商业地产持续升温 住宅用地出让前景难言乐观
中国证券报2012/02/18 09:07
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
龙年伊始，由于预期房地产宏观调控政策难以放松，各地住宅土地出让形势倍显冷清，但商业地块出让频频拍出高价。
分析人士认为，预计今年商业地块出让将延续去年的火爆行情，各地方政府将加大对商业地块出让的优惠和支持力度。加大商业地块推出力度能在一定程度上对冲土地出让下滑的颓势，商业地产的开发和运营也对地方招商引资、拉动经济作用巨大。
各地或大打“商业牌”
合肥国土资源局网站近日公开的信息显示，合肥市政府于2月1日宣布实施《关于促进存量商业用地升级改造提高土地利用效率的意见》、《关于盘活存量建设用地提高土地利用效率的意见》和《关于促进工业用地集约利用的意见》。业内人士分析，在这三大土地新政中，最吸引眼球的是对于总投资在5亿元以上的大型商
多位专家和业内人士表示，由于中央的房地产调控政策难以放松，今年土地出让形势难言乐观。在楼市低迷的情况下，土地政策调整也与土地收入缩减、地方财政压力加大有一定关联。加快商业用地的出让无疑将成为地方政府减轻财政压力的重要途径。未来各地方政府可能根据市场需求和自身情况，加大对商业用地出让的优惠和支持力度。
国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，各地方政府制定全年土地供应计划时，根据市场需求做出相应的调整比较合理。北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，加大商业地块推出力度，既能在一定程度上对冲土地出让下滑的颓势，又不会与中央的房地产调控政策相冲突；长期而言，商业地块、商业地产的开发和运营对地方的招商引资、拉动经济作用巨大。目前已有部分二三线城市酝酿加大对商业用地出让的优惠和支持力度。
商业地产持续升温
上海国土局网站显示，2月15日拍卖一幅上海杨浦区商业办公用地，该地最终以高达138%的溢价率成交，中标总价1.31亿元，楼面地价每平方米16582元。业内人士分析，138%的溢价率虽不算高，但上海、大连等多地的商业用地出让成绩颇为喜人，这意味着2012年商业用地出让或将延续2011年的火热形势。北京中原地产市场研究总监张大伟也认为，商业用地仍将是2012年土地出让的亮点。
太平戴维斯北京研究及顾问咨询部董事王琼认为，尤其是一线城市的商品住宅市场低迷不振，市场预期持续走低。商业地产的发展仍延续2011年的良好势头。一方面，在不受楼市调控政策约束的情况下，商业地产一度被认为是房地产市场的“避风港”；另一方面，此前国内商业地产持续低迷，而城市化进程稳步推进，目前商业地产正逐渐步入“黄金发展期”。目前，房企和市场均看好国内商业地产的长期发展趋势。
链家地产市场研究部统计，2011年北京和上海商业地产销售金额为1753.4亿元，同比增加约12.5亿元。而商品住宅市场成交金额为3170.93亿元，减少超过1000亿元，同比降幅达到25.3%。京沪两地的商业地产与商品住宅销售面积和销售额分别达到自2007年以来的高点。链家地产市场研究部认为，以商业地产目前的发展成熟度和需求量看，一线城市依然为主要市场。
某资深商业地产业内人士表示，当前市场银根紧缩，房企资金压力较大。而商业地产相比住宅或工业地产，在率和风险控制方面相对都是较好的选择。
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住宅地块前景难言乐观
业内人士分析，即使商业用地出让成绩可期，但受住宅用地出让市场冷清的拖累，预计各地全年土地出让形势仍难言乐观。土地流拍、底价成交的局面或仍频频出现在各地的住宅土地出让市场。
上海市此前一地块从挂牌到截止日，领取申请书的人数有10人，但递交竞买申请的却只有1个人，最终挂牌人宣布提前竞拍。无独有偶，2月14日，北京市2012年首次成交1宗住宅用地，土地出让共23.7亿元。链家地产市场研究部根据该地块的规划建筑面积测算，楼面价为12523元/平米，溢价率为0。而根据链家地产市场研究部统计，目前北京市正在交易的地块仅有4块是纯住宅用地，且均在2011年11月份推出，推出至今未有任何出价。
张大伟分析，各家房企资金压力仍大，房企的“现金为王”策略，使得土地市场冷清。而且调控政策预期依然收紧，导致房企竞拍住宅用地的热情不足。2012年的土地出让市场，尤其是上半年的形势将更加严峻。
龙年首幅高溢价地块1.31亿成交 商办用地挑大梁 网易财经
上海规土局今日消息称，上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司以1.31亿元竞得四平路街道265街坊7/1丘商办地块，楼板价16566元/平方米，溢价率136.68%。这是今年以来，上海土地市场成交的首幅高溢价地块。
土地出让公告显示，上述地块位于杨浦区内环内四平路、国康路，紧邻同济大学及内环线中山北二路，办公
迷你地块高价成交
此前本市土地市场一片冷清氛围，土地底价出让成为常态。据21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，2012年1月至2月14日，上海已出让成交的各类土地共计76幅，有溢价出现的土地合计仅有4幅，换言之底价成交的土地占比高达94.7%。而全部成交的9幅经营性用地中，有溢价出现的，其溢价率皆低于1%。
此外，今日出让的四平路街道265街坊一地块是2012年至今出让面积最为迷你的地块，但其最终136.68%的成交价格溢价水平为年内。据统计显示，2011年全年本市共计成交的出让面积在3000平米以下的土地13幅，其中仅有一副溢价成交，其余皆以底价出让。而此次成交的四平路街道265街坊一地块，其136.68%的高溢价即使在2011年全年所有经营用地溢价率排名中也能位列前十。
“在楼市各级市场皆呈现疲态的当下，具有高门槛竞拍要求的四平路街道265街坊一地块最终以136.68%的高溢价成交无疑出乎多数人的意料。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，该幅土地在出让前共计14家领取申请书的企业，而最终申请竞买的人数也达到3家，为去年下旬至今少有的情况。
业内分析，土地性质的突然变更，或是造成该幅地块高溢价出现的原因之一。网易财经查阅该地块的《答疑纪要》发现，该幅地块在原来规土征询单中的土地用途为教育科研用地，后来在出让文件等资料内改为办公楼用途。
而对于此次接手方，黄河滔表示，上述地块目前已为上海市政设计研究总院（集团）有限公司作绿地、内部道路以及该公司的员工餐厅的阳光房等用途实际使用。故该幅地块对于最终竞得方上海市政工程设计研究总院（集团）有限公司来说，其无疑是志在必得。
商办用地成交挑大梁
就四平路地块的地段位置及拿地开发商背景都具备一定特殊性，但不足3000平米的“迷你”办公地块溢价率136.7%，这和去年纷纷底价成交的世博商务区地块和虹桥核心商务区地块形成了鲜明对照。这是否预示着土地市场或因为商用土地市场升温而走出“冰点”？
数据显示，2011年商用地块已经占到上海所有经营性土地出让金收入的47%。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，在楼市调控坚持不懈的背景之下，土地市场必然会为楼市调整付出相应代价，住宅用地流拍或者底价成交在所难免。
付伟称，在地方政府土地出让收入减少这一转折时期，商用土地挑起大梁，充当重要角色，尤其是在一、二线中心城市。无独有偶，近日合肥市就出台土地新政，通过地价"打折"的方式吸引房地产企业投资商用地块。
房地产行业虽然眼下“缺钱”，但大型开发商处在调控下的转型时期，对于商用地块尤为关照，目前上海中心城区优质商用地块已经非常稀缺，未来还有可能出现更高溢价。
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