房地产政策微调预期渐起 万科A能否再度崛起
证券日报2012/02/14 10:55
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨日地产龙头万科A开盘7.56元，低开幅度超过3%，探底7.43元，最终报收7.77元，跌幅1.91%，上周积极护盘的地产股本周一的表现差强人意。分析人士指出，房地产宏观政策或有微调，而作为行业一线高周转龙头，公司现金储备丰富的万科A则身负引领地产再度崛起重担。sf
首先，信托资金或倒逼政策微调sf
国泰君安《房地产信托保兑付：2012资金链场雪》的研究报告显示，房地产信托本金到期兑付个高峰期是2-3月，据不完全统计，2012年总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。其监测的30家在沪深两市上市的房企，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中1月到期27亿元、3月39亿、5月47亿、7月44亿、11月38亿、12月49亿。而2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业，分别达到177%、1111%和89%、437%。sf
分析人士认为，很多信托资金委托方为了保障自身的利益，往往通过金融机构进行操作。由于环节众多，所以实际上信托的成本非常之高，可以说很多的信托资金如果加上中间费用及各种杂费都应属于高利贷之列。更可怕的是，许多信托资金在进入地产业时，与地产公司签订的都有类似对赌的商业条款，很多委托方在房企能正常还款时，扮演的都是财务投资者的角色，而一旦房企无法正常还款，委托方则马上转变为项目的控股方，直接参于项目的经营管理和资产处置。所以，不少房企往往在面临信托的还贷压力时，宁可选择降价卖房还债，也不愿丧失项目的操盘权。sf
值得注意的是，在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，存有开发商资金链断裂的风险，而房价下调力度涉及银行的金融安全，甚至影响到社会的安定稳定，或倒逼房地产宏观调控政策的微调和局部放松。sf
其次，历史总是惊人地相似sf
2009年，当美国的次贷危机发生后，国内被迫暂停对房地产的宏观调控，实行货币的量化宽松政策，随后地产股迎来了又一波的行情。sf
而今种种迹象表明2012年全球货币宽松正孕育中。首先，美联储把接近零的短期利率至少维持到2014年年底，较此前预计的时间2013年要更长，这或将给美国经济的缓慢复苏提供一臂之力。在美联储迈出设定通胀目标的历史性一步，并承诺维持低利率更久时间后，日本央行做出相应举动的压力与日俱增，不过目前日本央行似乎仍倾向于准备只在必要时采取行动，市场预期其政策利率将维持在0-0.1%不变。而英国央行(BOE)也在上周四如预期扩大量化宽松(QE)规模至3250亿英镑，以期提振脆弱的经济。同时宣布维持官方银行利率在0.50%不变。英国央行的这一措施让目前英国的经济将起到一定的支撑作用，这令英镑大幅攀升。此外，澳洲联储曾在2011年11月和12月连续两次降息，把基准利率从4.75%降至4.25%。sf
摩根大通2012年全球展望报告中指出，2012年全球货币政策将普遍宽松，预计新兴市场9国央行将采取降息行动。但是，其他央行将受到本币走软的约束。由于中国没有进行任何利率调整，预计新兴市场政策利率下调的合计幅度将仅为30个基点。sf
分析人士指出，欧债危机目前难言了解，全球性货币宽松环境正孕育中，截至目前，国内经济仍难摆脱对房地产行业的依存度，而新兴产业的培育还需一段时间，房地产宏观政策或微调的预期渐起。sf
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业内人士分析，芜湖“楼市新政”夭折的信号意义颇大，房企1-2年内不要对调控放松抱有期望
本报记者王峥
楼市调控是否会有所放松？2月12日晚，芜湖“楼市新政”的夭折给出了答案。
昨日晚间，芜湖市在其政府网站挂出通告，宣布暂停此前公布的《芜湖市人民政府印发关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见的通知》。而这意味着2月9日公布的芜湖“楼市新政”短短3天后便宣告终止。
显然，楼市调控短期内还没有放松的可能。因此，众多龙头开发商也不得不面对现实，纷纷制定了颇为保守的2012年销售目标。
高速增长期结束
近日，中海外[简介动态]、恒大地产[简介 动态]和佳兆业[简介 动态]三家大型上市房企便公布了其2012年年度销售目标。其中，中海外与2011年相同，为800亿港元；恒大地产和佳兆业在2011年的基础上分别提高14.3%和10%，达到800亿元和165亿元。而实际上，恒大地产在2011年便已经实现销售金额804亿元人民币。
对此，恒大地产董事局主席许家印在1月16日的公司年度业绩发布会上也给出了解释，称这是因为恒大的高速增长期已经结束了，今后将是稳定增长期。保利地产虽然去年实现销售金额732亿元，但该公司高管也表示：“2012年的销售目标还是争取要有增长，但是难度很大。”
对于行业龙头万科来说，虽然公司没有提及今年的具体销售目标，但其提出的2012年目标是“公司会在确保经营安全的前提下，努力实现增长。”而万科在去年年初的提法是“依靠经营效率的提升实现和业绩的持续增长”。显然，即便身为行业老大，万科也不得不将2012年的销售目标定为“先保安全，再努力实现增长”。
此外， 富力地产将2012年的目标定为330亿元，较其2011年的目标仅多出10亿元，公司2011年实际完成的销售金额则为300亿元。
而对于去年频频遭遇危机的绿城中国，其更是将销售目标由2011年的550亿元下调至2012年的400亿元，较其2011年的实际销售金额353亿仅增加了47亿元。而在去年年底卖掉新华造纸厂地块和兰园[消息 价格 户型 点评]项目的部分股权后，绿城中国董事长宋卫平还透露，不排除继续腾挪项目的可能性。“销售上得去就少卖一个，销售额不行就多卖一个，卖掉项目腾出精力来做代建也是好的。”
销售加速下滑
在房企纷纷定下保守销售目标的同时，1月份的销售数据也显示出这些房企目标制定的“明智”。
A股方面，万科1月份实现销售面积119万平方米，销售金额122亿元，同比分别下降28.1%和39.3%。这是万科自2008年以来开年销售首次同比下降。保利地产1月则实现签约面积12.50万平方米，签约金额15.11亿元，同比降幅达到74.69%和69.35%。另一地产龙头金地集团1月也仅实现签约面积3.7万平方米，同比减少66.8%；签约金额4亿元，同比减少75.8%。
而在港上市的房企，1月销售也同样惨淡。绿城集团发布的1月销售数据称，该公司1月累计取得销售面积约6万平方米，销售金额约16亿元，同比大幅下滑69.3%。龙湖地产则表示，今年1月公司实现合同销售金额11.8亿元，环比下降55.5%，同比降幅则超过70%。富力地产也公告显示，1月该公司实现合同销售金额12.3亿元，环比和同比分别跌59.4%和56.7%。
此外，为了在“楼市寒冬”中更好的生存下去，不少房企也开始了再一轮的融资。2月6日，评级机构标普披露，中海外近期正在进行一项债券融资行动。而近期通过债券市场融资的并不是只有中海外，还包括有新鸿基地产、恒基兆业、九龙仓、南丰等在内的香港房企。
在部分房企融资的同时，一些房企则选择减少开工以节约资金。恒盛地产总裁程立雄近日表示，今年该公司会降低开发量，预计2012年新开工面积不多于150万平方米，少于去年的200多万平方米，预计可节省超过10亿人民币开支。
而调控持续的情况下，一些上市公司也纷纷抛弃房地产业务。2月7日，中恒集团召开临时股东大会，对剥离房地产业务进行表决。并预计房地产业务的剥离工作有望在今年季度完成。
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