抑制非自住需求是楼市调控真谛
经济参考报2012/02/08 21:21
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，讨论即将提请十一届人大五次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会上强调，巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。xmsf
住房不同于一般商品，既有商品属性，又有社会属性。居者有其屋是对社会公平的起码要求。近年来一些城市房价一路飙升，房屋越来越偏离其居住的本质属性，成为少数人谋取暴利的工具，这既不正常又有失公平。而要实现百姓“住有所居”的社会目标，必须对这种不正常现象进行校正，抑制房地产的投资功能还之以消费功能，让房地产价格从投资品定价转向消费品定价。xmsf
历史和国际经验都表明，热炒房地产带来的资产泡沫，会导致房价大起大落，会给金融业带来风险，影响经济全局的健康发展。对中国这样的新兴市场国家危害更大。xmsf
仔细观察不难发现，前几轮针对房地产市场的宏观调控，一直是以遏制房价过快上涨为主要目的，而不是抑制房地产投机、投资。本轮调控将抑制投机投资性需求提上重要议程并一再重申，可谓抓住了楼市调控的主要矛盾，有利于校正房地产市场的发展方向，促进房价合理回归，也有利于促使房屋向其本质居住属性回归。xmsf
自本轮调控启动，中央已多次重申抑制投机投资性需求，但在不同时间却有不同的深意。目前，随着房地产调控实施效果的逐步显现，出现了一些放松房地产调控政策的呼声与预期，部分地方政府对加强房地产调控也变得态度暧昧。在这一敏感时期，中央政府旗帜鲜明地表态，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，无疑有利于排除各种杂音，巩固房地产市场调控成果。更为关键的是，有助于杜绝投机投资性需求“死灰复燃”的可能性。xmsf
目前，在国内投资渠道有限的情况下，房地产仍是资产投资和保值增值的重要途径，而在流动性充裕和通胀水平依然较高的情况下，投资投机的套利空间仍然较大，调控力度一旦放松，被抑制的投资投机需求很可能“卷土重来”，进而导致新一轮房价上涨。xmsf
“打蛇打七寸”，坚定不移地抑制投机投资等非自住性需求正是楼市调控真谛所在。中央表态释放了从根本、长远上抑制投机投资性购房需求决心的信号，相关的完善措施值得期待。xm长期坚挺？
本地新闻：
新闻：
地方债及其房产税收入将投入于保障房建设之中
保障房建设资金渠道再度拓宽。财政部6日发文明确，在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。
接受《经济参考报》记者采访的专家表示，今年保障性安居工程建设资金需求压力或比往年大，应创新机制积极引导社会资金投入保障房建设。
新规多措并举拓宽资金渠道
根据这份名为《关于切实做好2012年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》(以下简称《通知》)，要求各地切实做好今年保障性安居工程财政资金安排等相关工作，并加强资金监督管理，确保资金专款专用。
按照《通知》确定的思路，各级财政部门要根据2012年住房保障任务，测算需要政府出资数额，按照规定渠道落实资金。除通过加大公共预算安排用于保障性安居工程资金规模，确保土地出让和住房公积金增值按规定用于保障性安居工程建设外，还明确了新的资金来源渠道，以确保保障房建设资金的落实：一是2012年增加的地方政府债券收入要优先用于保障性安居工程，加大地方政府债券收入用于保障性安居工程的投入力度；二是个人住房房产税试点地区取得的房产税收入，要专项用于保障性安居工程；三是各地可从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于支持国有企业棚户区改造；四是各地要从城市维护建设税、城镇公用事业附加费、城市基础设施配套费中安排资金，加大保障性安居工程小区外配套基础设施投入，完善配套功能。
通知强调，各地要保证资金及时足额到位，提高资金使用效益。省级财政部门要于2012年5月底前将中央和省级补助资金全部拨付到市县；市县财政部门要按照保障性安居工程建设项目合同(协议)约定的期限和工程进度拨付财政资金，确保资金及时到位。
“和去年相比，今年对资金落实时间的要求提前了，这有利于更主动地来安排年度保障房建设”，中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时说。在他看来，一系列资金渠道的拓宽表明，有关部门推进保障性安居工程建设工作的积极性进一步提高，政策要求也更明确和具体。“中央政策明确之后，接下来就
事实上，部分地方已着手落实上述政策要求。消息披露，江西省明确地方政府债券资金优先用于保障性安居工程建设。此前，海南省、湖北省也宣布获准发行地方政府债券中相当一部分比例用于保障房建设。
在重庆，财政局有关负责人在不久前结束的地方两会上披露，重庆房产税征缴基本做到“应收尽收”，征收率在99%以上，征收金额超过9000万元，如今已达1亿元。重庆房产税收入全部用于公共租赁住房的建设和维护。
压力 保障房建设资金需求大
“资金是一个瓶颈，今年要突破这个瓶颈，所以财政部下发这个文件。”上海某房地产研究院副院长接受《经济参考报》采访时说，今年保障房的在建量远远超过去年。
2010年保障房建设在范围内获全面启动，从中央到地方纷纷加大 了 保 障 房 的 建 设 和 投 入 力 度 。2011年，保障房进入了更大规模的建设阶段。住房城乡建设部党组书记、部长姜伟新去年底在住房城乡建设工作会议上表示，要继续推进保障性安居工程建设。2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2011年。
“今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会超以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录。”陈国强说。在他看来，与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。据测算，明年实际在建工程量有1800万套左右，媒体援引一位参加保障房座谈会知情人士的观点认为，明年保障房资金压力可能会攀升到1 .8万亿至2万亿元之间。
加大财政投入力度一直备受期待，“保障房建设资金的主体来源是财政，”但各级财政压力较大也是一个不容回避的现实问题。财政部部长谢 旭 人 在 全 国 财 政 会 议 上 表 示 ，2011年中央财政大幅增加资金投入，共下达保障性安居工程补助资金1709亿元。上述通知明确，2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年。中央财政分担更多是地方政府的普遍希望。对此，财政部有关负责人表示，保障性安居工程，按照现有的事权划分和财政体制规范，应该是地方事权，就是省级负总责，市县抓落实，中央给予适当补助。
对于地方政府来说，在中央代发地方债或自行发行地方债规模有限、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入较低的情况下，还不得不面对土地出让收入下滑的现状。2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净的10%计提保障房建设资金。但由于土地市场低迷，相当一部分热点城市土地出让金收入下滑。
中指研究院发布的统计数据显示，2011年全年130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。其中住宅类用地12666.8亿元，同比减少23%。四大一线城市中，上海土地出让金虽均过千亿，但比2010年分别减少16.1%和35.7%，降幅非常明显。广州和深圳的土地出让金则分别为303 .5亿元和192 .4亿元，位列榜单前十之后。
社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞告诉《经济参考报》记者，在目前的历史阶段，不仅保障房建设存在资金短缺问题，很多领域的建设都存在资金不足的问题，政府要考虑在有限公共财政资金范围内如何合理地分配财力，使社会效益化。
关键 资金投入须形成制度化体系
吸引更多社会资金参与保障性住房建设也不可或缺。记者了解到，在去年的保障房建设资金来源中，除中央政府、省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集外，相当一部分资金通过社会机构投入和筹集。专家认为，除了政府主导之外，还要积极引导社会资本参与保障房的投资。
陈国强表示，今年按1.8万亿的资金需求计算，中央和各地方投入的比例大概在30%到40%左右，所以，保障房建设还要引导企业来参与、引导社会资本进入保障房建设领域。
对此，住建部副部长齐骥去年“两会”期间曾提出，经济适用住房和“两限房”的建设，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。在公共租赁住房投资建设的主要模式中，除政府出地、政府投资、政府管理的模式外，还要采取“政府出地、企业出钱”模式，即政府划拨土地，吸引社会机构来参与建设。另外，有些地方正在尝试另一种模式，即政府供应土地时确定其用于建设公共租赁住房，各类企业通过市场方式获得相应地块后建设公租房并拥有其所有权。
此次财政部发布的《通知》明确提出，各地要创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。各级财政部门要积极支持成立专门企业负责建设、运营、管理公共租赁住房等保障性住房，引导企业通过银行贷款、发行企业债券、吸收社会投资等筹集建设资金；通过投资补助、贷款贴息等方式，支持现有企业进行公共租赁住房等保障性住房建设、运营和管理；各地对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可按规定予以贴息，贴息期限不超过15年。另外，还将落实税费优惠政策，努力降低保障性安居工程成本。
陈国强认为，提举体现了推动企业参与投资保障房建设的制度创新，以后还应有更多的突破，更多的创新机制和配套条件。“引导企业参与保障房建设一个很重要的问题就是解决企业参与动力，保障房本身是政府提供的公共服务，对企业要有相应的激励，要保证其投资有一定，这是很基本的。”
此外，各地已开始纷纷探索保障房建设的资金难题解决途径，其中一个典型类型就是通过设立平台公司推进保障房建设。将土地和启动资金注入该平台公司，由平台公司获得金融机构贷款、吸收社会投资。这一做法也得到有关主管部门的鼓励。去年银监会有关负责人表示，银监会将继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，督促银行业金融机构在符合要求的前提下，加大力度抓紧放贷。
陈国强表示，保障房建设将是将来政府住房政策中一个非常关键的环节，未来一段时间内，在保障房建设资金投入上需要形成制度化的体系，否则只能是一个短期行为。
本地新闻：
新闻：
