易宪容：中国楼市生态转换到了最紧要关头
上海证券报2012/03/01 08:12
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不容回避的是，房地产调控越是深入，所遇到的阻力就越大。围绕着是否该优惠所谓的“刚性需求”及增加改善性住房、销售住房市场到底该如何“去投资化”的宏观调控政策激烈博弈，估计会是今年“两会”热点之一。
“两会”开幕在即，房地产宏观调控无疑会成为今年“两会”的焦点及重心。因为，从当前国内房地产市场的形势来看，一方面，中央政府对房地产市场的宏观调控态度十分坚决，坚持要让住房市场的价格回归到理性水平，坚决打击住房的投机炒作或去住房市场的“投资化”，以便保证住房市场的持续稳定发展。另一方面，无论是地方政府还是社会上各种与房地产利益密切相关的各种势力，都在千方百计地要求调整住房市场的宏观调控政策，要求宏观调控松绑的呼声十分强烈。所以，这激烈博弈必定会延伸到“两会”上。
经过两年来的严厉调控，尽早促使房地产价格回归理性已成了政府及整个社会的基本共识。但不容回避的是，房地产调控越是深入，特别是当住房销售急剧下降（比如1月有13个城市住房销售下降达到50%）、住房库存的全面上升（当前不少城市住房库存按现有销售速度要两年以上）、不少城市的房价以向下松动（一月份房价基本上停止上涨并有不少城市同比下跌）及地方政府土地财政面临的困境时，所遇到的阻力就越大。
这种阻力，有的表现在地方政府通过软性的方式打政策“擦边球”上，有的则表现为利益代理人采取不同的游说方式试图影响或左右房地产宏观调控政策。估计在今年的两会上，房地产开发商的代表及一些地方政府官员会提出类似的提案。眼下不是已有国内住房的价格不能深度下跌，否则就会出现中国式次贷危机，会把中国带向经济衰退的深渊等舆论了吗？
不过，从今年政府工作报告的草案来看，对于今年房地产宏观调控政策，其基点不会有多少改变。至少在让
因为，当住房价格水平推得很高、只有住房投机炒作者才可能进入的情况下，“刚性需求”如果存在，这样的需求者也是没有支付能力进入的。即使政府能用优惠政策来减小这些需求者进入市场的负担，降低相对购买成本，这些补贴着实是微不足道的。以让“刚性需求”进入市场为名要求政府出台优惠政策，不能不说是一种误导。
由于差别化的住房信贷政策是一种长期政策，尽管有人认为上海市通过放开限购令让外地居民在上海可购买第二套住房有可能产生多米诺骨牌效应，但在差别化住房信贷政策不改变的情况下，第二套住房是不会轻易进入市场的。因为无论是信贷杠杆率及贷款成本都无法让住房投机炒作者再敢进入市场张扬。正是这一点上，当前各地方政府希望采取不同的优惠政策诱导住房消费者进入高房价的市场也可能成为一厢情愿。
现在市场或民众最为关注的是，在今年的“两会”上中央政府会采取什么样的宏观调控措施来“去投资化”或去住房市场赚钱效应？中央政府对此有没有政策上的储备工具？应该看到，经过两年来的房地产宏观调控，之所以住房市场的预期至今没有根本改变，与在政策执行上无法放弃房地产业的宏观调控工具性有关。2010年以来，无论是中央政府关于房地产宏观调控的文件，还是中央领导人的讲话，中央政府对房地产市场居住功能的界定、对遏制住房投机炒作等方面的态度都是十分坚决的，这些核心内容基本上写进了这几年关于房地产宏观调控各次政策文件中。但是，打击房地产投机炒作的政策则往往落实不到位。
其实，当前国内房地产市场宏观调控的问题或实质，就是去除当前住房市场的赚钱功能。如果这一点得到真正的落实，国内房地产市场就会迅速向以消费为主导的市场回归，那么房地产市场出现根本性的调整就较为顺利了。比如，限制投机炒作的经济杠杆，有住房信贷政策与税收政策。如果通过这些政策可能对住房的投机炒作有事前、事中、事后的严格限制，那么住房投机炒作者自然会退出住房市场。但就目前的情况来看，住房信贷政策是落实得较好的，而在税收政策上力度就比较弱了。
到目前为止，各方有关房地产税收的讨论一直很热烈，但也仅仅停留在讨论阶段。笔者以为，坚决打击住房的投机炒作，住房税收政策是非常有效的工具，假如税收政策迟迟出不了台，不免会使这几年进入住房的投机炒作者、房地产开发商及多个相关利益方抱有一些幻想，会以为当前的住房调控政策可能都是临时性的，只要这次宏观调控的风头一过，就还可能重温住房市场的投机炒作美梦，房价还会再度快速飙升。抱着这样的幻想，住房市场的投机炒作者及房地产市场开发商岂能愿意轻易地退出市场？一些地方政府岂不又要千方百计来救这个市场？房地产开发商岂肯让住房的价格继续下跌？所以说，只要中国的住房市场赚钱功能不去除，只要住房市场投机炒作之风不根除，那么住房市场的预期就很难改变，住房市场宏观调控就很难达到目标。
围绕着是否该优惠所谓的“刚性需求”及增加改善性住房、销售住房市场到底该如何“去投资化”的宏观调控政策激烈博弈，结果究竟会如何，国人且拭目以待。
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1月份，70个大中城市房价环比全线停涨，购房者“出手不甘心、不出手担心”的观望和焦虑情绪加重，但开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，仍在采取延缓开盘节奏等方式博弈政策调控放松。有关专家认为，调控政策仍将严格执行，打破市场僵局关键在于房企“降价”，促使房价合理回归。
购房者陷入购房“焦虑”
国家统计局公布的2012年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，70个大中城市房价环比全线停涨。新建商品住宅价格与上月相比，价格下降的城市有48个，持平的城市有22个。
中原地产海南分公司研究部主任黄宏表示，去年以来，楼市成交量一直处于低迷状态，价格出现松动，8.5折是目前海南楼市比较普遍的折扣，但价格过高仍然是成交量回暖的阻力。
“价格是关键因素，目前整体房价有所回调，多数购房者在等待房价进一步下跌。”海南百源房产交易中心经理王美妹说，一些投资者则急于出手但议价空间不大，与购房者对价格下跌的期待形成鲜明对比，导致二手房市场也难觅回暖迹象。
房价“欲跌还休”加重了购房者的观望和焦虑情绪。市民张婷婷说，楼市调控政策取得一些效果，至少房价
房企目前也很纠结
某房地产开发公司营销部负责人说，只要调控政策持续，楼市短期内不太可能回暖，开发商目前都在采取打折、送装修等方式暗中降价，但降幅不大“开发商都在萧条的市场中苦苦挣扎，尤其中小开发商的日子不好过，据我所知，有好几家资金链相当紧张。”
同策咨询研究中心总监张宏伟说，商品住宅市场始终未回暖，房企目前很“纠结”，以什么价格入市才能促进成交成为大难题。在政策及市场僵局尚未打破的背景下，开发商因为定价难的问题延迟项目推盘，或以放缓项目开发节奏的方式应对当前市场的不确定性。
房企需降价“跑量”
海南大学现代经济理论研究所所长王毅武认为，目前房地产市场博弈已经进入关键时期，房价仍未回归到合理价位，应坚持调控政策不放松不动摇。尤其对经济总量不大的地区，经济发展如果过度依赖房地产，会导致“房地产财政”或“土地财政”，造成经济发展畸形。
中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 .5个百分点。部分业内人士认为，尽管此次下调将释放4000亿元左右的流动性，但在调控政策作用下，房地产业难以从中“受益”。
张宏伟认为，近期北京、上海等地调整普通住房标准，但短期内并不会转化为对市场的推动作用，一线城市由于调控政策基本继续从严执行，普通住房标准的调整及存款准备金率的下调对楼市成交量的刺激作用有限，而二三线城市楼市成交量要有所突破，必须有更多的楼盘进行价格调整。楼市短期内难以出现“小阳春”的反弹利好，开发商也不可能从价格上获得不错的利润空间。房企应进行策略性调整，加速“跑量”，以“现金为王”。
张宏伟认为，打破楼市僵局在于各个市场主体的内部底线及承受力。从房企的角度而言，市场僵局打破与否关键还是“降价”，楼盘前期成交均价已出现15%至20%的降幅，如果市场局面持续恶化，将有更多的开发企业参与到降价的行列中来。
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