从土地拍卖看出楼市未来端倪

（来源：1+2不动产）继前一天11幅地块出让刚刚遭遇大冷场，昨天南京市又推出了11幅地块。与之前的地块相比，这次推出的地块含金量相当高，其中三幅住宅地和一幅商住地分别位于城中、河西和江宁相当成熟的区域，楼面地价达11236元/平方米，的也有4351元/平方米。

其中备受人们关注的是位于河西建邺区月安街以南、苍山路以东的G55住宅地块。这幅地块总出让面积约1.35万平方米，容积率为相当低的1.1，起拍价为1.46亿元，起始楼面地价约为9829元/平方米。这幅地块的南部为天正滨江和御江金城两个高端住宅，东面有清竹园、月安花园等成熟住宅小区，周边则有中华中学河西分校、建邺实验小学等学校及医疗配套。如此靠近江边又地段成熟的低密度住宅地块，已经很久没在南京的土地市场中看到了。

位于城中白下区通济门外大街7号的酿酒总厂住宅地块更是让人眼前一亮。这幅地块总出让面积约为1.34万平方米，容积率高达2.78，起拍价4.2亿元，楼面地价约为11236元/平方米，是这批地块中起始楼面价之最。即使底价成交，该项目未来售价至少也得在2.8万元/平方米以上。这也是目前为止今年城中挂出的块纯住宅地，上半年仅有过两块商住地出让。即将于本月底上市的准“5字头”豪宅菲尼克斯国际公寓就与该地块相距不远。稀缺的地理位置和周边环境以及出让价都决定了其未来肯定将建起高端住宅。

从整体质量上来看，这批11幅集中出让的地块，质量比刚刚结束的那批要优质得多。纵观“哀鸿遍野”的楼市，利益各方或许都在蠢蠢欲动，想策略。国土部门在年底前可能会拿出更多地段稀缺、质量上乘的的地块，以此调动开发商的拿地热情。这些优质的地块频频被拿出，表明调控效果影响到的还是地方政府土地出让的信心，与土地出让的与速度。

联想到前期佛山的限购政策的朝令夕改一事。虽佛山住建部门矢口否认“救市”一说，但是，近半年低迷的楼市市场以及政府土地出让收入指标的压力貌似成为了“救市”一说的有力佐证。楼市低迷的现状下，佛山“救市”绝非个案，各方利益“救市”意图暗潮涌动。

然而楼市一直是持续低迷，表面上开发商咬住价格不松口，虽然有各种变相的优惠措施，但是购房者没有得到更实惠、力度更大的优惠，他们不买账，依然持观望态度。另外，地方政府从大格局上考虑，要发展地方经济，但是楼市的低迷导致相关产业链发展不良，从而导致地方经济体不能良性的循环发展。即使有“救市“之心，想要发展地方经济，但是又必须得兼顾到民生最为关注的房价问题，不能大张旗鼓的“救市”。楼市的低迷，使得地方政府陷入左右为难的局面。

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（来源：北京商报）地方政府以及开发商巨大资金压力，迫使其不得不通过手中的土地抵押获取现金流，而相关贷款量的激增或将成为楼市调控中的又一大隐患。国土部昨日发布《2010中国国土资源公报》（以下简称《公报》）显示，截至2010年末，84个重点城市处于抵押状态的土地共有12.94万宗，抵押贷款3.53万亿元，增长36.3%。

“2000年以来，我国土地抵押贷款每年的增长速度都很快，占银行放贷的比重不断增大。”一位业内专家告诉记者，与此前地方政府为了上马项目筹措资金而大规模抵押土地获取贷款不同，当前地方政府抵押土地更多的目的是为了还钱。“说白了是拆了东墙补西墙，窟窿只能越来越大，风险也越积越深。”

实际上，对于土地抵押贷款激增带来的风险，国土部与银监会早已察觉，就在今年年初，两部委便已经启动针对105个重点城市土地抵押贷款风险的检测，然而抵押金额却只涨不跌。

对此，国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云坦言，实际总抵押面积确实已经在下降，抵押金额激增主要是地价上涨导致。

值得一提的是，国土部昨日也同时发布了今年三季度的地价检测报告，其中显示，2011年三季度，主要监测城市地价总体水平为3040元/平方米，商业、居住、工业分别为5615元/平方米、4518元/平方米和649元/平方米，地价涨幅全线回落。