万科保利等龙头房企齐降价 实际幅度或超预期
上海证券报2012/02/22 07:56
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新年伊始，更大范围的楼市降价潮正在发酵。与此前恒大、龙湖、绿地等民营房企引领降价潮不同，新一轮降价的擎旗者变成了保利、招商地产等大型国企。而根据上证报近日调查，万科、龙湖等性房企也将陆续加入降价大军。即便如仁恒置地这样的实力外企，也难逃降价一役。至此，三大类房地产企业无一避免地被卷入其中，降价正在从部分房企的个案性事件，向更大范围扩展。
“万保招金”集体进驻降价大军
而最吸引市场目光的莫过于大国企保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)。2月18日，保利在上海的权重大盘保利叶语被上百位老业主围堵售楼处，原因是该楼盘单价从每平方米19000元降至17000元，交房标准却从毛坯升级为精装，如果考虑装修成本则相当于价格打了近8折。成为上海今年高调降价的典型项目。
此外，2月以来，保利在启动喜春行动，涉及青岛、福州、厦门、沈阳、广州、南京、长沙在内的十余个楼盘。不过这些楼盘的降价幅度并没有上海保利叶语明显，多为全款9.7折至9.9折。
另一家于近期启动降价的大国企是招商地产。有消息称，2月18日起至3月31日之间，招商地产推出“真情越百年·春惠大地利在龙年”的感恩回馈活动，分布在14个城市的22个在售项目将同期启动优惠活动。其中招商在厦漳的4个项目——招商·海德公园、招商·卡达凯斯、招商·假日365、招商·花园城，部分房源折扣达到8.5折。
金地方面，近期有消息称，金地集团上海宝山项目金地艺境低调开盘，单价低至1.1万元/平方米左右。而就在去年9月下旬，根据上海网上房地产的官方数据，该项目彼时售出的250套，其成交均价高达17062元/平方米。更早前，金地艺境成交价格曾经达到21000元/平方米。
万科方面，2011年，上海万科计划销售总金额超过110亿元。从月份计划来看，3月是万科销售任务最重的一个月，总计去化房源可能接近千套。知情人士透露，为完成艰巨的销售任务，万科很有可能制定一个更有竞争力的销售策略，比如，一个可能在4月开盘的重点楼盘五街坊项目，预计销售价格可能较早先预想价格有近30%的下调。
至此，万保招金四大标志房企正在或即将启动新一轮降价策略。受此带动，更大规模的价格大战将在一季度的最后一个月展开。
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揭秘国资房企降价：政策预期更加明确
春节过后，各大房企纷纷制定新年战略，降价成为越来越普遍的选择。就在记者在行业内展开调查的昨天，知情人士透露，一家性房企的地方负责人正在北京向总部老总汇报今年的销售计划。而地方机构拿出的，就是一份更有“轰炸性”的降价计划。“去年，这家企业因为较早引领了降价潮，快速回笼资金，成为去年楼市热点话题。到去年底，他们的部分楼盘回归到降价前的价格，但其实只是为今年的降价做准备。而根据预测，今年开发商给出的底价不会高于去年折后价。”上述知情人士称。
需要注意的一个现象是，去年开始，首轮降价确由民营企业牵头，其中包括龙湖、富力、星河湾等。业内人士称，相对于国有企业，民营企业率先降价的原因有三：一是民企融资成为较高。“普遍来看，国有企业融资成本在8%至9%，而民营企业融资成本高达18%左右。这年10%的成本几乎相当于一个高地价房地产项目的全部利率。如此大的成本差别导致国资更有坚持不降价的理由。”哈尔滨一家民营企业负责人告诉记者。
民企率先降价的第二个原因是，确实有部分激进型民营企业在地价高位时入市拿地，而几乎所有上一轮地王项目都面临房价与地价严重不匹配的尴尬。资金压力致使房企要么缓开工，要么低价套现。再加上去年年底大量工程款和到期贷款需要支付，民企于去年大幅降价就在情理之中。有业内人士曾经透露，绿地就曾经拖欠工程款，最终以房抵现，折价后支付给施工方。
彼时，大量国有企业尚未进入降价大军。一位国企负责人告诉记者：“既然我们尚有实力，一定是能挺到什么时候就挺到什么时候。毕竟单价每降1000，意味着一套房子动辄百万的损失啊，这不是小数目。”
而保利、招商等国资企业此次高调降价，似乎意味着更明确的政策收紧信号已经在国企判断中形成共识。有消息人士透露，一家大型国企在春节后参加了一次国资委组织的内部会议，随后，这家房企就展开了降价促销。而业内分析，这很有可能是中央调控信息在国资领域得到深入传达。由此，不排除更多国有企业陆续进入降价阶段。
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降价有明有暗实际幅度或超预期
房企降价不可避免。市场更关注的是幅度与程度如何？从目前情况看，与年前动辄7折的折扣幅度不同，这一轮国资为代表的降价潮并未比上一轮有更大折扣，而多以8至9折为主。究其原因，业内人士分析表示，去年的大幅度折扣主要是开发商年底巨大的资金压力所致。到今年，开发商开发节奏放缓，拿地节奏放缓，成本压力不大。加上去年7至8折的优惠体现出很好的销售效果，因此开发商更愿意在今年以稍小的折扣幅度试探市场。
而从销售情况来看，以保利叶语为例，市场人士称其销售效果已经不比去年其他8折盘的销售景气度。因此，不排除更多企业出现接近8折或更高的折扣幅度。
与降价幅度有关的另一个现象，开发商实际销售价格可能较报出的优惠价更低。以仁恒置地在上海的高端物业森兰雅苑为例，该楼盘今年初在网上房地产的销售价格高达4.3万元/平方米，而近日，中原地产销售部人士告诉记者，因为销售不佳，仁恒于3天前启动二手中介联动营销，下调后的均价为3.5万元/平方米。如果购买1至5层小户型房源，房价更可能低至3.1万元/平方米。“3.1万的价格你在售楼处是问不到的，只有确定你有购买意向，开发商会愿意和你进一步讨论价格，这个低价是我们在带客户与开发商谈判过程中了解到的。”中原地产人士称。
在采访中，记者也发现，包括绿城、星河湾、仁恒等众多房企都有折后再折的降价空间，实际成交价格或更低于目前市场公布的优惠幅度。
2012年2月上旬降价项目排行榜
排名城市企业项目折扣
1北京蓝光集团蓝光云鼎70折
2成都佳兆业佳兆业现代城70折
3慈溪远策置业白金湾71折
4郑州利海集团利海托斯卡纳74折
5惠州碧桂园惠阳碧桂园74折
6重庆大连海创半山壹号75折
7洛阳凯瑞房地产国宝华府76折
8三亚中铁置业中铁子悦薹76折
9惠州雅居乐雅居乐白鹭湖77折
10石家庄盛泽地产棕榈湾79折
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就在芜湖救市新政被叫停之际，其他一些地方的“救市”动作仍在继续。
上周，江西省南昌市悄然调整普通住房标准，其中一类地段价格认定标准从2010年的低于5500元/平方米，扩大到低于8500元/平方米。受此影响，部分普通住宅购房契税将有相当于总房款2%至3%的优惠。此外，南昌也是目前12个已经调整了首套房贷款利率的城市之一。
“需要注意的是，即使是被叫停的地方政策，也是由地方政府自己出面喊停。这体现了中央对地方难处的理解。只是在严格执行房地产调控政策的大背景下，地方过于高调的救市与中央基调相左。”一位长期关注房地产市场的知名学者称。
他所说的地方难处是指庞大的商品房存量与地方财政紧张的现实。这一窘境，在大量三、四线城市体现得更明显。
以福州为例，调控初始阶段的2010年，福州累计出让经营性房地产用地2960亩，出让总金额超过300亿元。而2011年福州市地方财政收入总额也不过320.04亿元。2012年，随着房地产调控的继续深入，地方财政压力陆续显现。去年9月，福州市政府出台《福州市直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)财政体制实施方案》，并于今年1月1日起执行。根据方案，福州市对四县(市)土地出让收入每年适当集中、统筹使用。其中福清、长乐、闽侯三县(市)定额上缴3亿元，连江县定额上缴0.8亿元。以2012年为基期，每年上缴数按当年各县(市)土地出让收入增减幅度同比例增减。尽管文件称此笔款项“专款专用”于四县公共事务，但业内一致解读为缓解市级财政压力的“输血”之举。
福州的另一个特征是商品房存量巨大。报告显示，自去年8月份以来，福州商品住宅库存量一直超过200万平方米，接近前年同期库存量的两倍，今年1月底的存销比超过去年12月份的20.2，达到22.7，居10大城市之首。
南昌的情况与福州类似。数据显示，截至2012年1月底，南昌等6个二线城市的总库存为2895万平方米，同比增长39.05%。南昌库存则同比增长108.64%。
在这种市场形势下，南昌、福州积极推进楼市调控政策“松绑”，就完全可以理解。不过，“松绑”举措尚未引来楼市的实质性回暖。统计数据显示，1月份南昌新建住宅成交量连续第5个月环比下跌，二手住宅成交量连续第8个月环比下降。江西另外两大城市九江、赣州的二手住宅价格环比与同比都在继续下降。福州方面，上周商品住宅成交177套，环比下降2.75%。而新增套数却有582套，环比上升139.5%。
某公司近期对苏州、温州、东莞、泉州、烟台、廊坊等近20个三、四线城市楼市进行的调查表明，去年11月至今年1月，三、四线城市的成交量持续环比大幅下降，且降幅不断扩大。今年1月，20个三、四线城市成交面积的同比与环比跌幅高达69%和48%。
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