房地产信托迎来集中兑付期 清算风险基本可控
新闻晨报2012/03/06 13:15
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
统计显示，前两年发行的房地产信托在今年将集中到期兑付，政协委员、银监会主席助理阎庆民昨日在接受新华社记者专访时表示，我国房地产信托业务今明两年到期清算风险基本可控。xmsfw
房地产信托迎来集中兑付期
多家机构预测，今年将迎来房地产信托产品到期兑付高峰期。据诺亚财富研报统计，2012年一、二季度有
房产信托染指理财产品
部分房地产信托通过银行理财产品发行。统计显示，2010年至2011年，各家银行发行的信贷类理财产品中，涉及房地产信托贷款项目不在少数。xmsfw
由于大部分理财产品的说明书上资金投向并不明确，尤其是综合类理财产品，其资金投向往往是包含信贷资产、债券、票据以及货币市场等，而且投向信贷资产的比例也不确定，这部分信贷资产中，是属于房地产类还是其它领域的信贷资产也不确定。据财汇资讯不完全统计，今年3月份到期的信贷资产类理财产品共有53只，综合类理财产品达971只。xmsfw
房产信托风险可控
业内人士分析，并非所有房产信托类理财产品面临兑付困难，尤其是综合类理财产品，到期实现预期率的可能性依然很高。据银率网统计，2月份到期的各银行理财产品达1904只，其中1679只产品披露了到期数据，披露率达88.2%。在披露到期数据的1679款产品中，1672款产品达到了预期，达标率为99.6%。记者注意到，未能实现预期率的全部是结构性理财产品。xmsfw
政协委员、银监会主席助理阎庆民昨接受新华社记者专访时表示，我国房地产信托业务今明两年到期清算风险基本可控。阎庆民说，房地产信托的风险对整个房地产行业影响有限，也不会对信托行业产生根本性影响。阎庆民表示，单个信托项目存在发生风险可能，但信托项目单独建账、单独核算，且银监会限制信托公司办理负债业务，因此由单个项目风险引发区域性、系统性风险的可能性不大。x
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今年目标
2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
今年要继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。
同时要加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
去年成就
2011年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。
我们坚定不移地加强房地产市场调控，投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。
——摘自《政府工作报告》
记者 孙雪梅 张然 赵鹏 张艳
□报告解读
保障房是政府资产
报告中提到，今年要继续推进保障性安居工程建设，对此无党派人士、清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵表示，保障房是政府的资产而不是开支。要从过去认为建保障房政府要为这个花钱，转变为保障房是政府为未来的财政收入营造坚实基础的投资行为。
“就好像大家去买一个商铺，买一只股票一样，保障房应该成为政府的宝贵资产。”李稻葵说，如果这两件事认识提高了，那么保障房就会变成打开房地产死结的金钥匙。如此就可以逐步地断掉靠土地出让而获得收入的病根。从现在的卖一块地挣一块钱，到未来长期持有一些物业，“好处无穷”。
“十二五”期间预期开工3600万套，保障房占比将超过20%。北京中原地产市场研究总监张大伟称，2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。
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投机需求受到抑制
在“两会”之前的半年内，多地政府调控政策出现微调，针对释放刚需的政策至今仍延续，而其中几个城市放松调控“踩红线”的政策则被中央叫停。
据记者了解，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆等共18个城市出台了不同角度的楼市微调政策，央行也两次下调了存款准备金率。在政策微调的城市中，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥、沈阳等城市放宽公积金使用政策上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准；中山调高住房限价价格等。这些有释放投机投资性需求嫌疑的政策，则通通被叫停。
房贷风险尚属可控
政协委员、银监会主席助理阎庆民表示，现在房贷问题不大，房地产爆发系统性的风险是可控的。阎庆民说，我国正大力调控房地产行业，房屋销售量和价格均不比往年，在此情形下，房地产商钱“紧”，全球评级机构标普已下调多个中国房企的评级。
阎庆民解释，一方面因为去年房贷增幅比正常贷款增幅低2.3个百分点，同时，房贷仅占整个贷款比例10%左右。房贷占比不大是否意味着风险不大呢？阎庆民解释，之所以说风险不大，还因为在房贷结构中，约60%是按揭贷款，开发商贷款只占30%左右。众所周知，按揭贷款多是老百姓房屋的贷款，有房屋作为抵押，风险不大。
□委员建议
限购政策可再细化
政协委员巩汉林向记者表示，他了解到在新西兰的城市，占地2英亩的精装房屋只要人民币400多万，而这样的资金只够在北京繁华地段买个三居室。同为发展中国家，显然，我国的房价还不够合理。
他认为，我国的房产调控政策还有改进空间。如限购政策主要针对消费者的资格。他建议今后政府限购应对价格也给出限制。如定出理性消费的价格区间、高房价的价格区间、暴利房价的价格区间。
限购政策应有所调整，对在理性消费价格区间购买首套房者，应给与税费减免、贷款利率下调、首付降低等优惠；购买高房价区间房屋者，可维持现有房贷等政策；而购买暴利房价区间房屋者，则应严禁给其贷款。
□专家预测
房产税试点或扩大
“十二五”规划已明确提出要扩大房产税试点，据此国务院参事、北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，今年我国房产税试点应该会有扩大试点城市名单的举措。今年增加的试点城市，很可能出现在沿海发达地区的一些城市。这些城市商品房投资价值高，房价涨幅依然较快，需要房产税配合限购政策同步施行。一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，房产限购的政策又同步淡出，或者是将高、中档商品房购买放开，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。而对于北京市，刘桓认为由于北京作为首都的特殊性，其政策的执行会牵一发而动，因此北京市推行房产税政策的速度，可能会稍慢。
开发商将展开促销
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“两会”上很多代表委员呼吁调控政策放松，很多开发商预期政策出现调整，“一直死扛不降价，这个情形将会改变”。胡景晖说，3月份很多开发商贷款到期，资金链面临断裂，而“两会”上调控的大方向并没有改变，预计开发商在“两会”后将进行新一轮的降价促销。
在政策从紧的背景下，北京房价会大降吗？胡景晖表示，“稳中有降”是一个趋势，但大跌不太可能，因为北京有需求支撑，满五年社保或纳税的刚需会逐步入市。此外，此前房价高也包含土地价格上升、物价上涨等因素，长远来看，住房仍属于稀缺资源。
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