去年中国零售地产投资达265亿 增26%创历史新高
第一财经日报2012/03/28 08:16
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昨天，仲量联行在京发布的报告《2012中国零售地产投资展望》显示，中国地区2011年零售地产投资交易额同比增长26%，创历史新高。
中国商业地产持续走高，翰德伟认为这得益于中国政府扩大内需刺激消费的经济转型策略。
仲量联行相关数据显示，中国零售地产的投资交易2008年~2009年跌入谷底，而从2011年下半年开始，宏观经济环境发生了变化，投资者在2011年第四季度开始加大了投资的力度。中国零售地产市场的投资占比从2010年的24%上升到30%。 》》延伸阅读：国务院要求搞好房地产调控 明确具体部委分工
尤其是中国的非一线城市投资规模空前。“二线城市的新增购物中心规模平均大于一线城市，主要原因，一方面，二线城市的购物中心受城市空间局限性的影响相对较小，零售市场增长快速；另一方面，相对低廉的土地成本和当地政府的支持也进一步促进投资者在二三线城市加大投资。”翰德伟告诉记者。
2011年中国零售市场租金普遍大幅上涨，尤其是杭州、南京和苏州。零售商开始获得较为稳定的回报。
此外，翰德伟也提醒投资者，现代购物中心越来越多地出现在各大中城市，零售的模式也在发生着快速改变，虽然市场需求强劲，但未来几年大量供应也会带来更激烈的竞争，风险同样存在。
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进入到3月后，一些重点城市的楼市成交量有所增加。
太平戴维斯中国的董事长刘德扬接受《财经日报》专访时表示，目前还不能说市场已经回暖，成交量有所增加主要是部分刚需入市和信贷有所松动所致。
中指研究院的报告认为，3月各地楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量呈现上升趋势。上周（3.12~3.18）监测的40个城市中，除了17城市楼市周均成交量同比下降外，其他城市同比均出现不同程度增长，重点城市中，仅天津同比2011年周均略有下降，其余城市皆上涨。其中杭州（不含萧山、余杭）涨幅，达205.48%，其他多个城市涨幅也在100%上下。
北京中原
房地产市场成交复苏意味着什么？2009年一季度的楼市“小阳春”会再度的出现吗？
刘德扬表示，近期的成交增加主要是季节性因素。一些主要城市的限购政策执行一年后，符合限购条件的客户有所增加，加上银行一般在上半年的信贷发放较为宽松，中央政府又要求银行支持首套房贷款，部分刚需开始入市。
北京中原市场研究部的总监张大伟也认为，从目前市场情况来看，在刚需入市和一些性价比高的项目情况下，成交量有所复苏，可以说走出了市场谷。其原因在于北京限购一年后，新增符合限购资格客户增加，针对刚需的信贷等政策有所松动，利率从之前的基准上浮有所回归，且房价下调项目增加。
“简单的短期环比与同比数据并不能判断北京楼市的市场情况，从成交的价格来说，依然处于以价换量的阶段。10%的降价项目占据了市场90%的成交量。未降价项目销售冷清程度甚至超过今年的1~2月。”张大伟称。
中国楼市历来对政策信号较为敏感，近期中央政府虽然一再强调调控不会松动，但局部微调已经出现。监管部门已要求银行必须保证首套房贷，近期主要银行的首套房贷利率也较基准利率有所下调。
刘德扬认为中央政府对楼市调控的意图坚决，全面放松可能性不大，紧缩政策至少还将持续六个月，但政策已开始倾向“微调”，地方政府也不希望房地产低迷影响其财政收入。从中长期来看，温和性政策将成主流，例如以房产税逐步替代限购令。
对于近期房价走势，刘德扬认为，一些开发商目前处于以价换量的阶段，但买方观望情绪持续蔓延，成效还需进一步观察。
“一二线城市中端、低端房源成为成交主体，拉动均价下行，但三线城市的房价还处在稳中有升的状态。”刘德扬称。
他预测，2012年一线城市的房价会有5%左右降幅，二三线城市房价降幅则可能会加大到10%左右。
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阴郁的开发商们终于感受到了一丝“喜悦”。
“喜悦”来自近期楼市成交有提振的势头。龙湖集团执行董事兼首席市场官秦力洪感触颇深。上个周末，即周六周日两天，龙湖共计成交10亿元。这是在该公司没有新开盘项目，没有进一步降价的情况下“意外”出现的“窗口期”。
近期各地微调消息不断，刚需加快入市，是业内判断楼市成交回升的主要因素。人们关心的是，这意味着市场反转还是昙花一现？
被夸大的小阳春
在中原地产董事总经理李文杰看来，2月楼市成交量迅速放大，“小阳春”超出了人们预期，让很多人对今年楼市的悲观情绪，转成无限乐观期待，“起码喘口气。”
中原监测数据显示，上周9个重点城市(北京、上海、广州、深圳、南京、成都、天津、青岛及杭州)的新建住宅成交量合计环比大增近五成。二手房回升势头也较为明显，上周北京、上海、天津的二手住宅成交量环比增幅均在40%以上。中原经理人指数也出现连续5周的上扬，表明持乐观态度的从业者比例逐渐提升。
秦力洪总结龙湖在售40个左右项目售楼现场的感受是，“看房人逐渐增多，总量增加近一倍，尤其是刚需类楼盘的销售情况，已经回到2010年9月的情景。”秦称，前不久龙湖对100个楼盘的调研显示，现场人气景气度在上升。
但北京中原三级市场研究总监张大伟认为，市场并没有如开发商所反映如此乐观。预计2月北京新建住宅签约套数在6000套以内，“只能说市场已经走出春节期间的低迷，但依然低于限购后2011年3月至2012年1月，月均7000套的平均水平，难以判断已经出现小阳春。”。
21世纪不动产分析师粟日也不认同回暖的说法。他认为，前两周北京住宅成交量同比1月是有了明显增长，但与去年2月相比却依然有很大的跌幅。将楼市成交量的脆弱回升，只与基数很低的1月相比，就夸张为“回暖”，是对楼市的一种误读。
中指研究院的数据也显示，上周监测的40个城市中，26个城市楼市周均成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。张大伟甚至担心，是部分开发商或者机构有意营造楼市回暖。
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