保障房军令状助推经济 商品房投资下降不拖累GDP
西安房天下综合整理2010/06/08 08:02
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
保障房军令状助推经济 商品房投资下降不拖累GDP
作为支柱产业，我国房地产投资占全部固定资产投资总额已达20%左右，即使不考虑对上下游50多个子行业的带动作用，单是房地产业自身的直接产出占GDP的比例也已达4.0%至4.5%。目前，在房地产调控政策影响下，楼市成交量已接近冰点，若此趋势延续，开发商将会下调新开工量，房地产投资增速必定会下滑。
但保障房政策力度超预期将给房地产投资带来转机。住建部与各地政府日前签订保障房建设责任书，明确2010年共建设各类保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户的建设目标，并要求各地务必要在2010年7月底前全面开工建设保障性住房项目，同时引入考核、问责机制。
山西、山东、江苏、重庆、上海等多地已纷纷立下“军立状”，明确任务量。
分析人士认为，如果上述保障性住房任务能如期完成，则意味着将新增新开工面积1.68亿平方米，这个数字将基本抵消因房地产调控政策抑制的开工需求。只要新开工面积不出现大幅下滑，房地产行业对上下游产业链的拉动作用也可以正常发挥，能有效地消耗上游产业的钢铁、水泥等的产出，也能带动下游产业的家电、家用纺织品等的消费。
中信证券研究显示，如果房价回调到2009年三季度水平，那么2010年商品房投资增速将回落至13.1%；根据保障房建设目标保守计算，2010年保障性住房投资将增长130%，占房地产投资总比重有望达10%，能在一定程度上抵御商品房投资的下滑。据此综合考虑，2010年全年房地产投资增速约为19%，其中，保障性住房投资的贡献率达到35%。按照房地产投资每变动1%，GDP将变动0.17%推算，GDP增速有望保持在10%左右，经济二次探底的可能性不大。
测算出的数据固然能让人“舒口气”，但最终保障房建设目标能否落实才是稳定经济增长预期的关键，以下两点值得关注。
一方面，保障房建设资金能否得到保障。根据财政部公布的2010年预算来看，中央财政住房保障支出预算为376.58亿元，按照中央与地方1:3的比例出资，地方政府将承担逾1100亿元。以2008年为例，中央和地方财政支出分别为4.9万亿元和1.3万亿元，按照当年的财政支出规模，保障性住房建设需要中央和地方政府承担的比重分别为0.8%和8.4%，对应的资金量是392亿元和1092亿元。考虑到2010年财政收入形势会大幅好于2008年，因此财政收入能够保证保障房建设开展。此外，住建部还计划将廉租房作为经济适用房的配套项目集中建设，吸引更多的开发商参与其中，而地方债也将向保障性住房的建设倾斜，这有利于建设资金来源多元化。
另一方面，地方政府建设保障性住房的热情能否持续。事实上，保障性住房年年都有计划，但完成进度一直非常缓慢，完成率往往不足30%。其中的症结在于地方政府，由于保障房需要地方财政出资，保障房中的经适房用地也没有土地出让金，而且税费减半，这对于土地财政占收入比重较大的地方政府来说，确实不划算。但此次住建部责任书形式推进保障房建设，将其量化纳入官员考核体系，将大大激发地方政府的投资热情。
目前，山西省已宣称计划新开工建设保障性住房24万套，并全面完成国有重点煤矿棚户区改造任务；上海市也明确表态，2010年保障房新开工面积不少于1200万平方米；江苏省则承诺在完成保障房既定目标6万套的基础上，再多建4万套。地方政府间的保障房“竞赛”似有“开战”之势，一旦这种地区间的“攀比效应”形成，也将促使保障房建设加快。(中国证券报)
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透视新政下的房产市场:保障房建设步入"舞台"中心
保障房建设正大举提速。消息显示，住房和城乡建设部与各省、自治区、直辖市人民政府主管部门在京签订保障房建设“责任书”，敦促各地确保完成今年保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的建设目标。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，此次调控在力度和方式上都不同于此前，此次调控着眼于打击投资、投机，加大供给、加快保障房建设等方面，这些措施正力促住房回归居住属性。
抑制
重拳砸向投机 住房回归居住属性意图凸显
“在拥有多套住房的投资者手中，房屋逐渐丧失了居住属性，更多的是投资属性。这次政府调控地产的思路很清晰，突出的一点便是通过信贷政策甚至‘限购’等措施直接抑制投资或投机性需求”，工商联房地产商会会长聂梅生接受《经济参考报》记者采访时说。业内资深人士总结，这是调控部门力主房屋“去金融化”属性的强力手段。
按照新规，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 ， 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于30%；对贷款购买第二套住房的家庭 ， 贷 款 首 付 款 比 例 不 得 低 于50%，贷款利率不得低于基准利率的1 .1倍。紧随其后出台的地方版楼市调控政策在抑制投资、投机需求上更趋严厉。4月的最后一天，北京楼市新政正式落地。不仅要求对第3套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，而且还提出自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。
截至目前，精准打击炒房投机的收效已非常显著，部分一线城市成交量直线下跌，楼盘打折已渐燎原。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，从4月14日传出楼市新政至5月13日，北京市新建住宅期房的成交量为5574套，新建住宅现房的成交量为1272套，商品房成交量比去年同期下跌53.3%。而中指研究院新近发布的数据显示，在上周(5月10日至5月16日)监测的35个城市中，14个城市成交面积出现环比下降，其中跌幅的杭州，商品房成交面积环比下跌61.23%。持续坚挺的房价也在一些城市出现了松动的迹象。
“这次政府调控地产的思路相比前几年有了一个不可忽视的变化”，在中国社科院城市发展与环境研究所研究员牛凤瑞看来，此次“国十条”强调，住房问题关系国计民生，既是资本市场问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，充分说明政府意在突出房屋的居住属性。
推手
持有和转让成本低等因素致投机盛行
一份统计数据显示，4月更加严厉的调控政策出台之前，主要城市购房人群，以投资或投机为目的者，所占比例达到46%。北京、上海、深圳等一线城市，投资比例远超50%。消息称，从重点城市退出后，大批投资或投机客瞄准了二三线城市，大有批量囤房之势。
在“有钱炒房，没钱借钱也要炒房”的疯狂背后，一个深层次原因便是个人所有的非营业用房产持有和转让成本低。业内人士表示，持有成本与投资或投机的活跃程度密切相关，当前个人房产保有环节税收政策相对空白的状态在很大程度上助涨了投机。
国务院法制办一位负责人也曾表示，前几年税收调控措施收效甚微，是因为当时的税收措施都是增加住房交易环节一次性缴纳的税收，而交易环节的税收完全可以转嫁给购买方承担，不会影响囤房者。税收政策要真正发挥作用，必须让囤房人付出较高成本，至少要抵消掉他们的预期。
不仅如此，土地和房屋的供给不足导致房价上涨也是投资或投机者坚定乐观预期的筹码。土地方面，人多地少是不可改变的矛盾，而随着城市化进程的加快，住宅用地供应量的需求也会进一步加大。“我国目前的城镇化率是46%，城乡收入差别是三倍，农村人口向城镇流动时一个趋势，城镇化率每上升一个点，城镇人口就增加1000多万人。”聂梅生指出。有专家曾算过这样一笔账：就目前的城镇房屋存有量与城镇人口的比例而言，住房缺口约有50亿平方米，如果未来30年城市化水平提高到70%的话，城市将增加4亿人口，那么，住宅用地供给将面临更加艰巨的任务。
房屋方面，普通居民、特别是中低收入群体的住房保障制度不完善，形成了很大的刚性需求缺口。聂梅生介绍，在成熟市场国家和地区，房地产往往都划分为保障性住房和商品房两大块，后者实行完全的市场化，可供中高收入阶层购买和投资。前者则主要由财政出钱，以相对低廉的价格解决中低收入阶层的基本居住问题，在这方面政府一直都是缺位的，尤其是住房制度改革初期，几乎把所有需求都推给市场解决，导致相关保障性住房制度发展缓慢。据了解，为解决基本居住问题，香港上世纪70年代后即大力发展公屋制度，通过推行“居者有其屋计划”、“租者置其屋计划”等规划，目前将近半数的居民居住在政府提供的公屋里。
除了房屋持有成本过低、土地财政、居民投资渠道少、流动性过剩等因素也是挑高房价、催生投机的幕后推手。
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建立长效调控机制刻不容缓
聂梅生提醒说：“单纯靠行政性手段打压投资或投机并不能从根本上解决供求矛盾等一系列深层次问题，一旦政策放松，很可能出现报复性反弹，因为刚性需求和改善性需求只是遭到了政策的‘误伤’，而并没有消失。”
对于应采取怎样的思路在相对长期的路径上解决投机盛行的本源性问题，专家表示，在房地产市场发展的中长期战略上，应坚持房屋真正回归居住属性，通过相关税收政策安排，从制度上消除投机性炒房行为。
此次新政明确要求“发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用”，“加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策”，一时间，物业税、特别房产税、住房消费税传闻四起，但具体何时落地并没有一个明确的时间表。
“迈出了步，以后的路才不是空谈，开征物业税不能总也没有一个时间表。”中央财经大学税务学院副院长刘桓此前接受《经济参考报》记者采访时说。扩大房产税征收范围也是同样的道理，多位税收专家向《经济参考报》记者表示，开征物业税或扩大房产税征收范围可以通过加大投资者持有房产的成本，起到抑制需求和市场过度投机的作用，并能在短期内可以影响人们的心理预期，有利于挤出房地产泡沫。
从长期来看“这是中国土地财政模式转换的必然要求，有利于重构政府间财政关系，特别是能够让财政体制‘重心下移’。”中国社科院财贸所研究员杨志勇表示。
促进房产回归居住属性的另一有效工具就是加强保障性住房的建设。牛凤瑞认为，房地产调控涉及三大领域，除了房地产行业领域和房地产市场调控领域，还包括住房保障建设领域。只有增加这部分供给，才能达到更高水平的平衡状态。
“我国的保障房建设缺位太久，应尽快将这一课补上。”聂梅生说。事实上，从“国十一条”重申“中央将极大对保障性安居工程建设的支持力度“解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责”，到“国十条”又强调“确保完成2010年建设保障性住房300万套”，均显示政府对保障性住房的重要性有清醒的认识，并已逐渐提速。
资金投入上，今年财政支出预算安排中，住房保障支出将增至1890.58亿元；土地供应上，国土资源部4月表示，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%，其中，保障性住房用地为24000多公顷，比去年增加一倍多。
业内人士指出，如果这一计划能得到有力执行，商品房市场的压力将得以明显减轻。最近的一份机构报告认为，在抑制投机需求的同时，政府将70%以上的土地供应用于增加保障性住房以及中小户型住房的供给有助于改变房地产市场的供求格局，未来3年保障性住房增量约占每年在建住房总量的10%以上。
此外，“长期以来，活跃在房地产领域的游资少有出路。”聂梅生建议，长效机制还应涵盖构建多元化的民间资本投资渠道、提高房屋性价比等内容。而若想使这些治本之道得以顺利实施，建立中央与地方、各部门之间的联动协调机制等也是题中应有之义。(经济参考报 王涛)
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保障房有望填商品房开工缺口 落实资金将成难题
不过，分析人士认为，考虑到保障性住房的建设任务总量没有超出预期，且落实时难解资金压力问题，保障房建设任务短期可能对未来下行的商品房新开工率起到一定弥补，但长期难以拉平，对房地产相关行业产生的影响有限。
新增开工面积1.68亿平
根据住建部今年下达的任务，7月底前，各省区将全面开工建设保障性住房，今年共建设保障性住房和各类棚户区改造住房共580万套，并进行农村危房改造120万户。
根据报道，今年北京、上海、浙江等地的保障性住房的建设任务都要高于去年。其中，上海今年保障性住房总开工量将不少于1200万平方米，重庆今年的目标也定在了1200万平方米，约17万套，相当于2003年至2009年重庆一地保障性住房建设总量的5倍。
申银万国研究员分析认为，如果今年的保障性住房任务能够如期实现，则意味着将新增新开工面积1.68亿平方米，这个数字将基本抵消因房地产调控政策抑制的开工需求。
她同时估算，根据计划，2011年保障性住房建设将新增新开工面积2.53亿平方米，这一数字将无法填补因房地产新政造成的开工率下行留下的需求缺口。
资金问题待解
据住建部部长姜伟新表示，廉租房建设的部分扶持资金已经下放，而用于保障性住房建设的160多亿资金下周也将下放。
但这一数字与庞大的保障性住房建设任务所需资金量相比，缺口巨大。据估算，今年保障房投资总额将达到约4300亿元左右。
在2010年政府工作报告中，计划的中央财政安排保障性住房专项补助资金则为632亿元，比上年增加81亿元。
住建部希望地方财政和开发商能够共同出资弥补如此巨大的缺口。住建部一位负责人在接受采访时表示，去年新开工的廉租房共计200多万套，今年在建和新建的廉租房总量则将达到200万-300万套，由于转结了2009年的部分在建工程，今年面临的资金压力相当大。
住建部给出的解决方案则是，集中开发保障性住房，将廉租房作为经济适用房项目的配套，吸引更多的开发商参与其中，而地方债也将向保障性住房的建设倾斜。
农村危房改造成亮点
2010年政府工作报告表示，今年将扩大农村危房改造试点范围。这一提法在责任书中被进一步细化，成为亮点所在。
今天的市场反应也体现出这个细节的影响。在昨日建筑建材板块微涨0.06%的大势下，农村市场覆盖力较强的江西水泥（000789）则以涨停报收，收于7.02元/股。据了解，农村市场要占到江西水泥自身销量的70%左右。
“由于缺乏地方数据，现在很难估计各地受影响的差别。”国泰君安建材行业分析师韩其成认为，目前公布的数据还不够细化，对各地建材消费的实际拉动作用还不能判断。
“问题是这个政策的执行情况。”韩其成表示，即便这个政策将对房地产新开工率下行起到一点弥补作用，考虑到下半年新增水泥产能投放量的增长，下半年水泥企业的利润仍不被看好，更何况还有巨大的资金缺口无人认领，究竟会不会为市场增添新的需求还有待对政策落实的跟踪。(中国证券报 李若馨)
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