楼市将回归买房市场 房价不是降不降而是降多少
广州日报2012/03/16 10:50
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
广东省房协将在即将发布的《广东房地产蓝皮书2012》中明确宣示，2012年的房地产市场将回归以购房者为中心的格局，市场将主动适应购房者的预期。记者昨日率先从蓝皮书的内容中了解到，广东省房协提出，今年房价已经不是降不降，而是降多少才能达到消费者和企业的共赢。
文/记者赖伟行通讯员伍春林
广东省房协秘书长王韶分析，2012年，在中央政府“坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的表态之下，地方政府将继续严格执行调控政策。预计上半年广东商品房销售市场仍将僵持甚至进一步萎缩，全年的房地产投资增速将有所回落，企业资金压力进一步凸显，房地产将呈现“新开工项目减少、在建工期延长”，商品房销售市场“以价换量”现象逐渐成为普遍。
开发商不能存任何幻想
首套房
支持力度会加大
王韶认为，2012年依然会执行限购令，开发商不能存在任何幻想，但对于首套房置业的支持和鼓励力度会加大，银行对首套房的利率回调甚至优惠。基于此，他建议业界在新的产业环境下，开拓融资新渠道，改变以住宅为主体的投资结构，拓展投资新方向，调整企业发展战略与营销策略，创新房地产流通方式，实现房企的转型升级。
2011年，宏观调控政策取得明显效果，投机、投资性需求也得到遏制，房价也往预想中的趋势发展：限购城市成交量普遍同比下降，房价下调的趋势已从一线城市向二、三线城市全面蔓延。严厉的政策也派生出一些其他影响，比如，房地产投资增速逐月下降、部分城市土地出让金收入的大幅减少、部分地方出现财政紧张的局面。蓝皮书就预计，2012年调控政策将逐步完善制度的建设，对居民合理的住房需求将采取针对性的扶持政策，为实现经济稳定增长的目的和支持居民的合理购房需求，针对首套房的限贷政策将做出调整，支持并鼓励居民合理的购房需求。
企业还贷压力大
资金状况存隐忧
蓝皮书中更披露，去年广东房地产业各项指标中，完成开发投资和企业到位资金，土地购置面积和土地成交款，商品房施工面积和新开工面积均保持高速增长；不过国内贷款占到位资金比例为近10年来，企业融资渠道受限、融资成本上升导致银行贷款和个人按揭贷款两项涉及银行的指标都呈现负增长，批准预售面积大于销售面积，销售面积和销售额的同比增速回落至个位数。考虑到2009年及之后年份企业借贷款项有相当部分将于2012年到期，还贷压力可能较大，企业资金状况存隐忧。
预计今年销售额降两成
投资增速维持至少5%
蓝皮书还对30家在沪深交易所上市和16家在香港上市的广东房企近期的财务指标进行了分析。结果显示，2011年广东房企资产负债率整体均值在60%左右，较过往年份有一定上升，现金流持续好转，房企的短期偿债能力良好，房企的财务安全性较高。年度净利润同比增长率中值一直保持在较高水平，但同比增速出现明显下滑，从盈利能力来看，2011年中期销售净利率平均值甚至达到20.66%，接近2007年的高点，但随着房价增速放缓和融资成本不断提高，预计2012年销售净利率难以继续上升；企业经营净资金流量从2010年中期开始已转负，企业投资额已超过销售收入。
蓝皮书预计2012年，房企销售现金流入量可能持续下滑，预计全年市场销售额下滑20%左右，而2012年投资增速将不会随着当年新开工面积的减少而下调，全年仍会维持至少5%左右的投资增速，2012年销售现金流出将持续推高。
数据分析表明，广东省房地产企业财务表现在市场运行周期轮换中涨跌互现，但其长期的成长性却毋庸置疑。在始于2009年的新一轮行业周期开始步入萧条阶段之际，广东省房地产企业各项财务指标已逐步呈现出高位回落态势。但就最近一期报表数据分析而言，其各项指标值仍维持在良性运行区间，财务状况相对安全。
商业地产火爆藏风险
房地产面临新的转变
2011年，广东商业地产持续火爆，据广东省统计局数据显示，2011年广东办公楼与商业用房投资分别增长69.19亿元和107.15亿元，同比增长高达48%与31%，一类城市商业稳步发展，品牌商家争相抢占城市布局，二、三类城市成投资热点。然而商业地产经过这两年的爆发，使商业地产一哄而上，有可能短期内会出现供大于求的现象，许多城市的商业地产都存在“超前消费”的问题。
广东各大城市楼市分析
广州：
二手成交超一手
首次置业超六成
去年广州二手住宅的成交宗数、面积继续保持超过一手住宅的格局，二手住宅交易登记面积市场份额占到51.8%，成交宗数则超过一手住宅约2万宗，占比达到58.7%。说明二手房的市场地位和作用越来越重要，这也是中心城市发展的趋势。数据显示，市场自住型买家占比约九成，占成交的89.3%。其中，首次置业占比超过六成，占63.3%，改善换房占26%。需求变化明显，调控对投资（包括多次置业）的遏制效果显著。
深圳:
成交量创新低
均价小幅回落
2011年，深圳房地产量价齐跌。住宅成交270.82万平方米，同比减少13.5%，创历史新低，住宅成交均价19038元/m2，同比下跌6.2%，为12年来第二次回落。
佛山：
限购杀伤力大
成交大幅下跌
2011年3月18日，佛山在全市范围内实施限购令。全年商品房成交面积784.94万平方米，同比下跌13.3%。其中，住宅成交633.77万平方米，同比下跌18.9%。受限购政策的影响，土地市场也迅速降温。2011年全市商住用地成交约271万平方米，仅为2010年的一半。
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本地新闻：
新闻：
国务院总理温家宝日前表示，现在一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期、健康和稳定发展。
综合目前国内的房地产调控效果和楼市实际情况，合理房价的标准难以进行“一刀切”，地区差异、购房需求等因素都可能影响合理房价标准。
房地产业内人士表示，一个城市主流居民的家庭年收入总和，与能够满足舒适居住环境的房屋总价值之间的比值，联合国建议的标准为1:5至1:6之间。而考虑到我国一线大城市的发展现状，比值在1:8之内应为合理水平。
某房地产中介机构向记者表示，以北京首次置业的两口之家为例，假设家庭年总收入约12万元，购买60平方米的房屋能够满足两口之家的舒适生活所需。以此计算，北京合理的房价水平应该在1.6万元/平方米。而根据机构研究数据，目前北京新房均价为1.89万元/平方米，二手房均价为2.17万元/平方米，综合来看，北京目前的房价为2万元/平方米左右。所以从理论层面分析，北京房价回归合理水平，仍有20%左右的下跌空间。 》》延伸阅读：工商联：今年二季度房价上涨压力仍大
但事实上，我国不同地区的户均收入、个人财富水平等存在较大差异，国际上通用的数据标准，显然不可能完全适用于我国国情。因此，考虑到我国不同地区的人群收入水平、购房需求等因素，各地方政府在制定房价调控目标和相关政策时，可因地制宜、因时制宜。
从我国不同的发展阶段来看，随着国民经济水平不断发展、居民财富不断增加，不同经济发展阶段应对照不同的合理房价标准和定义。例如，考虑到未来1至2年内，居民收入将随着收入分配制度改革，以及GDP的增长而增长，预计居民收入涨幅可能在10%左右。因此，未来1至2年内，北京的房价在目前的基础上，再回落10%左右可达到比较合理的价位。
另外，我们还必须注意到，温家宝总理不仅再次强调促进房价进一步合理回归，还表示“房价应与成本和合理的利润相匹配”，传达了中央的房地产调控政策，要促进房地产市场长期、稳定、健康、可持续发展的长效机制目标。
而房地产行业发展要建立长效机制，就必须彻底告别此前饱受争议的发展模式，并积极参与到一系列房地产行业改革的进程中。比如土地制度改革、房产税的试点和全面推广等。业内人士分析，房地产企业合理的毛利率水平应该在15%-20%左右。因此，按照目前房地产行业的平均盈利水平计算，房地产开发商的利润应该在现有基础上减少10%-20%左右，而土地价格也应随之下调，这才能够真正促使房价回归合理。
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