新政使买家议价空间增大 二手房交易现冷清
西安房天下综合整理2010/01/04 07:49
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上海中原地产副总经理陈宇珏认为，买卖双方的观望格局或将持续至农历新年，2010年初的2个月间，随着政策效应的逐步释放，二手房成交量预计将有所下降，价稳量跌态势可能贯穿今年上半年。
北京中原三级市场研究部副总经理宫萍在接受《财经日报》记者采访时表示，在刚过去的12月份，二手房房东降价的意愿分外明显。“去年12月上半月的买卖方人数之比为5：1，供求表现失衡，但下半月起就不那么明显了，房东的溢价空间也开始增大。”
去年12月23日，财政部、国税总局联合发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，宣告了调控政策的尘埃落定。随着优惠政策取消的正式落地，楼市“高热”开始有点退烧，赶挤政策末班车的效应在2009年的12月便开始淡化。在北京，元旦新年之前的一周数据显示，与12月14日至20日的7天成交量相比，有9.2%的环比下降。在上海，与去年11月相比，12月的同期相关数据显示出，已有2~3成的环比跌幅。随着交易量的回落，买卖双方的观望情绪开始有所增长。
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虽然在优惠政策正式取消之前预留了操作期限，但对于不少买方及卖方而言，仍然未及时赶上末班车。最为直接的市场反应是，相当部分需要贷款购房的客户，索性就此放弃购房行动，改而选择了持币观望。
北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在去年12月21日及27日一周时间内，北京存量住宅网上签约成交量为9059套，与前一周9979套的成交量相比，下降9.2%。2010年的北京二手楼市数据已经出现，在业内俗称“2还5新政”执行的天，北京市二手房住宅网签数仅为13套；1月2日，北京市二手房住宅网签数17套。虽然新年假期为传统意义上的交易淡季，但与前两年的同期时间段相比，可能仍然具备借鉴性。北京我爱我家提供的数据显示，2008年的元旦假期前两日，北京市二手住宅网签数为93套；2009年的同期，则为48套。
在上海，调控基调终于赶在2009年的12月30日正式确立。《关于本市贯彻国务院常务会议精神进一步促进房地产市场健康发展的实施意见》的出台，原本便属市场预料中的事。在此之前，上海二手房市场的观望气氛已经开始弥漫。
最为直接的反应来自于去年12月下半月的市场。据上海中原地产虹口区区域总监瞿玲介绍，如果以去年12月15日作为分水岭的话，当月上半月只有三至四成的业主明确将营业税转嫁给下家；但下半月开始，业主不约而同全部转为“净到手价”。以瑞虹新城一套70多平方米的物业为例，在此之前，总成交价210万元为房东的心理底线，但在15日之后，改为了“210万元的到手价”，占成交差额5%的营业税被转嫁给了买家。
变化不止于一处区域市场，负责浦东新区的汉宇地产陆家嘴(25.28,0.04,0.16%)区域总监孙小阳向CBN记者表示，自去年12月以来，一些讲求“快进快出”的投机卖家率先作出调整。“以往频繁跳价的情况减少了，虽然半成卖家报的是到手价，但急着走盘的心态比较明显。”在上海杨浦黄兴板块，21世纪不动产上海锐丰延吉中路分行经理李海平表示，降价房源之中，以对营业税变化敏感的高总价非普通住宅居多，个别房源的实际成交价已比挂牌价格低出约10%。
上海中原地产副总经理陈宇珏认为，买卖双方的观望格局或将持续至农历新年，2010年初的2个月间，随着政策效应的逐步释放，二手房成交量预计将有所下降，价稳量跌态势可能贯穿今年上半年。
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2009年12月9日，温家宝主持召开了国务院常务会议，提出要将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。而按照此前的规定，凡在2009年1月1日至12月31日期间，个人购买超过2年的普通住房对外销售的，免征营业税。
■买卖双方抢搭政策“末班车”
一石激起千层浪，一时间关于二手房个人营业税的话题，又成为社会普遍关注的热点。12月15日上午，记者赶到位于西安市含光路的城南房地产交易中心，早上九点刚过，交易大厅内已人头攒头，办公窗口外买卖双方排成了长龙，在不大的交易大厅内形成一道亮丽的风景线，而等待席上更是座无虚席。与一个月前记者在此看见的情景相比，火爆程度再度升级。
家住西安市朱雀路的王先生告诉记者，前几天得到这个消息，就赶快赶到交易大厅探听虚实，这几天交易大厅的人流量天天在涨，感觉营业税优惠真的要结束了。他自己准备出售一套房，所以昨天到交易大厅，想抓住最后的优惠时机办完过户手续，抢搭免征营业税的“末班车”。但昨天去的晚了点，人太多就没有轮上，因此今天一大早就赶到了交易中心。
记者在采访中发现，交易大厅中，和王先生出于同样考虑的卖房者和购房者为数不少，政策没有具体落实之前存在侥幸心理还想等一等的买卖双方，现在都涌入了二手房市场，希望在年底前把手续办完。而一些本来没有计划在近期买房和卖房的人，听到政策变脸，为了节省成本也纷纷出手，加入到年末的购房大军，共同抢搭这班优惠“末班车”。
■短期来看不能平抑二手房价
据记者了解，二手房交易税是目前税率的一项房产交易税，税率高达5.5%，此次营业税减免终止将使得5年内二手房的房源交易成本上升大约3倍。以一套售价100万的二手房而言，多出来的5.5%的税费成本就有5.5万元。这可能也是卖房者和买房者搭优惠“末班车”的直接原因。
玛雅房屋的卢经理告诉记者，就行业总体情况而言，12月9日谈不上是一个时间节点，因为就西安市场表现而言，早在11月市场就已出现了一定程度的波动。二手房市场作为商品房市场的重要一极，其本身已经对政策有了充分的预估，也会对买卖双方进行适当的引导，因此，相应的交易会提早开始释放。在12月9日，政策明朗之后，从玛雅各门店的情况来看，抢搭“末班车”的现象并不是非常明显。但毫无疑问的是，优惠政策到期还是对市场有非常大的促进作用，业内人士认为，最后的优惠时限将给未来一段时间带来市场井喷。“就短期来看，市场行情的火爆，有可能会进一步推高房价，因此，政策平抑房价的目的可能在短期内还难以实现。而且对于投资者而言，可以推迟买房和卖房时间，选择合适的时间交易，但对真正的刚性需求，则无疑会掏更多的钱为高房价买单。”业内人士赵先生如是说。
卢经理也认为，在当前卖方市场的情况下，营业税无疑会转嫁到房价里面，羊毛出在羊身上，因此最终来为税款买单的仍然会是购房者，如果卖方市场的现状难以改变，购房者无疑会买到更贵的房子。
■长期效应有利于楼市稳定
但长远来看，此次营业税由2年回调到5年，无疑会让一定量的房源延缓入市，而且普通住房满五年上市销售才能免征营业税，更会使短线交易的成本加大，从而达到政府抑制投机性购房的目的，有利于保持二手房市场的稳定。
另一方面，二手房市场也是新房市场的重要参考。一般而言，自住需求的实现，可以依靠一手房，也可以依靠二手房，但投资需求的实现，则全部表现为二手房，二手房交易的火爆，无疑会大大推动新房市场。因此二手房市场的稳定，也必将带来新房市场的健康发展。退一步说，具体到一个投资者而言，如果手中的房子没有出手，必定会造成资金积压，没钱买新房自然会造成新房购买需求的下降。而众所 的是，自今年三季度以来，投资型需求在购房需求中占据了重要比例，挤掉这一部分需求也正是目前政府楼市调控政策的主要着力点。
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