从房租涨价看房市走势 储存财富5年后或是机会
大众理财网2011/06/10 11:58
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通胀高企的环境下，普通百姓面临着诸多窘境。工资的涨幅永远赶不上物价的涨幅，这句话不仅仅是一句牢骚，也是面对生活现状的一种无奈。尤其是在房价居高不下的今天，居住方面出现的问题更大，因为最近很多人意识到，他们在买不起房子的同时，房租的再度上涨使得租房也成了难题。去年房产中介成为房租上涨的幕后黑手，那么今年房租上涨背后的原因又是什么？
在调控政策的观望期，人们的买房热情不高，这也意味着租房者就会变多，房租上涨自然水到渠成。同时，在当前加息周期和通胀背景下，贷款压力以及物价上涨程度都在不断加剧，这也使得很多房东产生房租跟涨，用房租来抵消压力的想法。毕竟，在实际的操作中，压力总是会传导给最终消费的人。当然，利率上调的初衷也是为了遏制房价和控制通胀。笔者认为，此次房租再次抬头，根本原因还在于居高不下的房价和物价水平。
物价上涨从经济学角度来看，物价上涨的原因要在供求方面寻找原因。一方面，可能是物品供应减少；另一方面，也可能是资金太多。从当前经济发展程度来看，前者的动因弱，后者的动因强。
因为除了少部分物资会出现临时短缺的情况外，大部分物资都供过于求，特别是大宗商品。虽然去年以来有过一些天气等灾害因素，也导致一些物资，如棉花出现短缺，造成今年棉花价格从1.7万元/吨上涨到3.3万元/吨，但综合各种物资来看，并没有造成大量减产以至供应短缺，如铜、铝、锌、铅、豆粕等都是严重过剩。因此，根本原因还在于货币太多（资金流动性充裕）。
从2008年政府投入4万亿元开始，资金迅速活跃并放大，其真正流动起来的动能因乘数效应被放大多次，资金的逐利本性让其渗透到各个领域，因中国国内普遍缺乏投资渠道，房地产自然成为的去处，大部分的资金都被锁定在这个领域，也有向其他物质部门渗透的，比如较容易储藏的商品，首先是铜、铝、锌、铅等金属商品，其次是绿豆、蒜、姜、糖等，所以才有了“豆你玩”、“蒜你狠”、“姜你军”、“糖高宗”等俗称。
钱太多还来源于货币供应，国家的货币发行速度是GDP增速的3倍，时接近4倍，现在保持在2倍左右，呈现收缩趋势，但放出去的钱要收回是很难的。从2010年开始货币供应开始收紧，但这需要至少1年的传导，才会到达产业部门，现在距离货币投放的高峰已经过去了15个月，这或许预示着物价上涨接近顶峰。
房价上涨房价的上涨与物价上涨有类似因素，要么是供应赶不上需求，要么是资金太多。首先是供应，高房价刺激了大量的房地产建设，事实上，一半的固定资产投资都是投入了房地产，开发商赚的盆满钵满的同时，也给市场带来了大量的供给，但还不足以满足需求。
资金方面的驱动力类似于物价上涨的驱动力。房地产的资金主要是靠银行渠道流通。只要关注银行的，就知道资金流动的状况。2010年的银行年毛利普遍在50%以上，但我们清楚的是，银行主要靠存贷利差获得，存贷利差目前在3.06%，也就是说每笔资金每年要在银行滚动16次以上，即不到一个月就重复放款1次，这还不考虑存款准备金的影响。
如此高速的资金流动，造成的后果是推动了房地产价格不断上行。而这些流动的原因是资金成本低，即利率太低，只有提高利率，才能减少流动性，直到回复到合理水平，而合理水平的指标可以通过银行业的毛利率的观察，恢复到20%~30%的毛利率水平才较为合理。
路在何方：房市上涨还是崩盘？
既然现在房地产的需求是如此之强，而供应却跟不上步伐，资金流动如此之快又助推其大幅上涨，因此房价不涨都难。房地产对经济也会造成较大影响。其影响主要是通过以下机制传导：房价上涨→租金上涨→企业成本提高→物价上涨→消费者承受→消费者要求提高工资→企业成本上涨→物价上涨。而房地产所有者获得更高租金后（直接或间接），继续投入到房地产，盖更多的房子，收取更多的租金，呈现盘旋向上之势，或者是通过购买房子，助推价格上行，直到新盖的房子满足了市场需求，房地产价格上涨才会放缓。因此，房地产价格上行，在起初转嫁给消费者，即消费者被剥夺了自身的利益，之后造成企业利润下降，即企业让出了利润，这不利于企业运转。由此，真正的嗜血者便不得而知。
从房地产所有者的角度看，假如他们供得起房子，房价不涨，他愿意继续持有，不卖出直到房价上涨。如此，房价供应受到抑制，买房人则持币等待，一方面有刚性需求，必须买房，另一方面如果价格下跌，他会立即买入，价格就难以再下跌。如果价格持平，卖者不愿意卖，他买不到房，最后只能价格上涨买入，直到价格涨到买不起房子。如果经济停滞不前，房产所有者供不起房屋，将出手房产以止损，将导致供应大幅增加，房价下跌。对于房地产的任何调控都会显得苍白无力，它只能将泡沫破裂时间向后推延，而不能根本上解决房价的问题。
当然，房地产持有者也有风险，由于土地归国家所有，这些房地产所有者事实上面临的风险是土地到期归国家无偿收回，但在这种政策风险到来之前，他们还是相对安全的。
根据以往历史经验，房地产要么是上涨，要么就是崩盘，很少能够看到通过调控能够解决房价的问题。房地产的周期一般是18年，如果从2000年算起，或许到2018年左右刚好是一个周期，房地产的崩盘和修复，一般也需要2~3年时间，可以估计，或许到2015年中国的房地产可能到达顶峰。这也正是契合政府的房地产调控政策，因为调控只会让崩盘的时间延迟，而不会解决崩盘本身。
应对之策：储存财富 5年后或是机会从消极的方面来看，此时处在房地产上涨的半山腰，它或许还将上行，而后横盘等待崩盘。当然也有积极因素，房地产还没有崩盘，因为地产作为拉动经济上行，创造就业上提供了莫大动力。但如果崩盘，经济可能会进入滞涨阶段，物价飞涨，而经济不涨，买房更是天方夜谭。即使有房，可能会不值钱（至少相比此前投入的），而此时还背着银行的债务。不还，房子被收回；还了，生活压力加大，并且千万不能失业。
链接笔者认为解决中国房地产的问题要做到以下几点：
70年后土地无偿收归国有，以解决地方财政的问题，也就是地方财政要合理规划70年的土地使用，并且划定地域，防止房地产侵蚀农业用地。
加收遗产税至70%，财富应该以动态形势保存，而不应该凝固成固定资产，即应该花更多的钱去培养后代，而不是留给他们大笔财产，这同时也解决了富二代的问题。
加强财产审计制度，这同时也解决了腐败问题，只是现在腐败在阻扰财产审计制度的改革。
当前解决问题的方式归根结底是局限在调整短期货币供应、提高利率等措施，都是短期行为，难以治本，真正从制度上去改革才能够化解房价周期性的问题。
城市房租上涨成"拦路虎"毕业生难承高房租之痛
据中国之声《新闻晚高峰》报道，六月份是大学毕业生离开校园走入社会的日子，很多决定留在北京、广州、上海等大城市打拼的学子倏然发现，高高在上的房租已经成为了他们不能承受之痛。
小朱今年大学毕业，最近她一直和自己好朋友一起找房子。早就听说现在的房租不便宜，两个小伙子打算合租一套两居室，然而最近的经历让他们很是沮丧。别说两居室，就是一套位于北四环的一居室也要3500块钱一个月。
小朱：房子还行，够大，就是价位不想理想。
中介告诉小朱，现在整套的出租住房价格都很高，特别是从去年开始，租金价格更是让很多人有些吃惊。
中介：一直在涨。就是感觉有点恐怖。因为我干这个行业干了两年，去年的房租像两居室太阳园可能5500左右，今年猛涨到7500、8000了。
地下室租金千元每月仍抢手
中介告诉小朱他们如果租不起一套房子，可以租二房东的分租房屋。简单说，就是一些人从房主那里承租一整套房子，再把它们分租出去，有的甚至还要把一个房间分隔成若干小间对外出租。记者在一套二房东出租的三居室里看到，这里被薄薄的复合板隔成十几间只有几平米的小房间，不仅没窗户，还不隔音，安全更是没有保障。然而即便是这样的房子也需要1000元每月，并且十分抢手。
中介：有需求才会有这方面的就是说发展。如果要是打了隔断没人租他的房子，他也不会打隔断。确实因为房价太贵了，一般人租不起，只能租一个隔断。
根据住健部的规定，这种分租是被明令禁止的，但是租整套房子的价格越来越贵，还是有不少二房东就看好隔断间这个生意。他们收了房子打成隔断间出租，赚取中间的差价。
小朱他们最终还是决定再看看。在中介推荐下，他们又来到一处地下室。阴暗潮湿的地下室依旧抢手，在走廊的两侧的房间里已经住满了人，有的一个屋子住了六个人，这个走廊住着将近100人。这么多人只有一个公用的洗漱间和卫生间。衣服也只能在这里阴干。即便这种没有任何家具家电的地下室还需要1200元一个月。
中介：挺大的。要住的话可以给你配床。现在都这样，没有家具家电可以配。
尽管路途耗时超4 六环外房子仍受亲睐
在经历重重挫折后，小朱他们想很多大学生一样选择到更远的六环外居住。这里有很多居民自建房，价格也相对很便宜。但这里距离城中心距离很远，交通也不太方便，往返工作单位却是件很费时间的事情。
在北京北六环的一个城中村，记者看到这里来来往往很多年轻人，他们通常住在这里，但在市中心工作，每天花在往返单位和出租屋之间的时间超过4个。然而相对优惠的房租还是让很多年轻人搬到了这里。
租房者：越来越靠外，像这样的房子七百块钱住不下来。太抢手了，不好租，都是几拨人一块去抢。
租房者：之前都租居民小区的，三室的房子一个月大概三千多。这边全都是自建房，单间才几百块钱。五六百块钱就能住了。
据不完全统计，现在大学毕业生的平均薪酬在3000元左右，对于居住在北广上等地的年轻人来说，房租已经占到他们收入的三分之一甚至更多。小张已经工作了几年，她感觉房租每年都在涨，而自己的收入却在原地踏步。
小张：当初我租两室一厅的房子也就八百到一千元，我现在的房子大概就要一千五百元。但是我感觉工资能动的太少。工资这几年倒没涨多少，房价倒是涨了很多。房价一涨房租跟着也在涨。
沉重租金下 节俭成必修课
对于很多刚刚大学毕业的学生来说，很多人现在每月的收入也有两千多，除去房租、水电费、网费、路费、吃饭的开销，基本上每个月都所剩无几了。而对于这些漂在大城市的学子，沉重的租金压力下，学会如何节俭已经成为他们的必修课。在六环外的这个村子里，记者看到很多年轻人的房间里就摆放着一张床、一张桌子，别无其他家当，为了节省开支他们经常以煎饼果子解决吃饭问题，即便如此有时仍是捉襟见肘。
租房者：有时候不好意思跟家里面要，所以同学就是互相的帮，谁发了工资，然后大家会向他，从他那儿拿一些，然后等到另外一个人发了。然后这样循环着，反正他借我的，我借他的。
