首套房贷利率或放宽 难阻2012年房价继续下跌
房天下综合整理2011/12/27 10:40
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（来源：21世纪经济报道 ）12月23日，住建部年度工作会议，部长姜伟新提出，2012年，在坚持房地产调控同时，加快中低价位、中小套型普通商品房建设，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房贷款需求。其中，“优先保证首次购房贷款需求”的提法被次强调。
但总体宏调推进的底色仍不变：12月25日，继深圳、北京、上海之后，广州也表态明年继续限购。
在调控严厉趋势不减之下，聂称，首套房贷松动对楼市影响有限。
虽然目前市场上，有部分银行开始调回基准利率，甚至不排除更低幅度优惠；但聂认为，在当前房价下行趋势下，商业银行出于自身风险和利益考虑，首套房贷大幅优惠不太可能，首付重回二成更不可能。
更关键的因素则是房价下行空间，业内普遍认为房价下跌才刚刚开始，“从08年经验看，这轮调控的冬天会很长，至少有10个月。”业内人士杨红旭称。
高利息成本
数据显示，11月份楼市成交跌到冰点。
11月万科销售金额82.9亿元，同比下跌36%；保利地产(600048,股吧)11月销售42.1亿元，环比下降26.1%，同比下降35.8%；碧桂园11月也仅实现25亿销售，环比大减43%。恒大11月销售环比大跌约8成，仅为12.4亿元。
背后的原因，除了本轮限购、限贷政策的持续外，还在于银行信贷的“釜底抽薪”，“银行提高首套房利率，是趁火打劫。”北京华远地产(600743,股吧)董事长任志强说。
万科董秘谭华杰告诉本报，三季度以来，商业银行由于信贷额度不足，普遍提高了首次置业的首付成数，并逐渐将利率上调至基准利率的1.05-1.1倍，部分城市的一些银行甚至停止发放购房商业贷款。
“特别是9月份之后，首次置业购房者获得贷款的难度明显上升，类似万科这种面向普通购房家庭、以满足基本自住需求为主的企业受影响较大”。
另一重表述是，购房的高利息成本，抵消了房企近期的降价举动。
“当前的利率成本抵消了房价下跌。即使降价，人们也不出手。”北京中原统计数据显示，以一套200万房产计算，贷款100万，在去年10月贷款，按照当时的利率，20年需要支付的利息款为47.5万左右；而之后存准金率的接连上调以及加息，令购房者按基准利率贷款100万，需要支付接近87万利息。
从去年到今年，同样的贷款利息多出近40万，接近房价20%左右。这也就是说，即使房价降20%，购房者所支付的资金成本仍然没有减少，从这个意义上讲，房价也并没有降。
“银行是调控的主要受益者”，北京大学房地产研究所所长陈国强称：调控“误伤”了刚需、自住群体。楼市调控后相关主体几乎都受损，唯独银行例外，首付上调、利率上浮等等确保了银行利益。
陈国强称，此前过于刚性和一刀切的地产宏调政策需纠偏，向合理住房需求倾斜，也就是在严厉调控房价的整体趋势下，通过一定措施保障首套房的合理住房需求得到释放。
房贷利率下调？
限购政策的支持者、央行货币政策委员会委员李稻葵提出，对于首套房贷应该按照优惠利率发放。
“如果说未来要有利率优惠，也只能是在资源上，即贷款额度上有倾斜，”光大银行(601818,股吧)广州分行个贷中心人士称，如果有额度，要优先倾斜给首套房贷款客户，并且具体到执行还要看总行通知，这需要住建部等部门和各家商业银行去沟通；而商业银行属市场化运作，利率各家自己制定，银监会不可能在具体贷款业务方面做指导。
从光大银行广州区域来说，目前仍执行首套房利率上浮5%。不过，该人士也表示，存准金率下调后，现在各家银行的贷款额度都不紧张了，“总行会派人到各区域公司做调研，也不排除如果发现哪个区域有需要，就会下调”。
据本报记者调查，广州交行、工行等6家银行的首套房贷12月6日起即可享基准利率，原上浮至10%以上如今回调至上浮5%的银行亦有所增加。
“一般情况下，首套房以基准利率就能贷到款。”12月26日，北京建行工作人员称。10月份，建行曾将首套房贷利率上浮1.1倍，不过现在已下调至基准利率。工行、中行、邮储银行、花旗银行等多家银行均表示可以基准利率贷款。
此外，北京、广州两地中介机构人士告诉本报，部分外资银行和中资银行可以对其优质客户优质项目给出9折利率的优惠。
12月24、25日，记者在广州保利公园九里、万科东荟城、以及招商金山谷社区等楼盘的调查显示，商业银行对于首套房个贷明显放宽，“建行这个月回归基准利率了，放贷的时间也比三季度缩短了。”金山谷社区销售人员告诉记者。
房价仍下行
世联地产董事长陈劲松认为，首套按揭出现了优惠，只是让开发商降价能走量的招，绝不是政策转向。从现在起，任何促使成交反弹的时机，都不是涨价的时机，反而是降价出货走量的时机。
“银行下调利率当然好，毕竟现在商业贷款利率超过7%，太高了，但具体到是否出手还是要看房价。”意向购房者王然的看法很典型。
各方的行动源于对房价趋势的判断。
莫尼塔宏观组研究员认为，“70大中城市环比增速的低点可能会超过08年，并且调整的时间更长”。
西南证券分析师肖剑也认为，目前信贷投放确实在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债、中小企业等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。
国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌最近也公开表态，中国经济发展正在走下台阶的过程，在未来几年，都仍然是稳定的货币政策，微调绝不是大调，不意味着放松对房地产调控。
除货币政策外，明年限购仍将继续；而房产税也提上日程，业内专家杨红旭称，明年第二批房产税的城市就将登场，基本锁定一、二线城市。
中原地产市场研究总监张大伟称，目前市场上，下调3成的项目销售比较好，这部分项目的深度下调，使得购房者的实际支出下滑，部分购房者选择入市。这也说明，如果想卖得好就必须降价至少20%以上。但目前房价显然还未调整到位。他预计，明年上半年仍将是下行通道，将会出现明显、普遍性的下跌。
广州一家大型房企人士也透露，公司预期明年上半年市场仍将不会恢复，目前其主力项目首期开盘虽已较预期降价，但明年开第二期仍可能平价甚至更低价。
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房贷利率或普遍回调至基准 首付比例亦将微降
（来源：凤凰网）元旦后，个人房贷尤其是首套房贷政策将会如何变化呢？随着国家住建部部长姜伟新“明年楼市调控不放松，优先保证首套房贷”以及广州国地房管局相似观点的传播，刚性购房者开始憧憬元旦后的银行房贷新政。南都记者昨日遍询广州地区各大中小商业银行相关部门发现，商业银行对明年的房贷政策仍持谨慎态度，但多认为首套房贷利率将普遍恢复至基准水平，首付比例亦将微降。
目前审批时间缩短
在房价僵持不下之时，首套房房贷却出现了松动迹象。住房城乡建设部部长姜伟新日前表示，明年要继续坚持房地产调控不动摇，同时也要支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。此后，广州市国土房管局也对媒体表达类似观点。
事实上自12月初央行下调存款准备金率以来，银行房贷政策确实有所放松。广州一家按揭公司副总经理对记者表示，12月以来，银行房贷供给有所恢复，个别短暂停贷的大银行和股份制银行均得以重启房贷申请及放款。而四大行以及个别股份制银行也对首套房贷利率降回基准。
不过对于明年的房贷政策，多位银行业受访者仍抱观望态度。
一位来自四大行广东省分行个贷部主管对记者称，个贷额度并不宽松。房贷业务的额度主要用来消化前期排队的申请，还有一手楼房贷，客户等待房贷审批仍需排队，只是时间明显比前几个月缩短。该主管并不认为，首套房贷利率回调至基准水平意味着银行额度很宽松。
首套房贷首付或降至3成
“房产调控的基调不变，政策有可能是结构性放宽。”工行广东省分行个贷部一位人士对记者称，银行对明年信贷有所放松是有预期的，但具体到个贷业务，额度未必会明显增加。此外，目前舆论倾向于对刚性需求的购房者予以放宽房贷政策，但仍需等待明年实质性政策出台。
他分析称，年末各大行对首套房贷利率下调至基准更主要的原因在于未雨绸缪。12月中旬银行接的单，等到资料齐备、整个审批流程走完，放款要到明年才能实现。通常在年初，银行信贷额度较充裕，房贷放款速度也会比今年下半年快。
对于明年信贷放宽，银行业人士认为可以预期，但属于结构性放宽。
一家城商行个贷业务负责人也预计，明年银行信贷总量会有所放松，元旦后银行个贷也有望“放闸”，房贷利率回调至基准可能成为银行普遍现象。
一位股份制银行房贷业务主管对记者表示，“由于预期信贷额度会放松，明年整个批放的速度会加快，但是我认为房贷利率不会下调，基本上保持基准利率不上浮的可能性更大，也不可能恢复到2008年的那种宽松状态。银行对首次置房宽松的房贷政策可能会松动，比如首付的微降，但是为了防范投资客炒房，微降幅度也不会太大，预计也要三成首付。”
明年一季度是重要观察期
在房地产限购政策持续调控和银行信贷额度收紧的影响下，2011年银行房贷业务增速放缓已成为事实。对于明年房贷业务的布局，股份制银行的态度尤其谨慎。
央行广州分行此前公布的数据显示，1-9月广东省中长期住房贷款同比少增615亿元；上海的个人住房贷款增长也出现回落，11月上海人民币个人住房贷款增加4.5亿元，环比和同比分别少增16.8亿元和26.3亿元。
“广州、深圳、北京、上海相继明确表态将继续执行住房限购政策，这意味着国内房地产一线城市在2012年持续限购已成定局。房地产贷款政策不会有太大松动，银行房贷业务也不会寄予不切实际的期望。”一位股份制银行人士对记者表示，今年年初银行曾预计信贷增幅为20%，但在系列调控政策之下，该目标无法完成，因此明年的预期也比较谨慎。
上述股份制银行一支行行长对记者称，银行比较看重房贷客户，因为购房是大宗商品，能购买房屋的客户往往也是优质客户，通过房贷与他们建立起联系，可以推动其他银行理财业务的开展。但是明年房贷业务可能还是要看政策引导。
该行广州分行行长则坦承，央行并没有给出指示说释放出来的资金用于房地产领域，相信在目前贷款比较稀缺的情况下，不少银行都会倾向于中小企业贷款，因为回报会更高一些。“我们会在一季度观察政策和市场的变化，如果政策确实有所放松，那么房贷业务会获得更大的额度和空间，否则明年的局势也难言乐观。”上述行长称。
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