近六成炒房者将受制于房贷优惠取消
西安房天下综合整理2009/11/24 08:24
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
由于信贷政策的走向最终将关乎房产市场的走势，普通炒房投机客依赖银行信贷的程度或更高。而在调查中，有接近6成的受访者表示信贷收缩确实会对自己炒房构成影响。
接近年关，房贷利率和首付比例优惠即将在明年取消的风声四起，而各家银行均矢口否认接到类似监管通知。但是，银行在实际操作中收紧二套房贷甚至首套房贷似乎已经成为不争的事实。
按照2008年的规定，首套普通自住商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；首付款比例调整为20%。而在一年的时间内，大部分银行对于首套房也确实按照利率7折、首付2成的下限执行。甚至在2009年上半年信贷政策大为宽松的时段，二套房通过中介或其他方式转化为首套房或改善型住房获得低利率优惠也并非个案。
在此次本报和财经频道的联合调查中，有28.2%的受访者表示曾享受过房贷的优惠，而对于首套房利率7折、首付2成的优惠政策是否值得延续，六成多的受访者表示支持。但由于信贷政策宽松的刺激，今年以来房价继续企稳并高升，如果优惠延续，期盼房价回调的难度或将更高。
其实，早在2005年至2006年间，贷款基准利率的下限仅为基准利率的0.9倍，2006年8月，央行又将此利率下限调整为了0.85倍，明年房贷利率最终是否将会被调回8.5折仍是个未知数。而在受访者中，表示接受首付2-3成、利率7-8折的人占比，达到50.2%，而能接受首付4-5成、利率9折以上的受访者竟然高出首付3-4成、利率8-9折的人群。
另外，在首套房按揭贷款中，不少购房者因为房屋属于二手房而备受银行的“欺压”。本报曾报道过邹小姐因为房子竣工时间是1991年而遭到银行拒绝首付两成的优惠，而在调查中，受访者表示银行根据房龄来提高二手房的贷款门槛也确实位列最不合理的贷款门槛首位。
另外，由于信贷政策的走向最终将关乎房产市场的走势，普通炒房投机客依赖银行信贷的程度或更高。而在调查中，有接近6成的受访者表示信贷收缩确实会对自己炒房构成影响。（来源：上海证券报）
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城市化进程势不可挡，优质土地资源有限，房价一路上涨，投资房地产一夜暴富的例子处处可见，富豪榜上房地产巨子比比皆是，巨额利润席卷了越来越多的人,无人能阻挡这种对巨大利润的向往，炒房，从少数人的投资行为不知何时已经变成人们见怪不怪的投资行为。
投机心态弥漫楼市
“炒房”曾经是一个带着贬义色彩的词汇，如今却成为“善于投资”的代名词。看准经济大势，找准投资项目，充分利用手中的资金，获取利润，这本就是投资的核心。仅从这点看近几年的环境，炒房的确是正确的选择。城市化进程势不可挡，优质土地资源很是有限，房价上涨无人能阻，投资房地产一夜暴富的例子处处可见，富豪榜上房地产巨子比比皆是，巨额利润席卷了越来越多的人。无人能阻挡这种对巨大利润的向往，炒房，从少数人的投资行为不知何时已经变成人们见怪不怪的投资行为。
>>现象
七成人在炒房
站在年末，回顾2009年的楼市，估计任谁都会感慨一声：风云变幻。
年初还是一派肃杀的北国风光，房价一跌再跌无人问津；年中，房价疯狂飙升，炒房现象狼烟再起；年底，房价突飞猛进，一年房价翻番的楼盘比比皆是，投资、炒房更是几乎全民参与。
浙江炒房团再现楼市，集体出现在南六环某项目。据该项目统计，30%以上认筹客户是以投资为主的团购客户，至于散购投资者，亦不在少数。
北四环某高端项目负责人透露，该项目4成左右购房者来自山西、内蒙古等地。也就是说这个项目至少有4成购房者是投资客。
记者年初采访业内人士时，几乎没人认为楼市还有投资炒房现象；到了年中，业内普遍认为楼市投资购买行为仅在15%—20%，八成以上购买都是自住型需求；近期，业内普遍预计至少有4成需求属于投资行为。有开发商甚至直言不讳，“如果把带投资性质的自住购房算进去，估计至少有7成以上。”
美联物业调查显示，在北京三季度购房人群中，购房人主要用来投资保值或自住兼投资的比例达到了65%。而在二季度这一比例仅为32%，上涨幅度达到一倍以上。
短短5个月的时间，投资比例就已经迅速上升到如此“全民”的程度，不得不说是一个奇迹。
>>原因
投入少获利高
在对炒房人，抑或说投资客的采访中，记者发现几乎所有的炒房人都认为在现阶段炒房几乎是一本万利稳赚不赔的“投资行为”，尤其是挺过去年寒冬期的炒房人，更坚定炒房行为的正确性。
有投资客以今年为例给记者算了笔账。他年初以14000元/平方米的价格买了3套50平方米左右的小户型，如今该项目的价格已经涨到23000元/平方米左右，获利超过60%，而且这次购买契税仅3万出头，持有成本更低，4.8元的物业费虽然不低，但三套房子一年下来才8000多元。“我这还是全额付款，如果是贷款，获利更大”，该投资者不无得意的告诉记者。
记者注意到，投资者都认为炒房的难度主要是选择合适的房源，只要选好的房子，有足够的启动资金，完全不用考虑后期成本。上述投资者这样认为：“没有物业税就等于没有成本，虽然说要开征物业税，但我估计一两年内不会出来，就算出来了，力度也非常小，所以，基本不用考虑成本问题”。
城市化进程中必然伴随房价上涨现象，加上没有物业税这样后期平衡的经济措施，炒房在国内就成了稳赚不赔的“投资行为”。
年初，国内组织了多起美国购房团，报名爆满，但几乎都空手而归。据媒体报道，团员们均感慨在美国买房便宜，但持有房屋的成本过高，房屋管理费、物业税、地税、房产税等都比国内高。40万美元的房子，平均每年的持有成本都在1万美元以上。
>>期望
物业税尽早出台
虽然开发商不断上调房价的理由是供需不平衡，但实际上，连开发商自己都并不认同这一说法。有开发商告诉记者，卖出去的房子相当一部分都没有进入实际需求者的手里，经过这么多年的发展，房地产行业已经养成了相当一批“食利者”，他们完全把房子当做金融产品在炒作，没有任何社会贡献，只是通过倒手获取高额利润。
据了解，大部分项目开盘初期都有这样的“投资者”介入，通过和开发商良好的关系，获取优质房源，然后转手获利，而真正需要的购房者却被从这样的投资游戏中挤出，不得不去购买更高价格的房子。
物业税的开征成为共同的愿望
中原地产华北区董事总经理李文杰认为，物业税出台前将令市场的实际空置率下降，有效提高房产的使用率，过多的出租房源将降低租金，同时市场的出售二手房源将激增，有利于抑制房价过快上升的可能，同时也可以对炒买炒卖的投机者形成压力。 （来源：中国经济网）
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部分二三线城市炒家细解房地产投资玄机---
资金充沛、四面出击的"炒房团"，被认为是房价持续上涨的推手之一。记者近期在内蒙古自治区、山东省等地采访了解到，近年来，特别是国际金融危机爆发以来，我国各地节节攀升的房价，已让部分"炒房"者产生了房价"只涨不跌""买房只赚不赔""政府对房价调低不调高"等心理，投资信心很足。
部分"炒房"者认为，我国人多地少、城市化加速的国情，决定了住房是稀缺资源。特别是在无物业税、遗产税等税种支出，以及低存款利率、高通货膨胀预期、房贷容易申请、投资门槛低等背景下，"很少有比'炒房'更划算的买卖"。
■炒房蔓延到三线城市
依托丰富的煤炭、油气等资源，近年来，内蒙古鄂尔多斯市经济发展迅猛，民间积蓄了大量资金。由于当地投资房地产的居民较多，"鄂尔多斯炒房团"也由此声名鹊起，知名度直追"温州炒房团"和"山西炒房团"。
鄂尔多斯市东胜区的常住居民目前不足50万人，但据鄂尔多斯市房产管理局等部门掌握的情况，东胜区近70％的常住居民家庭有两套或多套住房，其中异地购房的居民为数不少。近几年来，北京、山东、海南等地的开发商时常到东胜区推介项目，不少房地产公司还设立了长期办事处。
"现在存款利率低，物价上涨又快，钱哪能捏在手上？"鄂尔多斯市东胜区居民郝玉娥说，她投资房地产，看重的就是近几年来房价"只涨不跌"、房产能"保值增值"，"如果价格波动大谁敢投资？"
记者了解到，郝玉娥一家三口人，现已在鄂尔多斯市东胜区、呼和浩特市、北京市、山东威海市购置住宅7套和商铺一处，基本每次都与亲朋好友结伴。其中，东胜区有住宅四套，面积分别为88平方米、132平方米、150平方米、218平方米；呼和浩特市有120平方米的住宅一套，另有一处300平方米的商铺；在威海市有"海景房"一套，面积68平方米；在北京市已购买住宅一处，近期还计划再预订一套。
"这几年生活品贵了多少？如果钱捏着不放，得缩多少水？"据郝玉娥介绍，除去一套回迁房，其他房产都是她近五年内买的，住宅购买价格从每平方米2000元至4500多元不等，商铺买价为每平方米9800元。目前除了那套"海景房"价格涨幅低些外，其他房产每平方米少则涨了近1000元，多的已涨了近3000元。
■捂房成本低引来爆炒
鄂尔多斯市建强房地产开发有限责任公司董事长刘建强分析说，当前我国农牧业人口多，近年来的城市化速度快、规模大，建设用地却越来越少，必然产生住房供应紧张、价格持续走高的局面。与此同时，各级政府出于拉动经济增长、保障财政收入等考虑，对"炒房"行为缺乏有力度的限制，房产市场由此成为一些"先富者"的投资"乐土"。
有15年房地产从业经验的刘建强，自身就是一位获利丰厚的房产投资者。2005年，他以每平方米6000元的价格，在北京市朝阳区立水桥附近购买了一栋面积近5000平方米的商用楼。目前，这栋楼每平方米价格至少翻了一倍。
然而，与这栋楼巨额的增值相比，每年维护这处房产所需的投入却很低，只有水电费、取暖费和物业管理费等基本开支，不像生产产品怕变质、愁运输和销售，投资"省钱省心"。
鄂尔多斯市东胜区一位不愿透露姓名的居民告诉记者，2004年以来，他家陆续在东胜区、呼和浩特市买了5套住宅，面积小的为116平方米，的为156平方米，买价从每平方米1700多元至4500元不等。目前，增值的一套每平方米已涨了2900多元，相比之下这几套房子每年的养护费不足两万元。
一些房产投资者分析说，持续上涨的房价，低廉的"捂房"成本，加上国家规范、调控房产投资的政策规定较少，为"炒房"者留下了足够大的操作空间。
■投资客借助贷款以小博大
记者从内蒙古、山东等地部分城市的房产管理部门采访了解到，在一些区域核心城市或环境好、发展快的城市，投资性房产在当地商品房销售量中占的比例不小。
近年来，呼和浩特市销售的商品房中，有10％到20％为外地人所购买；包头市销售的商品房中，约有27％为外地人购买；在新兴的滨海城市日照市，外地人所购房产已占当地商品房销售量的40％左右。
业内人士指出，一些异地买房的人除了短期居住的考虑外，"炒房"获利是重要目的。
日照市房地产交易中心主任范洪、内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人分析说，改革开放30多年来，部分社会阶层积累了一定的财力，并且有很强的资金保值增值愿望。与此同时，当前在我国，安全、开放、好、门槛低的投资渠道却很少。在证券市场大起大落、"十年九跌"的情况下，在一些人眼中，价格不断上扬的房产显然投资价值。
他们认为，大部分房产投资者并不是富商巨贾，而主要是有些闲钱的城乡中产阶层。这些"炒房者"的资金量，大多几十万元至几百万元左右，资金超过千万元的很少，因此大多够不上其他一些产业项目的投资门槛。加上国际金融危机影响下众多行业不景气，"炒房"也就成了一种"无奈"的选择。
一些炒房者还认为，几百万元资金，如果投资实业项目，不仅融资难，还得投入许多精力、人力。但是，投资房地产只需有"种子"资金，即可相对容易地获得利率优惠的银行贷款，一元钱能顶两三元钱用，当然大得多。尽管这种资金放大效应可能会伴生金融风险，但对个人而言却非常有利，具有的优势远非其他种类的投资可比。
记者观察
应严查倒卖土地的"伪开发商"
开发商的囤地已成为楼市的"顽疾"，近日某房地产商"自曝"囤地现象令人震惊：有三分之一开发商"只囤地从不盖房"。
近年来，通过倒卖土地而获取暴利的开发商的确不少。这类"从不盖房"的开发商，不需动一锹一铲、盖一砖一瓦，只需想方设法拿到土地，接下来便能"坐地生财"。如此开发商，称其为"伪开发商"似乎更适合。
"伪开发商"大行其道，使得"地价上涨原因在于供应不足"之说露出马脚。一边是"伪开发商"靠倒卖土地获取暴利，一边却是公众无房可买或者被迫购买高价房，这不是对房地产业莫大的嘲讽？
"伪开发商"大行其道，对地价、房价产生推波助澜的作用。在今年信贷环境相对宽松的背景下，"伪开发商"以较小的自有资金反复炒地套利；一些企业则可通过"拿地--融资--拿地"的循环轻松获利。这样一来，地价、房价焉有不涨之理？
"伪开发商"大行其道，是一个危险的信号。如果任其蔓延，将严重搅乱土地市场的秩序，加快泡沫的产生和风险的积累，这对于一头连着"保增长"、一头连着"保民生"的房地产业来说，危害不言而喻。
今年下半年以来，各地明显加大了推地力度，相关部门也三令五申要求严查土地闲置、囤地现象。但是，"伪开发商"的存在，凸显出执行法规、政策的迫切性、重要性。要使土地供应真正进入房地产开发市场，需要一手抓推地、一手抓监管，对倒卖土地的"伪开发商"更应严查。
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