多地土地流拍蔚然成风 国土部须进行政策储备
房天下综合整理2012/02/27 14:08
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（来源：国际金融报）国土部的这个‘政策库’里到底有什么样的内容，现在还不得而知，但一个可以预想的前景是，如果这种流标、流拍发展到了让政府无法忍受程度，那么，这场声势浩大的房地产市场调控也就很有可能走到头了。
国土资源部日前召开新闻发布会宣布，今年住房供地计划供应量，将不低于过去5年的年均供应量。其中保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于总量的70%。显然，另外的30%就是清一色的商品房用地，但是在那个70%中，仍有“中小套型普通商品住房用地”，虽然百分比未曾告知，但可以想见这应该是一个不低的比例。
国土部开始关注土地流拍，这与它以前政策取向有点不一样。两年前，就在此轮房地产调控刚刚起步的时候，国土部曾要求各地对“招拍挂”中土地溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的用地及时上报，现在这一条要求虽然还没有废弃，但由于这种情况目前已经不可能出现，因此事实上这条要求已经空置。不过，当时国土部之所以有这个规定，是为当时高涨的地价所引起的高涨的房价而着急，希望及时了解土地“招拍挂”中的异常情况，以便拿出对策。现在，国土部要求及时上报土地流标、流拍情况，它仍然在为土地市场而着急，不过着急的方向已经与原来相反了。窦敬丽的话说得很明白，国土部这样做，是为了做好相关的政策储备。
所谓政策储备，这自然是一种政策语言，把它“翻译”成大白话，实际上就是告诉我们，如果土地流标、流拍情况一直发展下去，甚至表现得越来越严重，国土部就会出台相应政策来改变这种局面，而这个政策现在就要考虑好，免得到时手忙脚乱。一个值得注意现象是，最近，银监会开始着手调查地方融资平台的债务问题，并准备对地方政府欠下的债务进行展期。地方政府在前几年借着拉动投资的高潮积累下的信贷性债务已经到了开始偿还的高峰，本来，这些债务是有地方政府的卖地收入托底的，现在这个“底”已经有点漏了，虽然银监会已经为其开出了展期的“支票”，但毕竟债务压力仍然存在，而且也会危及银行的信贷安全。由此看来，国土部为土地流标、流拍而着急决不是没有道理的。国土部要为此而进行“政策储备”，这个“政策库”里到底有什么样的内容，现在还不得而知，但一个可以预想的前景是，如果这种流标、流拍发展到了让政府无法忍受的程度，那么，这场声势浩大的房地产市场调控也就很有可能走到头了。
中国房地产市场成为一个典型的“脱实向虚”的投资投机市场，其中地方政府的推动是“功不可没”的。此轮房地产调控尽管被称为“史上最猛”，却基本没有触及地方政府的利益，地方政府倚重的“土地财政”路径并没有改变。“土地财政”，这个中国房地产市场无法摆脱的幽灵，它已经对中国的房地产市场造成了很大的问题，而在我们对未来的房地产市场走向进行评估时候，这仍然是不可以忽略的。
本地新闻：
新闻：
（来源：中国房地产报）
各地频频传出的楼市调控政策“微调”的消息，显示房地产调控已进入了一个十分微妙的时刻。
土地出让收入下降的预期和国家正大力推进的结构性减税政策，让地方的财政压力逐步显现。
虽然“土地财政”之路会越走越窄，但一些还没有找到替代路径的地方政府，仍难以摆脱对“土地财政”的依赖。在土地市场持续的“淡市”下，许多地方政府正在通过不同方式，在土地供应上进行创新。
但从土地市场来看，并无升温迹象。数据显示，2月13日至2月19日，20个主要城市土地推出量与成交量均微量下跌。
2012年1月，中投证券对130个城市的土地成交样本分析显示，无论同比还是环比，130个城市的土地出让金大幅减少约五成。
业内人士认为，整体来看今年的土地市场必然会延续低迷态势。“淡市”之下，面临财政收入压力，部分地方政府正在积极地寻求供地之“变”，力求在“淡市”中吸引房企逆市拿地。
结构之变：
主推商业用地
2月23日，广州南站出让一宗袖珍地块（商业金融用地），面积仅为4220平方米，起拍价为1.688亿元。经过10轮竞价，以总价1.8亿元成交。
而此前的土地成交，怎一个惨字了得。自2011年9月起，广州南站板块推出核心区20宗地块，但仅有8宗以底价成交，其余均取消拍卖。
合富置业首席市场分析师龙斌分析认为，前述袖珍地块高于底价成交，并不能因此判断为土地市场回暖。“目前，广州的供地已适当调低了出让价格，同时有选择性地多推一些区位较好的地块。”
还有一个原因是，此次成交的袖珍地块属于商业金融用地，不在政策调控范围之内。且地块面积小，给资金充裕但缺乏良好土地储备的部分中小房企，带来了抄底拿地的机会。
同日，上海、杭州土地市场分别成交了两宗地块。上海真如城市副中心A1、A2地块，虽然有10家企业领取了竞买申请书，但最终被复星系地产旗下公司以底价17亿元竞得，楼板价为8499元/平方米，较2009年12月绿地竞得的真如副中心B1、B2南块商业用地，低了一成左右。
本地新闻：
新闻：
2月份，杭州地区（包括主城、余杭、萧山三区）共出让15宗地块，除去1宗二级加油站用地外，其余均为商业用地。
2月21日，绿地集团以总价2.35亿元获得的广州市海珠区2宗土地，同样是商业金融用地。
区位之变：
推出优质地块
据分析，中海看中这宗地块的原因之一是，其所在区域的开发优势十分明显，属于未来的广佛金融核心区域。该地块向西1公里即是地铁金融高新区站，且地块楼面价低、面积大，未来的开发空间很充裕。。
2月23日，东莞市一宗约4万平方米的商服用地，经过26轮网上竞拍，以3.52亿元成功出让，折合楼面地价2481元/平方米，溢价率高达40%。
该地块同样因区位优势受到热捧。该地块临近256省道，周边配套齐全，喜来登酒店、天虹商场（002419）、百汇广场等环侍左右，厚街政府、厚街小学、厚街中学也相距不远。
泉州市于2月初推出一宗总面积近200亩的地块，因紧邻泉州最美“外滩”沿海大通道，引起业界瞩目。该地块规划为集商业、酒店、餐饮、办公、住宅为一体的城市综合体，位于泉州新老城区交汇处、交通便捷，具有较大的发展潜力。
规则之变：
降低拿地门槛
比如调整土地指标，增加容积率、放松建筑限高、降低土地的精装修住宅比例；加大土地推介力度，为房企定制土地出让条件；为重点项目或扶植项目优先安排贷款；下调土地出让价格，降低土地出让金首付比例或保证金，灵活安排付款周期。
据悉，北京市已下调了部分地块的出让底价，下降幅度约在10%上下，还下调了部分地块的土地竞买保证金，并放宽了交款时限。有消息显示，北京市今年还会控制上市地块的规模，单个地块规模原则上不超过30万平方米。
“今年重申控制上市地块规模，可能还有一个考虑，就是不希望成交总价太高，给开发商拿地带来过大压力。”某房企人士分析道。
此前有消息显示，北京、杭州、成都3个城市还不同程度地放松了在土地出让中配建保障房的相关条件限制。但在保障房建设任务的重压下，这种转变将不再可行。
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新闻：
2月6日，北京市住房和城乡建设委员会发布文件称，未来将适度加强保障房配建比例，住宅用地中保障房配建比例不低于30%。其中，在轨道交通沿线、站点周边以及商业、产业聚集区周边的商品房用地中，保障房配建比例还要适当提高，以配建公共租赁住房为主。
新政之变：
存量地绕过招拍挂
2月1日，合肥市宣布实施3条土地新政。在今年年底以前，合肥市城市规划区内的商业、工业、办公、综合等存量国有建设用地，土地使用权人可自行升级改造发展商服项目，土地不用再回收后进行招拍挂。
合肥富邦置业有限公司总经理助理孙斌认为，合肥土地新政既可推动此类地块的开发改造，又可给意欲进入合肥拿地的企业以曲线入市之机。拿地企业与缺乏开发实力的原产权单位合作，还可降低拿地成本。“此举加快了合肥存量地入市，且通过后期补缴土地出让金，使合肥市轻松地增加了收入。”
业内人士预测，从总体情况来看，由于商品住宅土地成交清淡以及保障房新增用地的适度回落，2012年，不少城市的住宅供地计划规模将适当削减。在楼市调控不放松的情况下，地价仍会有一定程度的环比回落。
2012年，北京市初步计划住宅和商服用地的供应总量比上年适当降低。济南市国土资源局也表示，2012年济南市本级计划供地3万亩，比去年的3.42万亩有所下降。
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