楼价要涨到六万？炒客千万赌跌言者拒不应战

网络成就梦想——搜房网的2010购房者服务升级年已经来到，“关注购房者”系列活动正在104座城市如火如荼地进行。1月17日14时，由西安搜房网主办的“2009中国西安房地产网络人气榜颁奖盛典”在天朗时代大酒店隆重举行》》详情

■2010年“明民赌”

“楼价六万论”依据何在？

戴欣明回应：一是目前楼市供应整体稀缺；二是购房者主要是投资和投机者，实力雄厚，数量庞大；三是新一轮调控留了很多活扣，不会阻挡房价涨势。但打赌有违理性精神，故不应战。

豪赌是为方便抄底？

邹建民回应：2008年市场跌成那样我仍认为深圳楼市无投资价值，现在更不会买楼。向戴欣明下战书，更多是出于对其离谱言论的强烈不满，并不希望由此带来其它的名声，或者实际利益。

邹建民赌得起1000万吗？

邹建民回应：自己敢这么说自有理由，至于能否支付这一大笔钱则涉及隐私不方便透露。并且，以千万豪赌，丝毫不是为了比富。

■2007年“徐牛赌”

2007年7月11日，北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆放言：“如果明年(2008年7月11日)深圳的房价比现在低一分钱，我一定在媒体上用整版篇幅向深圳市民道歉。”深圳地产研究人士牛刀和他打赌一年后深圳房价将下跌。2008年7月8日，徐滇庆在本报登半版道歉信广告，为“徐牛赌”画上句号。

■众论

“明民”隔空开战市民隔岸观火

市民罗先生：说得好听是“分析地产”，说实际点就是“赌地产”。人家邹建民一SHOWHAND，他戴欣明就不敢跟牌了！

市民陈小姐：戴欣明抛出6万论，本来以为只是一个雷人雷语，没想到投资客更较真、更着急，还要用1000万的真金白银来设赌局。这邹建民也是想自我炒作吧？还是说想趁势打压一下房价，方便他来抄底？

市民孙先生：在高房价面前，我等升斗小民早已无力愤怒而近乎麻木。面对这类所谓的预测，忍不住要出离愤怒。只是不知这样的预测有何依据，又有何意义？

网友w hitegx：业内有些人员的素质堪忧！虽然长期我是看好大陆的房地产，从长远来看一定是涨的，但没有这个涨法！

网友zyzhang：深圳的房价受香港影响极大，目前深圳房价的区位特点与差异化说明了深圳正如同“小香港”一样发展。

网友：这些自称为业内资深人士总是语不惊人死不休，可他们从来没有准过。他们都为了自己的利益而忽悠别人。在2008年年底，谁会想到2009年的市场是如此的好，当时他们的预言是什么，大家好好想想！天上的牛好多啊！都是这些资深人士吹上去的！

网友happyzha：深圳房价上涨是肯定的，现在1.5万的均价明显偏低，不过短期内能不能涨到6万均价还很难说。

网友douyatou：资深业内人士？语不惊人死不休，博一把，万一说中了将声名雀起，值！

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盘算下来，去年一年征战杭州等沿海城市楼市，口袋里落下了1000多万元利润，温州炒房人老郑(化名)把这笔钱的一半左右投到了长沙，陆续买下了30多套房子和几间商铺。

"除非有特别合适的房源，今年不会在一线城市做了，长沙、重庆将是重点所在。"电话中，刚从海南度假回杭州的老郑语调平静，"不过动作也还是要谨慎很多，主要担心政策有所变化。"

老郑称，自己和一帮温州朋友这段时间会一直"冬眠"，在春节前后更多的政策出笼、2010年中国经济开局相对明朗之前，绝不会轻举妄动。

"长沙有些楼盘涨得太快了，不是好事。"尽管强烈看好长沙，但是老郑和一帮投资朋友在2010年会更加挑剔，已经先后拒绝了几个楼盘的"好意"。本版撰文/本报记者邵中兵

"盘面上"长沙等二线城市机会仍很多

对于温州炒房客老郑来说，十多年征战楼市，无数风浪积淀成准确的判断力。

"长沙楼市在今后数年仍然有很多机会。"老郑认为，站在范围来看，长沙房价值属于"洼地"，2009年一线城市房价的疾速攀高让炒房机会变得很小，风险放大。而温州资本并不会停下脚步，集群杀向长沙这样的二线城市已成趋势，"我们的判断是，未来几年长沙和一线城市房价差距会逐步缩小，再参照一线城市房价的运动过程，这里面机会很大。"

不过，长沙房价的涨幅也让老郑感慨。去年11月份在长沙置下的20多套房子，是3700多元/平方米的价格，而前些日子该区域楼盘已经涨到4200元/平方米的价格，让再次来长沙想继续投资的老郑只能"收手"。他的态度是，对于本来看好的一些楼盘，如果其间涨得过快，坚决不要。当下，老郑便联合了数位投资客与河西一家楼盘商谈团购事宜。

长沙的商铺，一直在老郑视野之内，"如果政策不太确定，我会更多的考虑商铺"。

谨慎关注"政策风向"

2008年楼市在政策打压下一度低迷，经历风暴洗礼的老郑深知中国"政策市"的深浅所在。而对于政策方向的担忧，让老郑表示自己在2010年会"很谨慎"。

"去年底、今年初营业税、物业税等一系列政策出台，背后是政府态度，影响的将是市场参与者的信心和风向。2010年要很谨慎。"每年底，都是老郑和朋友休息的时候，这2天他正跟一个做股票的朋友"炒炒短线"，而前几天则去海南度了个小长假，"海南岛的房价涨得很厉害"。

按照以往的经验，过完春节后的3月份，会有一些相关产业政策密集出台，而新年的经济形势也会初步"显出轮廓"，那就到了捕捉有用信息出击的时候了。

"今年希望走得更稳健一些。"老郑透露，他们正在着力打通与经济型酒店等相关产业的通道，以后针对性地拿下一些单身公寓之类的物业，租售给这些单位经营。

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[江湖战绩]

2009一年逾千万

"投资是我们的事业。"老郑这样的温州投资客，从没有停歇，"我现在有很大一部分精力放在做公益事业上，但是要有钱才能做事。"所以，在路上的老郑，常常是到一个省份的落后山区做一些公益事情，然后去当地发达城市转转，看有没有机会。

2009年3月份，老郑在杭州进的几套房子，11月份转手，获利70%左右，过千万元。而这些没有变成车和奢侈品，将全部变成在长沙、重庆等地的下一轮房产投资。

"过几天我们有几个朋友还会来长沙。在长沙投资的脚步不会停。"老郑表示，对于手里已握有的物业，他预计的投资周期是5年，"如果5年后市场不太好，那就再等5年再出手。"

事实上，老郑在长沙已投资了一些商铺，还将陆续再投资一些商铺。这些有相对固定的商铺，租金差不多可以成为手中房产的"月供"之用，"因此压力并不大"。

[江湖秘笈]

六招玩转炒房

1.到一个地方看菜市场、看出租车、看娱乐业，看当地的消费物价。

2.投资房产要有步骤：炒房的顺序是，在一个长沙这样的市场，先炒单身公寓。这种房子往往开始时候涨速飞快，后面因为租金涨幅慢等缘故，就很难再上一个台阶。而大户型则倒过来，后面增值更厉害，最后炒别墅。

3.投资商铺。商铺是稀缺资源。老郑用商铺出租的固定还买住宅的按揭款。把商铺作为长线产品来做。老郑的资金分配比例是，40%资金买铺，60%买住宅。

4.用足、用活资金。老郑坦言，自己一般只留20万元现金自用，其它的都用作投资，不过，买房都采取银行按揭，这样才能把资金的效能用足，"按照首付2成的比例计算，炒房是用一元钱做五元钱的生意，一年涨6%，就是赚30%。"

5.出手快、准、狠。投资看大势、看所选产品的价格。看准了，一些细节就不会多管。老郑坦言，温州人的风格是，到一个地方找房源都是看政府在哪里，看哪里的自然环境资源，看好了就出手。

6.在长沙投资，把握周期很重要，更要有"长线"准备。老郑将自己的长沙投资周期定为5年，如果5年时间不涨，那就再等5年。而在杭州的一两年"短线"，对于炒房的人来说，高于5%就算赚。

[达人语录]

"长沙本地炒房者胆量小了点"

事实上，老郑也和一些湖南本地手握资金、欲投资炒房的老板交往过。老郑觉得，湖南本地人尤其是很多当年搞矿赚得盆满钵满的老板，资金不是问题，也有自己的思路，但是"胆量不够"。

"这主要还是经验问题，经验欠缺影响魄力和判断力。和温州人相比，我们在闯荡多年，有一套相对成熟的手法，也更注重宏观的判断力培养，喜欢从联动的角度看问题。这也正是湖南炒房者所欠缺的。"老郑认为。

[名家观点]

投资首看地段价值

"地段、地段、还是地段。"资深投资人士乐兵将李嘉诚这句名言奉为圭臬，认为这是房产投资的核心所在。

据其分析，在长沙等二线城市，已经发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘乃至大户型和豪宅的多元化格局。目前，投资型物业主要有以下几类：

类是商铺，这种投资的物业投资金额高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍；

第二类是写字楼，它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司；

第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓，这种物业类型基本上地处繁华商业地段，交通方便；

第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精装修，既可居住又可办公，这种公寓的投资，价值也较高；

第五类就是人们熟悉的小户型楼盘，从当前来看，对一般投资者来说，它投资性较其它居住型楼盘高。

对投资型物业的必须做冷静的分析鉴定。评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素，将对投资决策有重大指导意义。

开发商实力这比较好的理解，另外两个方面也很重要，首先是空间：在房地产时代的任何时候，都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为它最重要的不再是满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中，才能够实现保值和。

眼下，投资者进入武广新城的激情高涨。这里有明显的地段效应作用。

在通货膨胀预期下，投资房产具有一定的资金避险作用。作为长沙市场，与沿海一线城市相比，市场机会较大。据我了解，在一些楼盘，房源有两三成掌握在温州投资人手里。本地人在全面衡量自己的财务状况、手有余钱的情况下，也可以考虑适当投资房产。不过正如老郑所言，要有长线准备，或许才能化。

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楼市政策收紧西安房价还能否回到两年前?

政府出招“遏制房价过快上涨”

去年12月至今，中央政府连连推出对房地产的调控政策。

2009年12月7日，中央经济工作会议指出，房地产行业不再被当做支柱产业；2009年12月9日，“个人住房转让营业税免征期限从2年恢复至5年”；2009年12月14日，国务院“国四条”明确“遏制房价过快上涨”；2009年12月17日，“土地出让金首付不得低于五成”政策出台；近日，建设部为遏制房价出台新举措，今年限价房、租赁房建设规模将比去年增加一倍，严管二手房信贷……

如此连珠炮般的举措，使得地产股震荡下行；而一些房企也开始调整战略积极应对……这一切与2007年底的情形何其相似，市场变化能否出现“惊人相似的一幕”？

■政策频出平抑房价为目的

有关专家撰文指出，2009年部分城市房价过快上涨，投资投机性购房是重要原因。2007年，外地工作的王先生希望在西安买房，对几个楼盘表现出了兴趣，据这位先生回忆，5月初，这几个楼盘单价大约是三千元左右，到10月初的时候，已过四千元，基本上是5个月时间房价普遍上涨一千元。也就是在那一段时间，西安的房价超过了四千元。如果说，2007年房价上涨的一个诱因是股市大涨的话，那么投机行为也成为问题的根本诱因。

说现在的情况与2007年的情况类似，大约是针对政策推出的密集度而言的。2007年房价的快速飙升，所引来的众多调控，直接将楼市“疯牛”拉回头，也直接造成2008年楼市的低迷。结果是在2008年多种政策“救市”，包括连连下调的利率和贷款优惠之后市场重归“疯狂”。市场陷入了“一控就死，一放就乱”的僵局。

2009年频频出现的“地王”，单纯的“价高者得”拿地方式，助长了市场对房价上涨的预期。聚集众多精英的国有企业，在“地王”抢夺中频频得手，所折射出的市场信心，直接影响了购房人的消费预期。

平抑房价，让市场“疯狂”归于理性，或许是此次宏观调控的目的。这些我们可以从几个举措的内容进行分析：“个人住房转让营业税免征期限从2年恢复至5年”，无疑将遏制投资投机行为；而“国四条”的目的直接就是“遏制房价过快上涨”；建设部增加今年限价房、租赁房建设规模，无疑又是遏制房价的重拳。

■宏观调控有效实施是根本

一位开发商认为，近期的宏观政策与以往几年推出的政策，无论目的和手段都存在很多共性。基本上，都是从房地产最根本的资源土地和资金上着手，执行情况如何是问题的根本。在一般的看法里，都会认为西安属于二线城市。泡沫比较严重的是一线城市，因此调控对这些城市一定会产生影响，而这些一线城市对西安有多大影响，虽然不能准确预测，但影响只是个多少的问题。

去年举办的“2009华山论剑全球经济复苏与中国资本市场高峰论坛”上，国内专家几乎全部认为房价上涨是大趋势，而国外专家对此似乎有另外的看法。我们仔细琢磨中外专家观点时不难发现，中国专家强调政策和房地产在经济中的作用较多，而国外专家比较注重于历史事实的分析。中国学者对房价和房地产的认识要得多：金岩石认为，目前，能够接棒政府投资驱动经济发展的，只有房地产……未来5年中国房价至少再翻一番；谢百三则给出了房地产跌不下来的五大原因，来印证房价上涨是大势所趋。

最近，在复旦大学EMBA同学会年会上，万科董事长王石再次表达其对于中国房地产市场的忧虑。他称，目前中国房地产市场已经产生泡沫，并且这个泡沫终将破裂。

记者在采访中发现，西安的开发企业多半会认为西安的房价还不算高，泡沫也不大。但房价高低选择的参照是一线城市，而在比较房价时，我们似乎没有过多考虑一线二线城市的收入差距。

众家观点纷纭，莫衷一是。但基本上每次调控，都会对市场构成影响，这是不争的事实。市场变化能否出现与两年前“惊人相似的一幕”，取决于市场的发展和理性。记者王联虎

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