志强在“第三届湖湘财富峰会”上对当前的房地产市场分析称，近期楼市回暖，首先是因为国家宏观调控从调通胀转为稳增长为主，这使得市场信心发生了变化；在购房者信心有所回升之后，国家货币政策也出现变化，出现了下调存款准备金率、降息措施；这两个因素再加上大部分房地产企业正在用打折促销的方式剌激交易量的回升，这就使得近期楼市有所回暖。
虽然目前的市场行情还没有出现很大的好转，但房地产最坏的时期已经过去，且今后仍然有发展空间。
对于房地产市场的走势，任志强认为，三季度，房地产市场将进入一个企稳的阶段。“更多的企业还是希望尽快减少库存、回收现金，所以我认为三季度房地产市场将筑底企稳，房价不会大涨和大跌的现象。”但从更长远来看，任志强认为，房地产市场仍然有发展的空间。任志强首先指出，说房地产的黄金时间已经过去，这是一个错误的说法，因为中国的城市化率还远远没有达到要求。从一线城市来看，北京、上海的城市化率达到了58%，但二三线城市的平均城市化率只有40%，长沙也在40%多一点点，都低于世界平均水平。在今后的城市化过程中，人口将大量向城市流动，这就会导致城市住房需求总量的增加，房地产市场因
“今年不用担心，房地产还处于有肉可卖的时候，而到了明年，也许会出现没肉可卖的局面。”如果说，猪肉价格的平稳，存栏数是关键，那么在任志强看来，房地产价格要保持平稳，也需要一定“存栏数”。他认为，“比较合理的是保持六个月的库存。”
任志强所做的一份土地购置图表中，每一段时期土地购置负增长，都会带来一次房价的非理性上涨。比如2007年，2010年。
“从买地到销楼，是有一定周期的。2010年至2011年7月，土地购置增幅大涨，带来了目前的库存大增。但2012年1-5月，土地购置增幅为-18.7%，这有可能带来明年市场的波动。”任志强说。
按照现在的统计来看，中国房地产库存大概在3亿左右，“按过去前两年的销售量平均计算，大概有8—9个月份的销售过程。如果新建住房不能持续增长，或者维持现有情况下不能继续扩大，那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多。”
这会意味着房价的大涨吗？任志强说，“在有十个月以上的库存情况下，暴涨是不太可能的。”所以，对于市场来说，增加供给，或许是平抑房价的方法之一。
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