刺激刚需入市政策或出 利好房地产信托
中国经济网2012/04/25 11:33
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近日，有消息称，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。
新政策的出台一定是因为经济环境发生了较大的变化。国家统计局的数据显示，一季度，房地产开发投资10927亿元，同比名义增长23.5%，增速比上年全年回落4.4个百分点，比上年同期回落10.6个百分点；其中住宅投资增长19.0%，分别回落11.2和18.4个百分点。房屋新开工面积39946万平方米，同比增长0.3%，增速比上年全年回落15.9个百分点，比上年同期回落23.1个百分点；其中住宅新开工面积下降
中国利得财富管理研究院认为，国家对房地产宏观调控的目标一直只是打击一部分人对房市的投机性需求，保障大部分居民的合理性住房需求。但在以往的改革和调控中，容易出现一刀切的状况，使得投机性需求和合理性需求同时受到了抑制，另外，由于强烈的预期因素，也使得部分合理性需求暂时处于观望状态，因此楼市持续低迷，不仅价格有所下滑，成交量也是萎靡不振。楼市这种弱势格局既偏离了政策的预定目标，又不利于我国经济长期健康平稳的发展。因此对过往一刀切政策的修正势在必然，在继续抑制投机性需求的同时，保障刚需的制度必须配套出台。
其实，早在去年底，为了稳定住房地产投资形势，有关部门在力保房地产调控效果的前提下，已经开始积极谋划支持普通商品房供给与成交。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时明确提出，在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民购房的合理需求。近期召开的国务院常务会议也提出，要坚持房地产调控政策不动摇，避免出现反复，并增加普通商品住房供给。
希望大力推动楼市成交的还有地方政府。近期，多个二、三线城市住房公积金贷款额度上限悄然提高，上调幅度在15%至25%之间。
对于限购等政策今年会否出现松动，市场人士普遍认为可能性几乎没有。但是住建部政策研究中心住宅与房地产产业处处长赵路兴最近重申：“今年房地产调控政策非常清晰：其一，对投资需求坚决不放开；其二，对自住性需求政府还是支持的。”
从3月份信托发行数据中我们也可以一窥端倪。3月共有47家信托公司发行了309款集合信托产品，环比增加37.95%。从预期率方面看，各期限房地产和商品领域的信托产品率处于相对较高的位置。1至2年期的信托产品中，依然是房地产领域的预期。从资金运用领域来看，投资于房地产领域的产品成立数量为56款，环比增加60.00%。房地产领域产品平均成立规模为1.94亿元，环比上升20.33%。
中国利得财富管理研究院认为，前一段时间的房地产市场宏观调控已经初步取得了良好的效果，但同时也产生了一些问题，如何保持既有的调控结果的同时规避新出现的问题，一个较好的改革路径是继续调结构。如果说房地产阶段调控是“控价格增速”的话，那么可以预测，房地产第二阶段的调控必然会是“调需求结构”。只有打出一套组合拳，才有可能取得可持续的调控效果。在第二阶段的“调需求结构”过程中，普通居民对住房的刚需将得到最有利的支持。因此可以预见，保障房的建设将呈现更快速的发展，与保障房相关的信托产品也将成为一个稳健优质的新产品。
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在刚刚过去的3月份，风险已经处于高位的房地产信托产品，无论是在发行量还是率上又现回暖态势。然而有投资者向经济导报记者表示，就在这波回暖潮中，隐藏了诸多不合理现象，不仅在同一个月出现了老产品提前清盘和新产品大量发行的矛盾现象，许多新产品更是与即将兑付的老产品之间有着密切的联系。
对此，普益财富研究员范杰认为，这波发行高潮中，开发商有通过更换名目、另行融资的方式腾挪资金的可能，主要目的是变相用新信托产品接盘旧信托手法，应对旧信托产品到期兑付的风险。然而，这种借新还旧、滚雪球的方式显然难以缓解，甚至加大了房产信托的风险，令市场紧张氛围再度提升。
房企“大佬”再发力信托
10日，导报记者从用益信托工作室了解到，3月份有38家信托公司共成立190只固定信托产品，纳入统计的144只产品总规模为254.29亿元。其中，资金投向的是房地产行业，募集总金额高达76.18亿元。同时，产品率升温态势明显。
导报记者发现，引领这波“回暖潮”的，是诸多大型房地产企业。其中，3月份就有中信信托的漳州万达广场(微博)产品发行，募集规模高达15亿元。此前的2月份，平安信托也发行了一款佳园32号，资金流向为雅居乐地产控股有限公司旗下的一个项目，募集规模达10亿元。
当然，这一态势至4月份依然存在。导报记者发现，4月1日英大信托就发行了一款山东商业集团（下称“鲁商集团”）集合资金信托计划，融资规模高达5亿元。虽然资金用途并没有直接指向房地产，但是此前其控股子公司鲁商置业(600223,股吧)（600223）的董事会决议中曾表示，2012年将向大股东山东省商业集团有限公司及其关联方借款40亿元。随后，英大信托又发行了一款保利重庆特定资产权集合资金信托计划，资金用于投资保利重庆公司持有的江上明珠项目土地使用权权。
敏感的投资者发现，这波由房企“大佬”带领的房产信托回暖潮中，出现了诸多不合理的地方。
投资者窦胜全向导报记者表示，就在3月初，为了防范即将到来的房地产信托集中兑付风险，包括山东信托在内的诸多信托公司旗下的房地产信托产品均出现提前清盘的情况，令市场一度风声鹤唳。“信托公司的一位业务经理还说，现在房地产信托风险大，以后一段时期公司都不会做了。但时过不久，市场却又出现新房产信托产品的发行高潮。”两种相矛盾的做法出现在一个月内，令窦胜全颇为疑惑。
“而且我发现，许多产品都是与即将到期的产品有着密切的联系，比如鲁商集团发行的这款产品虽然没说资金流向，但是鲁商置业的青岛项目曾经发行过多款信托计划融资，且8月份期信托计划（6亿元）即将到期，偿付压力应该比较大。”窦胜全说。
“发新还旧”风险高
对于窦胜全等投资者的担忧，范杰表示，虽然直接用新信托产品接盘旧信托这种模式早在去年就被市场否定（“青岛凯越”事件，详见本报2011年10月26日B1版），但不排除同一个开发商用旗下的另外一个项目进行融资，以应对前一个信托项目即将到期的偿付压力。
“比如，中信聚信汇金地产基金1号于近期开放，2号于近期发行。其资金投向为星耀地产在天津的天嘉湖二期的项目公司。”范杰表示，但其实天嘉湖项目本身的资金缺口并不大，星耀地产另一个项目“星耀五洲”却因为现金流困难，已经处于半停工状态，这导致投资于该项目的“华融-星耀项目集合资金信托计划”面临较大的兑付压力。“项目公司能保证信托资金只用于天嘉湖项目而不用于星耀五洲吗？”范杰表示，这其中的蹊跷，颇值玩味。
当然，面临兑付压力的不仅上述几家公司。根据中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地产信托约为5000亿元，占存量信托的70%，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约2500亿元和3100亿元。今年的2500亿元还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。
中金公司对此表示，房地产信托产品的兑付风险虽然总体可控，但预计10%-15%的信托项目可能在今年出现违约风险。
显然，开发商和信托公司都不希望信托违约出现，所以业内人士估计，资金紧缺的开发商会以“发新还旧”方式来应对。
用益信托的数据显示，2011年信托融资规模排名前三位的开发商是万达、万科和绿城，发行规模分别为71.76亿元、48.93亿元和47.085亿元。这或许能从一个侧面说明，为何近期会有众多房企“大佬”发行新信托产品。
不过，这种方式显然不能降低房地产信托的风险，反而会让其有所加深。导报记者发现，为了吸引更多的投资者，尽快筹集资金，近期发行的房地产信托计划率都有所走高。以期限为12个月、18个月、24个月和36个月的产品为例，3月份发行的平均率分别为12.25%、10.50%、12.06%和11.83%，较2月份分别上涨68.33个基点、5个基点、115个基点和27个基点。
对此，中国人民大学金融学院副教授王常龄认为，由于现在中央对楼市的调控依然没有放松，房价远没有回归到合理水平，目前房地产市场下跌空间依然较大。而房产信托的期限多为一年，这显然把风险累积至下一年，如果到时候房地产市场依然不景气，那么房产信托的违约率必然会大幅提高，风险骤升，投资者应谨慎入场。
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