成本上涨工期减 保障房质量的生命之线怎么守
房天下综合整理2012/02/10 14:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
（来源：中新网）质量是保障房建设“硬杠杠”，关乎老百姓的生命财产安全，一直受到广泛关注。
各级政府对保障房质量高度重视，但近两年，质量问题仍不时出现，“瘦身钢筋”、“楼脆脆”等时有耳闻。保障房建设的质量隐患在哪里？从体制机制到工地现场，如何确保消灭这些隐患？
问题：
成本涨工期紧
增加质量风险
住房和城乡建设部部长姜伟新表示，2011年我国开工1000万套保障房，1/3主体结构基本完成，1/3进入楼层施工，1/3完成基础施工，从督查的反馈看，保障房质量基本是令人满意的。
政府重视、百姓关心、施工单位自律，保障房质量一直在阳光下接受人们的监督。但即便如此，要在5年时间建设3600万套保障房，时间短、建设量巨大，资金和进度成为影响保障房质量的两大因素。
“从我们2011年初开工起，原材料就不断涨价，钢筋、水泥都在涨。”在陕西省渭南市蒲城县一个保障房项目上，施工单位负责人说，“以用得的砖头为例，就从3毛6分钱一块涨到4毛5分钱一块，整体成本算下来，每平方米比我们投标时的预算已高出100元了。”
建材价格有涨有跌，可通过与建材企业大量采购，签订长期合同，或政府组织定点采购来压低。但保障房建设的另一块成本建筑工人的人工成本，却一直在上涨，且只涨不跌。
江苏南京某项目施工企业负责人介绍，一名普通力工2010年工资约60元一天，2011年涨到80元。若是技术好的熟练木工，每天不给200元是请不来的。即便如此，由于大量项目同时开工，企业一直面临用工难的情况。“现在已经是劳动力的卖方市场了。如果给的工资稍微低一点，人家拿起行李就去别的工地干了。”这位负责人说，算下来，一年间人工成本上涨了50%左右。
成本上涨，意味着施工企业本来只有3%甚至更少利润，进一步被压缩。若企业成本控制不理想，就有可能出现亏损。事实上，据记者了解，各地都出现了保障房施工单位亏损的情况。
企业要避免亏损或多赚利润，一种手段是通过优化管理，增强控制成本的能力，另一种手段是偷工减料，进而严重影响工程质量。如广西2011年曾查处的“瘦身钢筋”问题，就是典型的偷工减料。“如果不重视成本上涨的问题，甚至把成本上涨的风险全部让施工企业负担，一定会出现偷工减料！”重庆市国土房管局有关负责人说。
另一方面，为满足低收入家庭尽早入住保障房愿望，保障房建设工期普遍比较紧张，基本只有正常住宅建设的2/3左右，甚至更短。容易导致手续不完备、施工环节达不到要求的时间、在不适合施工的气候条件下强行施工等。加上各省都对下属市县的保障房建设进度进行排名，进一步加大了工期的压力，也增加了质量风险。
政府:
严把首末两端
确保质量底线
无论资金和工期有多么紧张，保障房质量底线，绝不能突破。
“我们每天上班很重要的一件事情就是上网保障房建设质量方面的信息，有问题及时处理纠正。”住房和城乡建设部住房保障司司长冯俊表示，“保障房是政府主导的工程，如果产生质量问题，造成的影响会比普通房子的质量问题更大。大家肩上责任不轻，一定要防止出问题。”
要确保保障房质量，首先要严把工程质量首末两端。
严格准入据江苏省住房和城乡建设厅厅长周岚介绍，江苏省规定近年内发生重大质量安全事故的承包商都不得进入承包商名录库，“像南京市保障房建设的招投标中，中标的都是万科、栖霞建设这样较好的企业，施工队伍都是甲级施工单位。”
严厉追责我国已经明确规定保障房建设实施严格质量终身责任制。记者在各地采访时看到，凡是已经封顶的保障房，在墙体显眼位置已全部安装了标牌。标牌记载着这栋楼的施工单位和主要负责人姓名。制度已经规定参与施工人员按各自职责，在项目使用年限内负终身责任。一旦出现质量事故责任，绝不放过。
在保障房的建设过程中，冯俊指出必须做好三件事来确保质量。一是严格遵守基本建设程序。“不能因为资金短缺就偷工减料或违反施工程序，也不能因进度要求就违反科学规律，该多长时间就多长时间。”
其次，要严格执行法律法规和工程建设标准。“建设工程这件事情说复杂很复杂，产品那么多，工期那么长，任何一个环节把不住都可能导致整体质量问题。但说简单也简单，就是严格按照标准来做，质量就有保证。”冯俊表示。
第三，需要有监督机制。冯俊认为，在工程建设当中，政府部门、监理机构应当履行自己的职责，把可能发生的质量问题消除在萌芽状态，发现了问题及时整改，有违法违纪行为及时处理。
2011年，住建部向各省份派驻了保障性安居工程督查员，督查的重点就是质量和进度。各省份也对下属市县进行频繁督查。如宁夏回族自治区政府主要领导亲自带队督查保障房质量，陕西省则要求赴各地的督查员每月上缴详细督查报告。
“随时可能有主管部门的人来检查质量。”一位保障房项目现场负责人告诉记者，“对保障房检查和别的项目不一样，领导不是来走过场的，真的一栋楼一栋楼看，且确实能发现问题，我们不敢马虎。”
“这些年地方政府采取了一些措施，如北京把混凝土不达标的楼拆了重建，这也表明了政府的决心。”冯俊说，“在保障房质量问题上，各级政府是认真履行职责的。”
企业：
投入高验收严
多关卡保质量
无论是资金还是进度压力，最后都会落到施工企业肩上。保障房质量能不能有保证，最终还是看施工企业是否“靠谱”。
“我以前做过好几个商品房项目，干了一年保障房，感受是对质量的要求高。”在南京市岱山保障房项目，施工单位南通建工项目经理桂晓阳说，“以前觉得保障房是给低收入家庭住的，品质可能要降低，但现在我们这个项目，可以说比一般的商品房质量要求还要严格。”
保障房建设事关民生，多数施工企业格外重视。岱山项目另一个施工企业中建八局第三分公司，派出了副总经理马清杰任项目经理。“公司特别重视，为把这个项目做成精品，决定派领导班子成员任项目经理。”马清杰说，主管部门对质量要求格外高，用的材料都是一线品牌，一般的商品房项目只要面对监理和甲方的抽检，而保障房，还要频繁面对质监部门的检查，施工人员不敢有丝毫懈怠。
除观念上足够重视，在施工现场，企业如何通过一道道关卡，对质量问题严防死守？在重庆市规模的在建公租房项目城南嘉园施工现场，重庆渝开发股份有限公司副总经理胡志敏为记者详细解剖了这一过程。
把住建材质量关。所有进场原材料要建立台账，并对材料进行抽检，一旦有问题清退出场。对于房屋内部的装饰材料，采取封样制度，哪个材料出了问题都可追溯。
其次，对工人进行技术交底。施工现场有数百家劳务公司，工人素质良莠不齐，必须将施工技术层层交底，最后落实到操作员身上。同时，开展培训学习，尽量把施工人员的技术和操作能力提高到同一水平线上。
开工后，对工序过程进行严格控制检查。在下一道工序开工之前，班组对上一道工序进行复检。现场监理和项目工程师对工序进行100%的检查，每个建设组团的负责人，进行10%—30%的抽检。
隐蔽工程全部实行验收制度，监理单位要在现场对隐蔽工程验收签字。在此基础上才能办理混凝土浇筑手续。
样板先行。从工程主体结构，到门窗等，全部先做样板，先验收样板，样板合格后才可以推广。建设过程中对一些关键部件进行气密性、排水功能等全面检测。
分户验收。“虽然平时项目也有分户验收，但保障房的分户验收更严格。”胡志敏介绍，项目现场80多栋楼，一共有200多名监理人员。某标段曾发生过验收不合格，全部重做的例子。对于查出的质量隐患，一般项目可修补后“观察使用”，但保障房项目要求全部返工重做。
“实际上我们对保障房施工投入比一般商品房还要高。”胡志敏告诉记者，只有以特别严格的标准来要求，才能确保质量不出问题。
面对资金成本压力，记者采访的多家施工企业均表示，企业通过优化项目管理，进一步压缩管理成本，以避免亏损。地方主管部门也通过签订价格可浮动的合同等方式，减小企业成本压力。
“对施工单位而言，参与保障房建设是在积极履行社会责任，为企业赢得美誉。”某地保障房主管部门负责人告诉记者，“即便出现亏损企业也不用太担心，政府总会通过资金扶持或政策优惠等方式，在其他项目上补偿企业。”
本地新闻：
新闻：
（来源：华商报）
“未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。”一年前，国家发改委副主任徐宪平在“两会”上给出这样的目标。也就在去年，西安市共完成保障性住房13.9万套(户)，完成全年目标任务的111%，在全省年终综合考核中名列，今年西安市还将新建各类保障房10.7万套。
从陕西保障房开工率居，到西安市年终考核名列全省，主要由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成的保障房，现状如何？保障房若大量入市对于西安房价，又将产生怎样的影响？
一个经适房样本的“烦恼”
城南销售项目“遇冷”
8日，“倒春寒”使得西安寒气逼人，号称西安“城南经济适用房”的圣合家园销售情况似乎更冷。
“可以说门可罗雀！”陕西圣合实业发展有限公司副总经理王炳哲苦笑着说，整整一个上午，几乎没有一位购房者。
谈起销售状况，王炳哲直摇头，“从去年11月开始到现在，只卖出1349套经济适用房，而我们2期能提供1611套房源。”据王炳哲介绍说，以往的经济适用房销售，3个月时间几乎全部手续都该办完了。圣合家园的房屋均价大致在3660元，而周边商品房项目均价大约在5800元，有2000元左右的价差。
实际上，并不只是“圣合家园”一家遭遇这样的情况。“去年底开盘的经济适用房项目，或多或少都面临这样的问题。”王炳哲说道。
一方面是大家对高房价望洋兴叹，另一方面有些经适房却出现了销售难，缘何出现这样的尴尬？
“很多人对于经济适用房不是很了解。”王炳哲认为，经适房主要为了满足较低收入人群住房需要，地段、面积、户型等各方面都要照顾到有些勉为其难。因此很多人即使摇到号了，也因为想要一个更大面积，或者更好地段、朝向、楼层等等，结果放弃了。
此外，目前的保障房申请条件也成了“购买门槛”。根据西安市的保障房相关规定，家庭人均月收入要在1080元以下。而以圣合家园的均价3660元计算，要购买一套60~80平方米的经适房，需20万元~30万元。这对于普通购房者来说，也是有相当大的难度的。市民张先生表示，“要是按揭能更宽松点就好了。”
实际上，有些想买经济适用房的购房者还有些摸不着“门路”。摆地摊的李大姐，尽管家里住房紧张，但由于平常不太看电视和报纸，对于申请经济适用房的事情就不大清楚。
一个廉租房的分配“难题”
180套房可能“分不完”
部分经适房“遇冷”，那么作为保障房的另外一个主要组成部分——廉租房又是怎样情况？记者在长安区住房保障和房屋管理局了解相关情况。
“2010年，长安区完成了192套廉租房；2011年，完成了180套廉租房，共约9000平方米，正在进入验收阶段。这180套廉租房，将在今年五月一日前完成分配。”相关负责人介绍说。
据王炳哲介绍，按照政策规定，商品房开发必须按照5%的比例配建廉租房，建好的廉租房政府会按照小高层700元/平方米、高层900元/平方米回购，然后统一摇号分配。不过，这180套廉租房的分配任务让这位负责人有些为难：“可能会出现分不完的情形。”
据了解，长安区廉租房的月租金是140元，在西安市区廉租房的月租金水平也仅在150元，这个价位比起一些城中村来说，也不算高；而以2008年的统计来看，在长安区符合廉租房申请条件的有1457户，现在符合申请条件的人数还可能增加，廉租房的分配或许并不应该是个问题。“一个是廉租房盖的有点偏，再一个很多人宁可领补贴，也不愿租廉租房。”上述负责人解释道，“举个例子，比如长安区当地的工人，在农村往往还有家，因为下岗了等等的原因，结果回农村了，生活成本很低，如果住廉租房，虽然房租不高，但其他方面需要花的钱会更多。”
“保障性住房工作很难做，在街道、乡镇一级甚至还没有专业对口的人员对接。”该负责人如此说道。
保障房可平抑商品房价
去年以来保障房建设的快速进展，显然会影响到西安市整个商品房房价的走向。数据显示：2011年，西安商品房普通住宅销售面积913.75万平方米。如果按照去年西安市共完成保障性住房139697套(户)，以平均每套房子50平方米计算，也是698.49万平方米，几乎和去年的西安市普通住宅销售面积有一比了。
“大约能够占到17%。”在谈到去年长安区保障性住房占到整个商品房屋比例时，长安区住房保障和房屋管理局负责保障房事务的相关人士估算，“保障房对于整体房价的平抑作用非常明显，当时长安区几个高档楼盘开盘，一下子使得整个长安区的均价涨到了7000元，而几个经济适用房项目销售后，平均房价立刻回到了4770元。”
王炳哲也认为保障房对于整体房价起到了平抑作用。
不过，西安强源置业有限公司销售部经理吕林认为，保障房和商品房对应的市场需求并不一样，而且保障房中有很大比重的廉租房和公租房是不计入销售的，这一块对于房价没有直接影响。
但是保障房开发如火如荼，无论是土地还是资金，两者显然是扯不断的关联。随着未来保障房市场规模的不断增加，有观点认为，由于土地资源有限，保障房是否反而会形成一种助推房价上涨的力量？对此，吕林认为，目前看保障性住房整体只是在一些支线地段，还不足以影响到商品房土地供应的问题。
不过，资金的关联度或许更大。有观点认为，在地方土地财政局面未发生根本性改变的前提下，各地保障房建设的资金来源在很大程度上还需土地出让金的资金支持，这也决定了地方政府没有动力让商品房价格大幅下跌，这就形成了保障房和商品房两个市场相互依赖的局面。吕林认为，两者或许会保持一个合理价差，成为良性互动格局。
在地产评论人士半求看来，现在很多地方搞的保障房只是一种“补欠账”，从长远看，保障房对于商品房房价并没有明显的压低作用，有的只是一种“减压”，反之保障房搞得比较好的地方，商品房价反而更高，因为政府不需要去抑制房价的上涨了，比如香港，有一半的人住的是政府的保障房，而香港的房价依然很高。
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