“重买轻租”观念症结：租房没提供足够权益保障
西安房天下综合整理2010/04/27 07:55
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租居“中国梦”
房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡的一个重要原因
高房价持续重压。北京、上海——中国住房保障压力的两个城市，正展开一场公共租赁房的“竞赛”。
公租房“竞赛”
３月１９日的北京市住房保障工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新、副部长齐骥、北京市市长郭金龙三位高官罕见地同时列席。这次会议提出，北京市２０１０年住房保障工作的六大目标之一，就是“大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变”。公开资料显示，北京的公共租赁房将在未来两三年内大规模上市。
会议当天，在年初提出建设、收购５０万平方米公共租赁房的基础上，北京市住房和城乡建设委员会（下称北京住建委）挂牌成立了“公共租赁住房发展中心”。这个类似香港特区“公屋局”的管理机构今后将专职负责公租房的建设、收购、融资以及配租、退出等运营管理工作。
在此前后，北京住建委主任隋振江曾对发展公共租赁房提出一系列创新举措，包括破解土地招拍挂传统、以土地“年租制”建设公租房，鼓励园区、企业和村集体自建公共租赁房“就近”出租。此外，他还对公众最为关心的公共租赁房租金问题作出承诺：“根据各个项目、地区的不同，租金可能比周边的市场价格低１０％～３０％。”
与北京一样，拥有６００万流动人口的上海市，在意识到廉租房保障面过窄后，也开始将公租房政策提上日程，酝酿一个“大租赁”的计划。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《财经国家周刊》记者透露，上海市的公共租赁房立法工作已经进入冲刺阶段。“第二季度很可能有文件出来，目前决策层正在研究。”
这一说法在政府层面得到证实。上海市房管局办公室主任方蕾在电话中告知《财经国家周刊》记者，“我们会出台一个公开意见稿。”
业内人士透露，上海公共租赁房的立法工作目前“落后”于北京、厦门和常州等其他城市，原因在于“上海不想和其他城市完全一样，想做到长期和可持续，所以政府有意向去统筹主导”。
２００９年，受上海市房管局委托，杨红旭完成了《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》的课题研究。研究报告提交后，杨红旭不断接收到来自决策层的消息。的一个说法是上海的“大租赁”计划。其核心内容，是公共租赁房应面向全社会，以市场价对外出租。
杨红旭透露，这一提议来自上海市市长韩正，其目的是要使公共租赁房长期可持续运营。
《财经国家周刊》记者获悉，在公共租赁房建设模式上，上海市政府目前也提出了与北京类似的想法，即鼓励企业利用自有土地建公共租赁房，比如张江高科产业园区的人才公寓。
在西部地区，为缓解房地产泡沫从一线城市向下传递的压力，在北京和上海之前，重庆已先推出了庞大的公共租赁房发展计划。
在２月２０日重庆市政府第６２次常务会议上，市长黄奇帆提出，重庆今年将开工建设５００万平方米公租房，年底向社会投放２０万平方米。
根据中长期规划，从２０１０到２０２０年，重庆主城区公租房总建设规模将达２０００万平方米，累计３３。５万套；此外，远郊区县也将随城市化进程再建２０００万平方米。届时，重庆将以４０００万平方米的“公屋”位居内地城市之首。
保障房转型探路
财政部财政科学研究所所长贾康认为，过去管理部门把经济适用房作为保障房供应的主体，实践证明其存在漏洞，而目前启动的公共租赁房建设，是在“为中国住房保障制度探路”。
１９９８年至２００３年房改初期，在确立经济适用房作为保障性住房供应主体的过程中，就“房子建完以后是售还是租”，原建设部内部曾持续争论长达数年。
彼时曾任职建设部科技司司长的工商联房地产商会会长聂梅生告诉《财经国家周刊》记者，１９９８年房改时，适逢亚洲金融危机扩散，当时最为强烈的背景是拉动内需。这就给当年的房改背负上一个艰巨的任务：刺激购房消费，让内需集中释放。
另一个背景是当年钢材等行业产能过剩。因而有人提出大力建设经济适用房，以消化过剩的产能，这成为拉动经济的又一应急方案。由此，对消费拉动效应较低的租房市场被忽视，廉租房等公共租赁住房政策的长远考量被搁置。
正是这一房改大背景，确立了日后长达１２年的“重买轻租”住房保障体系。在聂梅生看来，房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡一个重要原因。
房屋租赁市场的缺失，为中国住房保障模式转型埋下伏笔。
有学者认为，从２００７年温家宝总理考察新加坡公屋时开始，这种转型思路就已萌芽。只是“因为国际金融危机的到来，使中国住房保障模式向‘租售并举’的转型戛然而止”。
２００９年，公共租赁住房政策经厦门、深圳、常州和天津等几个城市的先期探索，逐步走入更多地方保障房的政策框架。地方政府越来越倾向于用“租赁补贴”的方式来解决“住有所居”的问题。
住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文 认为，这种转型是“住房保障体系发展趋于成熟的表现”——过去急功近利，房子建完了就卖。但从多年实践来看，光靠推动住房自有化，不可能完全解决城市新增流动人口和低收入家庭的住房问题。
文 经常举的一个例子是：１９９８年到２００８年１０年间，北京市经济适用房的建设总量已 过２０００万平方米。“如果当年这２０００万平方米有一半留在政府手里，供长期持有出租，那经过１０年的周转，今天就应该能够形成一个良性循环机制，至少不必像现在这样，政府不停地去找地建房，建完再卖，房子越建越远，市民还不愿意住。”
在聂梅生看来，公共租赁房建设热潮引发的中国住房保障模式转型，还不能完全理解为“另起炉灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是过去长期被人们忽视。”
三大考验
从各地实践来看，公共租赁房的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。
然而，早期试水公共租赁房的一些城市，如厦门、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手难题。
对于当前探路公共租赁房所遇之考验，聂梅生用资金匮乏、主体缺位和立法缺失予以概括。
厦门从２００５年酝酿公共租赁房制度，保障对象是厦门户籍的无房户家庭。由于公共租赁房的租金补贴水平总体偏高，租户仅需负担相当于市场租金的１０％～３０％，使得超过８８％的符合资格家庭争相申请公租房，经济适用房和限价房等销售型住房无人问津。这一结果导致政府的财政投入不能及时收回，后续资金渐渐不支，直接影响到公共租赁房政策的可持续性。
曾去厦门考察的住房和城乡建设部专家向《财经国家周刊》记者透露，厦门曾同时开发了１５个经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房“”的保障性住宅小区。目前，其中一些项目“后续压力越来越大”，建设濒于停滞。
遭遇资金难题的不止厦门一地。深圳市对于公共租赁房的租金补贴标准为市场价的６０％～７０％，远低于厦门，即便如此，一套公共租赁房的投资回收周期也要２０年～３０年。
曾参与北京市公共租赁住房政策课题论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖向《财经国家周刊》记者透露：北京市在２００９年夏天曾找过几家政府背景的房地产开发公司谈话，希望由他们来经营公共租赁房物业。其中一家公司曾请胡景晖帮忙计算投资。“算来算去，就算企业经营良好，企业的年也就是５％左右。”
“除非给开发商补偿，否则没有人愿意去做。”胡景晖说。
对于上海市政府提出的“大租赁”计划，杨红旭并不认可，“如果仅靠政府投资，连保本和微利经营都无法实现，公租房将成为政府投资的无底洞。”
另据《财经国家周刊》记者了解，对于公积金支持公共租赁房建设的做法是否适合推广，在业内一直争议很大。一些学者认为，用公积金建公共租赁房是“花别人的钱，办自己的事”，“有失公平”。
至于主体缺失，早在上一届建设部领导班子会议上，时任科技司司长的聂梅生就曾提出，不应仅对房地产企业颁发“物业开发资质”，还应该发“物业持有资质”，鼓励企业经营房屋租赁一类的持有型物业。
在聂梅生看来，没有专职的建设主体，是公共租赁房政策逐步萎缩的一大原因。在国外成熟市场，比如日本，均是由国企性质的机构来承担相应的建设任务。
此外，中国的公共租赁房政策亟待立法。目前各地大都出台了地方管理条例，还没有形成一个性的法律。而在公共租赁房政策实践较好的地区，如香港、新加坡，立法是发展公屋事业的重要依据和保障。
《财经国家周刊》记者获悉，目前住房和城乡建设部正在考量制定出台性的公共租赁房管理办法，其中已包括如何应对聂梅生提及的三大考验。
不少专家和业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时还建议，在发展住房租赁制度之前，有必要进行一次全面的住房普查，摸清市场的底数。因为，被视为“发展公共租赁住房制度基础工作”的公共租赁住房供求状况调研、建立租赁户收入水平变化的信息和监督机制等，都有待加强和完善。
文 认为，公共租赁房配套政策不跟上，将直接影响到其未来的出路。虽然初期可以靠行政力量推动，但从长远看，必须要建立一整套配套政策，来支持包括非公益机构在内的多元化主体替政府建设和运营公租房。
盘活“私租”
各地公共租赁房建设风头正劲。但在接受《财经国家周刊》记者采访的一些业内人士看来，要想达到分流购房需求、扭转“重买轻租”市场格局的效果，目前还停留在“纸上数字”的公共租赁房只是杯水车薪。
北京市的房产中介机构链家房地产经纪有限公司董事长左晖给《财经国家周刊》记者算了一笔账：北京市每年二手房交易量大约２０万套，能够统计到的租房量大概是１００万～１２０万套，如果能让租房量增加１０万套，交易量就可能减少一半。从理论上说，就能够达到分流需求的效果。
但问题是，如果政府要掌握１０万套公共租赁房，“按照一套房１００万元估值，政府起码要掌握１０００亿元的资产才能做这件事”。
目前北京的公共租赁房投入计划为５０万平方米，按每套５０平方米分割，不到１万套，占整个市场份额的１％还不到。“靠１万套房来撬动１００万～１２０万套的市场，哪怕是周转一下，也是有问题的。”左晖说。
胡景晖告诉《财经国家周刊》记者，２００８年季度，因市民对“奥运经济”的预期，北京市房屋租金同比上涨２７。５％，引发管理者担忧，于是一个有关“规范租赁房屋市场”的课题在当年立项。这个课题的结论之一，便是启动如今的５０万平方米公共租赁房计划。
作为当年该课题的参与人之一，胡景晖透露，对于是否要建设（包括收购）这５０万平方米公共租赁房，课题组成员争论激烈。反对方认为５０万平方米的公共租赁房投入市场“起不到任何作用”，政府还要背负资金难收回的风险，“而借助资本市场的力量，例如用ＢＯＴ的模式建设，又因为投资太低，不会受到青睐。”
因此，胡景晖等人提出，“还是应靠税收优惠和完善立法，鼓励老百姓来做房东，盘活民间私人房屋租赁，这样做意义更大。”在他看来，如果能让民间租房成为老百姓的一种健康理财方式，“同时也能抑制炒房。”
中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士也一直持此观点。他认为，目前大城市中私人房屋租赁市场空间很大，“除了商品房出租，还有大量的民间的公房、房改房，这些房屋面积较小，相对而言也旧了，如果以相对低的租金投入市场，就能把租房这块市场盘活”。
在柴强看来，发展住房市场，不能全指望政府投入，“私人住房租赁是个重要的渠道，不能放弃”。
文 甚至还提出一个更为折中的办法——在私人房屋租赁领域搞“公私合营”：政府可以作为“二房东”与私人业主签订长期租约，比如５年，统一承租一批房源，再散租给社会。其好处在于，既能体现政府公共租赁住房政策的优越性，又能提高效率、盘活资源。
租买平衡点
不管是扩张“公租”还是盘活“私租”，“租有所居”的推动者们逐渐意识到，摆在前面的更大障碍，不是有形的资金、技术和市场，而是无形的观念，即中国人“重买轻租”的住房消费习惯。
柴强告诉《财经国家周刊》记者，虽然中国过去“重生产、轻生活”的观念根深蒂固，大多数人热衷于“成家立业”、“买房置地”，但在中国住房制度改革以前，以单位建的“公房”为特征，也曾一度出现过近似“全民皆租”的局面。
柴强回忆，彼时“人们认为买房是一个负担”：钱存在银行里能获取利息，而买房看不到任何投资；单位公房租金低廉，还有补贴，如果房子一旦买到手，花大价钱不算，今后还要自己出钱维修。
数据也显示，即使是当前，租房仍然是中国一些特大型城市的重要住房解决方案。
２００７年１１月份，工商联房地产商会发布的《北京市城市常住居民租赁居住调查》显示，北京市大概有３３％的常住居民通过租赁房屋来解决居住问题。
上海市统计年鉴２００８年的抽样调查表明，上海城市家庭住房自有率为７８％左右，也即约２２％的家庭通过租赁解决居住问题。
研究资料表明，在人口密度极高的日本东京市，持有住房的人仅占４成，剩下的６０％均为租民。这一比例若放大至日本，则刚好相反，即租房住的人占４０％，持有住房的人占６０％。
柴强告诉《财经国家周刊》，在欧美等一些发达国家，“租房”和“买房”的比例分配上也有类似的“黄金分割线”。这些国家之所以能够实现租和买的平衡，其中很大一个原因是得益于完善的住房租赁制度。
中国人民大学土地管理系教授叶剑平目前正在进行一项课题研究——德国的房屋租赁制度及其对中国的启示。他告诉《财经国家周刊》记者，从德国的经验看，如果提供长期稳定的住房租赁政策，是可以改变人们“重买轻租”的观念的。
叶剑平说，中国房地产业面临的一个大问题，是供需关系的失衡，需求端挤进了太多的畸形消费者，既包括日益庞大的炒房大军，又包括带有预期过望、透支消费特点的自住型需求。而人们之所以倾向于买房而疏远租房，很大原因是租房市场没有提供足够的权益保障，房东随意提租甚至赶走房客，让承租者没有家的安全感——这恰是中国当前扭转“重买轻租”观念，启动“租居”的主攻点之一。（记者王玉光魏洪磊）
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“住不起房子，还叫什么宜居？”
今年春天，重庆抛出一个让震动的“民生住房账本”：未来10年，重庆市将建设4000万平方米的公共租赁房，以求一揽子解决30%左右的低收入群体住房问题。按计划，今年开建500万平方米，3年时间内完成2000万平方米。
这让生活在重庆的低收入群体，看到了“住有所居”的希望。
经过密集调研和筹划，今年2月19日，市长黄奇帆主持召开市政府常务会议，研究细化公租房计划。
作为省部级高官，黄奇帆去年以来与普通民众一道，公开指责地价推高房价，“地方政府负有不可推卸的责任。”
颠狂房价与“蜗居”人群
公租房计划在重庆的出台，恰逢房价在成为众矢之的之时。
我国城市住房制度以上世纪90年代为分水岭，之前主要实行公房配置，住房供应严重短缺。之后通过商品化、市场化改革，部分居民住房条件明显改善，但房价过快上涨，导致相当部分中低收入群众无力购房。
“攒钱的速度永远赶不上房价上涨的速度。”电视剧《蜗居》的热播，折射大都市“房奴”的辛酸苦辣。
今春两会，从土地垄断供给、收费过多、房地产暴利、土地财政等诸多侧面，代表委员痛批“高房价”，认为快速升高的房价会影响经济社会的可持续发展，损害百姓利益，需要充分考虑“民生性”。
而两会刚一结束，3月15日一天之内，北京便又诞生3个新“地王”，随后北京房价的高歌猛进，成交均价迅速突破每平方米2.5万元。目前不少一线城市的房价仍在“高骂”中蹿升。
“如果房价太高，普通百姓辛苦几十年，还住不上一套像样的房子，那怎么行？！我们是人民的政府，当然要为人民群众把基本住房解决好。”回到重庆传达两会精神，薄熙来说出了一席极富感性的话。
“一定要转变一根筋的思维方式和发展模式。”黄奇帆说，房产具有保障性和商品性的双重属性，完全由政府保障或完全由市场供给的“单轨制”都存在制度设计上的不足。
他认为，尽管近年来，我国住房制度设计上也部分填补了保障房的空缺，主要是经济适用房和廉租房，但实践中，现有经济适用房政策容易产生利益输送和腐败问题，而且廉租房针对的是“低保群众”，一般只占当地城市居民的3%左右，90%以上的群众还只能靠购买商品房一条路解决住房问题。
“一个社会总有30%左右的低收入群体基本买不起房，努力保障他们的住房需求，是政府的责任所在。”黄奇帆说，建设公租房是大势所趋。他认为，住房供给体系的合理结构，应该是30%为政府提供的保障性住房，70%是市场主导的商品房。
重庆市决定把住房供应比例调控在1:6:3左右，即10%高收入人群购买高档商品住房；60%中等收入家庭，6.5年的家庭收入能购买中小套型、中低价位的商品住房；30%低收入群体通过政府提供保障性住房予以解决，形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的双轨运行的城市住房供给体系。
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