资金链突遇加息“大考”民营房企或掀抛售潮
每日经济新闻2010/10/21 07:26
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突如其来的加息让开发商资金链面临大考。《每日经济新闻》记者发现，在央企、民企等不同类型的开发商中，民营企业可能会成为“伤者”。按照某民营房地产公司公关负责人的说法，民营企业必须全力抓住第四季度的机会，大量出货。这一看法被一些机构的分析师所认同，他们表示，未来开发商获得贷款将越来越艰难，平价或低价卖房，用预售款解决自有资金的不足，会成为一种趋势。
应对加息早有准备？
富国基金管理有限公司首席策略分析师张宏波在10月19日加息当晚对《每日经济新闻》记者分析，一些意识到加息周期可能到来的开发商，近期会放缓拿地节奏，避免花高价买地。同时，会进一步采取低价销售的策略，争取积累更多现金，以提前准备可能到来的“熊市”。
其实这种做法早在一年前就存在了。中原地产（中国）研究院研究经理刘渊昨日向《每日经济新闻》记者提供了一组数据，真实地反映了各家大型房地产商在今年上半年所作出的战略调整。
根据刘渊提供的数据，今年上半年除了万科和中海两家行业龙头外，保利、绿城、富力等其他房地产商6月末所掌握的现金额都比去年同期大幅增长。除了万科，以及去年基本没拿地的富力和复地外，今年十大地产标杆企业中的其他七家房企前9月购地金额全部较2009年大幅下跌。
其中，尤以雅居乐、金地、绿城等民营房企的表现最为明显：截至9月份，雅居乐仅花了12亿元买地，只占到去年买地金额的1/10出头；金地的买地金额也只有32亿元，不到去年全年的1/6。
与上述开发商谨慎买地保资金链来应对政策变化类似，很多民营房地产公司在一年前就已经为可能发生的楼市调控以及经济环境的改变铺好了路，提前制订了应对策略。
龙湖地产的一位分析人士介绍说，很多房地产公司实际上早已预判到今年的经济形势，因此早就制订了稳定而安全的扩张策略。对很多公司来说，今年是一个土地小年，不愿意花高价盲目买地。
数据显示，相比于去年同期，今年的土地价格要“合理”许多，但在各地土地出让金额创历史新高的同时，大型开发商的购地金额却不增反减。
刘渊说，今年年初各家房地产企业制订的融资计划实际完成率很低，这让很多依靠外部融资才能拿地的开发商遇到了不小的困境。根据他的介绍，除少数国有房企还能继续从银行获得贷款外，大部分公司只能向海外发债，或者通过发行信托计划融资。而发行信托的融资计划正变得越来越困难，可以发行海外债券的又只有少数房企，开发商不得不依靠销售回款维持正常的需求。在资金紧张的大背景下，开发商只能减少购地。
降价套现保资金链或“流行”
相比于民营房地产企业，国有和海外房企受到加息以及可能出现的加息周期影响较小，他们甚至仍然有希望获得成本比较低的借款资金。
根据针对华润、富力等六家大型房地产公司2009年年报的调研，央企的无抵押贷款比例明显高于富力、碧桂园等民营企业。根据易居研究院的数据，招商地产的无抵押贷款占到了所有贷款的97%，华润也占到了89%，而碧桂园只有3%。
数据显示，类似华润、招商、保利等房地产公司，可以大量获得来自母公司的担保贷款和信用贷款。以华润为例，截至2009年年末，来自母公司的担保贷款达到135.5亿元，而抵押贷款数却为零。和华润的情况类似，招商地产的担保贷款超过34亿元，信用贷款45亿多，而抵押贷款却不足3亿元。
大量无抵押贷款的存在，使得开发商即使遭遇货币收紧等政策环境，也依然有机会从银行获取高额贷款，解决资金链问题。
与大陆房地产开发企业相比，来自海外的开发商或投资机构，受到加息影响更小。上海宏辉置业有限公司执行董事吴宗霖昨日就向《每日经济新闻》记者表示，即使大陆进入加息周期，他们准备在大陆26个主要城市发展写字楼的计划也不会变更。因为作为台湾上市公司，他们的资金主要来自台湾，不受大陆加息任何影响。
上海三湘股份有限公司副总经理张涛说，由于目前多个国家和地区都执行宽松货币政策，此次央行的加息，将令境外进一步加大对中国的加息预期，并吸引更多的热钱流入内地，为在内地的外资开发商和基金提供更多的“弹药”。
一家民营房地产企业的营销负责人昨日表示，会不惜余力地完成剩余的销售任务，争取更多的套现资金，以确保资金链安全。
正略钧策管理咨询顾问邓宇明也认为，在融资成本增加的大背景下，会有更多的开发商通过降价促销、加强融资等方法予以应对。
刘渊对此表示：“最有效的办法还是销售。因为从目前来看，大部分民营房企的融资通道只能是销售。”
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地产"新政"以其山雨欲来之势,一夜之间让市场上体会到了政府对地产调控的决心与坚持。除去要打击投资投机性需求之外,房地产开发商也位列调控范围之中:针对开发商囤地、改变土地用途和性质以及捂盘惜售等违法违规行为,明确要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地,各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。
记者通过采访多位业内人士和专家后得知,地产开发商的资金链条正在渐缩渐紧,在政策和市场的双重压力下,部分地产开发商融资时,渐处于"四面楚歌"的危机中。
直接融资受阻、信贷缩减
"新政"为地产开发商"再添堵"
近期,上市房企非公开发行股票融资方案或被否定或延迟退出,甚至放弃发行。而在地产"新政"调控下,地方政府如上海的"沪十二条"曾经提出将会提高预征的土地增值税。兴业证券(601377)近期一份研究报告指出:细则中提出要提高土地增值税预征比例,若该项政策一旦严厉执行,将从一定程度上打击囤地行为。同时,将"对开发商的资金造成一定的压力。"
记者从北京的投资公司相关人员那里了解到,目前该公司的客户在"市场和政策的压力下"有所增多,而且这些客户以中小房地产开发企业为主。这些中小企业融资往往用于购地、开发以及股权收购等用途。记者向其询问原因时,该名人士介绍部分是由于目前银行信贷规模下降以及信托融资受阻所致。
华创证券地产分析师杨现领在接受记者采访时也提及,前三季度银行对房地产开发商的信贷额度基本逐步释放,预计四季度银行贷款将进一步收紧。
房价"下行"趋势明显
自筹资金难解开发商资金"近渴"？
2010年4月份以来,国房景气指数显示房企资金来源回落持续下滑。而房地产开发商的资金来源中,自筹资金所占的比例越来越高。
根据华创证券杨现领的介绍,房地产开发商的资金来源将更多地依赖定金和预收款。如果政府启动预付款专项账户管理的话,再加上在目前调控的背景下,商品房成交量若呈下滑趋势并伴随成交量的减少,那么"开发商下面的资金来源会更加地收缩。"
而浙江证券研究报告估计,未来2-3个月商品房成交将会反复和震荡,而其所公布的10月2日-10月8日的15个重点城市总成交套数和成家面积均环比下滑。从其公布数据显示,"银十"并未有一个良好开端。
为此,记者向多位专家求证。他们表示,深圳和上海细化政策的出台都表明此次调控日趋严厉,房地产市场应该会进入到一个"二次调整"或是"二次观察"的过程。而在华创证券地产分析师杨现领看来,在这个调整期里房价"只有下行的压力,没有向上的支持力",并且相关情况将会持续一段时间。
虽然,以往的房地产调控政策往往伴随着供给的压缩,但是这次调控政策有所不同。本次调控关注供给层面,甚至以供给为主导--相关保障房供应计划是"新政"中一大重点,"沪十二条"还提出要增加居住用地供应总量。房地产市场供应量的增加将从另一方面抑制房价在调控后的"反弹"幅度。因此,即使未来调控政策结束,亦不能保证房价会大幅反弹。存在房价中的种种不确定性,使得开发商自筹资金亦受到限制。
信托能否成为救命稻草？
6-9月份以来,多家上市公司发布以股权质押或是债权收购的方式将信托资金引入到房地产市场。用益信托工作室分析师接受记者采访时指出,1-9月份以来投资于房地产行业的集合类信托产品共计373个,涉及资金总额1243亿左右,投资于房地产领域的集合类信托产品占全部集合类信托产品的50%左右。那么,是否信托资金将成为房地产开发商的资金提供者？
记者就此问题咨询华创证券地产分析师杨现领,他认为信托资金未必会大举进军房地产市场:从整体上来看,信托融资与银行信贷一样,对风险和的权衡是其主要的考虑,因此具有明显的顺周期性质。一旦调控出现,在银行信贷等其他融资额度减少的情况下,信托规模逆市增发的可能性不会太大。在他看来,随着地产调控政策的强化,不仅银行信贷会关注房地产市场的下行风险,信托也是一样的。因此,信托业将会主动地、而非被迫的去控制其发行规模。"发行规模在未来几个月或许会有一个明显下降,下降的幅度则视地产行业本身的风险而定。"
这一说法得到用益信托工作室的支持。记者采访用益信托工作室分析师时,该人士表示,9月份信托产品数量少了一些,发行45个信托产品,涉及金额大约为126亿元。"和前面几个月相比,比如7、8月份信托规模都在200个亿左右……从目前掌握的情况来看,有一定的减少。"用益信托工作室分析师告诉《证券日报》记者,如果国家调控政策持续进行下去的话,即使目前房地产信托产品保持在一个较高的水平,出于对风险和不确定的考虑,未来投向于房地产的信托产品的发行规模、数目或许会有所缩减。
那么,若是真如预测中开发商多条融资渠道都受到限制:诸如四季度银行信贷缩减、信托发行规模减少,而调控下房地产开发商推盘受阻,房地产开发商资金链真的会遭遇"四面楚歌"吗？
民资和险资,谁将拯救地产开发商？
华创证券杨现领告诉记者:资金的特性永远是追逐盈利,在当前通货膨胀预期逐步强化,以及投资渠道狭窄的情况下,民资或可能进入到房地产市场。相对而言,房地产市场资本较高;而且对于其他垄断性行业来说,资金进入门槛较低;最后,房地产行业从长期角度来看,预期将是一个向上的周期。因此,民资可能成为"一个重要的潜在资金来源"。不过,民资究竟会从多大程度上影响房地产市场调控的效果,仍需拭目以待。
另外,Wind一份研究报告指出,9月初保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》,有逾4500亿元人民币的资金有望进入房地产领域。
无论如何,房地产开发商日渐"干涸"的资金源头,有待于"富氧血液"输入。 谢静 证券日报
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西安楼市一周楼盘点击排行2010.10.04-2010.10.10
（来源：中国经济时报）“现阶段房地产企业主要资金渠道在收紧，资金链压力比较大。”北京联达四方房地产经纪有限公司总裁杨少锋告诉记者。
Wind资讯的统计显示2010年以来共有27家房地产类上市公司拟通过资本市场进行再融资。除了主动取消
据悉，此前各大房企都在频频开启再融资计划。但像招商地产、万科等地产企业的增发方案近期被叫停。业内人士普遍指出，严厉的楼市调控政策使地产行业再融资计划在2010年获批的可能性几乎为零。
湘财证券有限任公司金融行业研究员杨森告诉本报记者，一些实力雄厚的大型房地产开发商即使增发受阻，这些企业可以尝试实施海外融资计划，以缓解自身的资金压力，中小型房企则可能把融资的希望更多寄托于保险公司的险资上以及房地产投资基金上。
面对增发困境，很多开发商不约而同地选择在“金九银十”通过大批新盘低价入市的方式加快销售周期、加大销售力度来缓解自身资金压力。
西南证券研究报告显示，楼市新政首付比例再次提高将进一步遏制购房需求。随着政策逐步地严格执行预期成交量会再次陷入萎缩。开发商手中的现金进一步紧张从而加快了其降价销售加速资金回笼的步伐。
广发证券发展研究中心房地产研究员沈爱卿此前在接受中国经济时报记者采访时指出，现阶段楼市的格局是价量齐升。
据记者了解，由于节日期间楼市一般都是打折上市，北京市内南四环等地的楼盘销售十分火爆，大兴、香河等周边郊县的楼市也出现了抢购潮。
国务院参事、北京大学经济学院教授李庆云近日接受中国经济时报记者采访时指出，“节日售房成交量比平时还火爆说明政府与开发商一直在博弈之中，政府调控是下了决心的，但是力度还不够。”
西南证券认为，调控政策短期之内不会改变执行力度将日趋严格。随着我国货币政策的逐步收缩地产行业的调控也将日趋严格。
北京科技大学管理学院教授赵晓10月1日接受中国经济时报记者采访时指出，9月29日楼市新政的调控力度在民众预期之中，新政会使开发商产生“分化效应”，小开发商在楼市调控中可能经营更加困难，而对大公司来说是扩张和继续提升自己的机会。
长江证券地产行业首席分析师苏雪晶9月30日接受中国经济时报采访时表示，房产税或其他楼市政策是否会在国庆节后出台还要有待观察。赵晓认为，政府在短期内密集出台新措施的可能性比较小。
业内人士表示，开发商近期大量降价推盘可能使9月份的新房成交量再创新高，更重要的是能够使开发商在一定程度上缓解自身的资金压力。
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