房产税试点范围扩大箭在弦上 三大问题待突破
证券日报2012/04/16 07:39
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新的试点城市势必将对存量住房征收房产税，但考虑个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展情况，预计将在“十二五”中后期才能实现。
房价的波动时刻牵动着普通百姓敏感的神经。为实现“居者有其屋”的目标，中央近几年出台了包括国八条，国六条，住房限购，加大保障房建设等一系列政策，积极运用市场、行政等手段调控房地产市场，促进房价合理回归。在肯定上述政策取得积极效果的同时，温家宝总理在今年两会期间提出：“一些地方房价还
房产税试点扩大箭在弦上
如何调控？2012年的政府工作报告给出了答案——“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。随后，在国务院批转的发改委2012年深化经济体制改革重点工作中，深化财税体制改革部分明确提出要适时扩大房产税试点范围。其实，早在今年初，住建部部长姜伟新就称今年上半年，要实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部的联网；住建部副部长齐骥也在公开场合表示住建部正在和财政部国家税务总局总结房产税试点经验，今年将进一步扩大试点范围。
房产税的定位包涵两大层面
房产税作为财产税的重要组成部分，其自身暗含着筹集财政收入的定位，伴随着经济发展其成为地方财源支柱的作用也将逐步凸显。但在我国目前房地产价格居高不下，投机性行为蔓延，保障性住房政策仍待完善的大背景下，房产税仍至少还要肩负着调节房产市场，缩小贫富差距的定位。笔者认为这一定位分为两个层面，一是要确保房产税不会增加普通民众的负担。即对于普通民众合理的，自住性的房产需求应给予保证，这不仅是温总理提到的“让人民生活更加幸福、更有尊严”的题中应有之义，也是构建和谐社会的必然要求。二是对投机性行为和高档住房购买加以抑制，调节贫富差距。即对于非自住的、非合理的，投资甚至是投机性的买房行为，通过房产税来提高住房持有环节的成本来进行调节。
这两个层面的定位，都可以通过房产税的制度设计予以实现。一方面，要确定合理的免税标准，保证基本住房需求不受影响，二是要通过累计税率等手段，促使购房者都更加理性的对待自己的住房需求，确保房地产市场平稳发展。沪渝两市的试点也初步验证了房产税在调节市场方面的潜力。
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试点推开还需解决三大问题
在明确定位的基础上，房产税的试点推开仍需要重点解决以下三个问题：
一是存量住房是否征收的问题。重庆上海的房产税试点方案中基本都只涉及了新购住房，只是重庆对以独栋住宅为主的存量高档住房进行征收。这一政策绕开了既得利益，而且辅以房产证办理环节必须提交的完税证明，不仅确保了试点的顺利推行，也提高了政策的可操作性。但是，随着新购住房逐步便成为存量住房，如果要实现房产税的可持续性，并把其打造成为地方财源的支柱，房产税势必将对存量住房征收。但在征收时机上需要参考房产税试点的经验，个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展，预计将在“十二五”中后期才会对存量房进行征收。
二是征管方式亟须转变。房产税作为财产税的一种，不同于流转税等间接税，其征收是以一定期限的持有为前提的。而当前试点两地的征税实践则是把房产税等同于契税来征管，在房屋产权进行交易时，预征未来一年的房产税款。这一财产税比较流转税进行征管的方式显然难以持续。尤其是对于存量住房的征收，如果缺乏了办理产权证这一“关卡”，加之住房长期空置，所有者与使用者相分离现象的大量存在，很难保证房产税应征尽征。因此，同个人所得税等直接税一样，对个人住房信息的全面掌握，对税务征管方案的巧妙设计，征管方式从被动到主动的转变都是在房产税执行过程中需要重点关注的问题。
三是要配合好保障房建设，形成政策合力。房产税征收后，重庆当前的做法是专款专用，全部用于保障房建设。笔者认为这一经验可以向推广，至少在最初几年，由于房产税筹资财政收入的潜力还未全部发挥，而且各地保障房建设仍有很大压力，所以把房产税所得用于建设保证房，在“一收一支”之间调节贫富差距，形成政策合力，确保“居者有其屋”。（作者系财政部财政科学研究所博士后）
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政府应加大房产税征收力度 须由市场规律调控 国际金融报
众所周知，用行政性手段干预房地产市场有违市场经济的基本规律。全球领先的智库资源公司IHS集团下属IHSGlobal Insight的经济学家阿利斯泰尔·桑顿日前在接受《国际金融报》记者采访时同样强调，从长远看，中国政府对房地产的调控最终需过渡到由市场规律来调节。
中国政府过去两年的房地产调控，无论是对于房价还是房地产投资都起到了很好的遏制作用。阿利斯泰尔表示，从短期来看，近年来为解决这些问题推出的一系列调控政策的确取得了一定成效。
在谈及到市场化调节的具体操作层面时，阿利斯泰尔指出：“目前中国政府在重庆、上海所做的房产税试点改革就是一个很不错的尝试。”
在阿利斯泰尔看来，由于处于试点期，房产税目前的现状是征收的比率非常小，起不到很大的调控作用；征收的对象也主要是针对新增量。他建议，中国政府有必要加大征收力度。
中国房地产市场的问题反映了中国目前对金融改革的需求。阿利斯泰尔强调，房地产问题只是中国金融体制中一个十分凸显的问题。“对于中国家庭而言，缺少投资渠道则是导致炒房的重要原因。”阿利斯泰尔表示，“长期以来，扣除通货膨胀的因素，在中国真实的利率可能是负的，也就是说投资者不会倾向于将钱放在银行，此外，由于其他投资渠道并不完善或准入门槛高，这还导致多数中国人在房地产买卖的过程中更倾向于一种价值储存、价值投资。” 》》延伸阅读：12市区亮相一季度保障房“排名榜”
因此，从广义上讲，遏制房地产投机长期有效的手段就是尽可能地拓宽一般公众的投资渠道。而解决这些问题的根本途径只能是采取更积极的金融市场改革，其中包括放开利率调控、促进个贷市场和债券市场的发展以及引入更高的房产税率，更重要的则是要保证给地方政府一个可持续的收入来源。
阿利斯泰尔指出，“从过去30年改革过程看，中国政府的初衷是想把周期性的宏观调控政策逐步转变为由市场为主导的结构性调控举措。”阿利斯泰尔认为，但以房地产为例，目前的一些方式似乎背离这一宗旨。
“从高企的固定资产价格和社会稳定等因素来考虑，中国政府目前面临的情况也是非常困难的。”阿利斯泰尔强调，中国政府目前采取的调控政策相当于“让买方没有购买的欲望，让卖方没有销售的渠道”，从长期来看，中国政府通过控制交易数量的方法来控制房地产市场则阻碍了更市场化的改革。
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