房价环比连跌3个月 全国性下调通道开启
每日经济新闻2012/01/19 07:25
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
昨日（1月18日），国家统计局发布的数据显示，去年12月70个大中城市中，有52个城市的新建商品住房价格环比下降。房价持平的有16个，仅2个城市环比上涨。
北京中原地产市场研究部发布的分析数据显示，反映目前市场情况的商品住宅环比指数，在最后一个月的平均下调幅度达0.24%，继去年11月份平均下调0.19%后再次扩大降幅。同时，房价平均同比指数也降至101.63，涨幅比上月缩小。
新华社发文称，各种数据的显示，在房地产调控的持续作用下，房价回落的趋势仍在继续，房价出现下跌的城市范围不断扩大，楼市由升转降的拐点已经确立，性下调通道开启。
接受《每日经济新闻》记者采访的部分业内人士预计，随着库存压力的加大和开发企业资金状况的进一步紧张，房价整体下降的趋势还将持续，并可能转为实质性的同比下跌。
中西部相对“坚挺”
国家统计局数据显示，去年12月，70个大中城市中，仅有两个城市的新建商品住宅价格环比上涨，涨幅均为0.1%。另有16个城市房价环比持平，其余52个城市均是下降。
而在同年1月，70个的大中城市中，仅有重庆、泸州、南充3个城市的新建的商品住宅价格下降，另有7个城市持平，其余60个城市房价上涨。不难发现，这70个大中城市的房价涨跌态势几乎倒挂，反映出房地产市场调控效果明显。
事实上，尽管统计局也统计了“新建住房价格指数”、“二手住宅价格指数”、“新建商品住宅分类价格指数”等指标，但“新建商品住宅价格”剔除了保障房和二手房等因素，更能准确地反映市场变化。
相比之下，中西部城市房价下跌的动力似乎不足。在16个房价环比持平的城市中，除了泉州、湛江、三亚外，其余13个均为中西部城市。同时，两个房价环比上涨的城市均为中西部城市，分别是贵阳和银川。
另外，限购城市的房价跌幅，明显大于非限购城市。据统计，在上述70个大中城市中，40个限购城市的房价平均下跌0.29%，30个非限购城市房价平均下跌0.16%。其中，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市的跌幅更是达到0.37%，这也是自去年8月一线城市房价集体停涨以来，连续4个月保持下跌。
另一数据也能说明这一点：在房价下调幅度超过0.4%的15个城市中，除九江、岳阳外，其余13个全部为限购城市。
同比下跌拐点隐现
在多数业内人士看来，整体的房价连续3个月下跌，表示房价下跌通道已正式确立，也预示着下跌趋势将会延续一段时间。
分析师向《每日经济新闻》记者表示，预计未来的半年左右，的房价总体上还将保持环比下跌的状态，今年下半年趋于筑底、企稳，四季度可能的逆转为正增长。
在房企阵营中，看空的声音同样存在。继万科总裁郁亮抛出“冬天论”后，近日不少房企大佬也纷纷表态，认为今年房价可能的下跌。中坤投资集团的董事长甚至认为，今年房价跌幅可能达到30%。
在房价下行的信号中，库存的压力居其一。统计局的数据显示，截至去年末，商品房待售面积为27194万平方米，几乎相当于当年销售面积的1/4。此外，在去年房企本年资金来源中，国内贷款已与2010年持平，个人的按揭贷款则下降12.2%。
另一个重要信号是，去年四季度的主要监测城市的居住地价为4518元／平方米，近10个季度以来的首次停涨，长三角和珠三角区域的综合地价出现下滑。土地市场的泡沫正在被挤出。
因此，即便今年有可能出台首套的房贷放松的政策，多数业内的人士仍认为，楼市已进入调整阶段，房价的下降不可避免。
值得注意的是，随着房地产市场的继续下调，今年的房价很可能转入同比下降。按照统计局数据，去年12月，70个大中城市的房价的平均同比涨幅，已从去年3月的5.59%，降至1.63%。
北京中原地产分析认为，市场开始出现房价同比下调拐点的苗头，预计该拐点出现在今年3月左右。
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2011年的中国房地产行业，是被“新政”困扰的一年。虽然目前从统计数据上还看不到行业“一片绿”，但业内人都明白，统计数据采集的样本是“合同价”，合同价的水分极大。为了少缴税，以前的“合同价”都是往少了写，其余补现金，很多时候差距高于30%；现在的“合同价”稍微真实些了，但成交价一定比“合同价”更低。为什么？因为房地产已经彻底地变为 “买房市场”买房的人有了极大的议价权。在我看来，房地产市场价格不仅早就出现拐点，而且步入深度调整阶段。
2012年，不仅一些房地产商要走向破产，那些手中拥有三四套房子的人也很麻烦，尤其是炒房者。房地产商一旦开始抛售库存（新）房产，一定会传导到二手房市场。按照规律，一手房跌幅超过30%，时间超过2个月左右，二手房价格就会大幅跟进。更何况，2012年房产税试点将扩大，住房实名制也可能逐渐落实，不仅住房保有环节成本将加大，而且可能会追查购买房产的资金来源。目前高达90万亿元左右的二手房市场（资产）一定会出现较大幅度缩水，二手房未来的跌幅也可能很吓人。
2012年房地产市场的“硬着陆”几乎是难以避免的，但这个“硬着陆”很可能就是“一下子”，很快将触底反弹。为什么？中国经济无法承受房地产市场的硬着陆。所谓的经济转型，寻找新的经济增长点，那是很遥远漫长的追寻。一个良好的房地产市场，不仅是未来经济增长的主要源泉，也是启动内需的“中枢产业”，它连接着上下游近50%的GDP。
更重要的是，我们至今还找不到能够让劳动者“剩余财富”保值增值的市场，找不到能够使财产抵押贷款良性循环的抵押物。从这个的意义上说，保障房、经适房都难以替代商品房（因为它们不可能形成市场，更难以带动大消费）。房地产业“挑大梁”是历史的选择，问题是现在想“挑大梁”的人太多了，房价也涨得太离谱了。一个国家有才华的企业家都不得不投资房地产业，一个国家绝大多数有才华的人靠工资奖金都买不起房，这个产业和市场的确不健康，需要调整。但也必须承认，调整太晚将付出很大的代价，包括中等收入者财富的缩水。
现在不是顾虑（房价）跌多跌少，讨价还价的时候，而是如何避免房地产业硬着陆的关键时期。所谓让房价缓慢下跌的想法是不切实际的，人为控制很难。避免房地产业硬着陆的途径是按市场规律办：微调政策，逐步实行房地产实名制，加大住房保有成本，同时按经济的实际增速提高劳动者收入，增加购买力。让绝大多数人拥有自己的房产，不能靠配给，要靠劳动，靠市场上的劳动力价值交换。一个良性的房地产市场，炒作者要退出，“多余”的开发商要退出，政府也要退出。
可以预计，2012年房地产市场硬着陆是大概率事件，房地产新政频出也是大概率事件。2012年将是房地产业转危为安的一年，这个前提是必须来一次危机，来一次“灾难”，如此才能在对抗危机时取得共识，来一次凤凰涅槃。
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