拐点初现还是阶段盘整——透视三季度房地产市场
西安房天下综合整理2009/10/26 08:19
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
前三季度的房地产市场，可谓季季不同，如果要寻找一个关键词来描述，一季度可用“回暖”，二季度可谓“井喷”，三季度，由于具有楼市风向标的部分一线城市销售面积的下滑，是“拐点”初现还是阶段盘整，成为人们热议的话题。
销售增速略有趋缓
数据显示，三季度商品房和住宅的销售面积分别为２４２６２万平方米和２２１７４万平方米，较第二季度增长４．７％和６．４％；销售额分别为１０２２１亿元和１１７３２亿元，较第二季度分别增长６．０％和９．４％。
第三季度，无论是销售面积还是销售额，商品房和商品住宅延续了今年以来的增长势头。
中国房地产业协会副会长朱中一说：“这表明商品房和住宅市场销售在第三季度仍处于上行通道，但增速略有趋缓。”
具体到不同区域，第三季度特别是９月份，北京、上海、福建、浙江等东部地区的销售面积环比有所下降。
据朱中一介绍，东部地区商品房销售面积三季度比二季度下降０．５％，其中广东省、北京、上海的降幅分别为７．６％、１１．４％、８．１％。具体到不同月份，上海和北京９月的商品房销售面积分别比上月下降３２．５％和１．３％，销售额分别比上月下降３２．０％和１．９％，浙江、福建的商品房销售面积和销售额在８月和９月均环比下降。
与此同时，尽管房屋销售价格指数仍环比增长，但三季度增速趋缓。其中８月环比涨幅与７月持平，９月环比涨幅比８月缩小０．２个百分点，是今年以来涨幅首次下降。
房价增速过快等多重因素推动
为什么东部一线城市的房地产市场会出现这些新变化呢？接受记者采访的专家认为，房价增速过快是其中一个重要原因。
据了解，深圳９月的住宅成交均价超过２００００元／平方米，高于历史水平，北京、上海等地的成交均价也在近期达到或超过历史水平。
部分城市新增供应不足也是造成交易量下滑的因素。根据中房指数系统的监测数据，今年前三季度，北京的住宅新批准上市量较去年同期下降４１．６％，深圳、上海、杭州等地较去年同期小幅增长５％－１０％，但由于同期成交量同比增长超过１倍，因此主要城市可售量大幅下降，杭州、上海、深圳的当前可售量仅能满足２－６个月的正常销售。
与此同时，三季度以来，央行、银监会等部门纷纷多次强调严格执行去年颁布的“二套房贷”政策，这对交易量也产生影响。
朱中一说：“一方面降低了之前部分投资投机性需求以改善性需求名义获得贷款政策优惠的可能，另一方面也引发了自住和改善性需求对于未来货币从紧政策可能带来市场再次调整的预期，延缓了需求的正常释放。”
另外，专家们认为，三季度交易量下滑也是二季度需求集中释放后趋于平稳的正常表现。
而推动此轮房价上涨的因素也有很多。国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“需求大，特别是二季度外来购房量大和投机比例上升，投资者认为土地紧缺，还有上涨空间，推动了资产价格上涨，另外货币流动性过剩，人们认为买房可以保值增值。与此同时，这些城市也存在新开盘量减少，开发商由于资金回收快，不急于促销，捂盘等引起住宅供应量不足。”
部分城市单项数据变化难以支撑“拐点”论
从量价齐升到量跌价升，具有楼市风向标的一线城市的新变化，是否意味着“拐点”的出现呢？
朱中一表示，就来说，今年第三季度，不管是同比还是与第二季度环比，销售量都是增长的。东部部分城市销售量下降，但应该看到三季度成交量较去年同期仍然增长显著。部分城市的单项数据变化不足以支撑市场“拐点”的说法，多数城市的房地产市场还是向上的发展态势。
数据显示，中部和西部地区９月的商品房销售面积和销售额仍环比增长，三季度亦高于二季度。
廖英敏说：“目前房地产市场出现的变化，我认为是按照市场规律的自我调整，价格上涨过快，回落也是正常的。从土地等先行指标来看，也不能反映出来是‘拐点’。”
朱中一认为目前东部的一些城市房地产市场处于一个盘整期。他说：“这个时期要总结经验，夯实基础。面对这种情况，各地政府因地制宜，该调整的要进行调整。比如有的城市原来放宽了二手房贷政策，该严格执行的就要严格执行这一政策。”
四季度房地产市场的销售将会有何表现，廖英敏认为，四季度交易量会比较平稳。她说：“预计比６月份位来看要有所回落，但同比还会增长。另外，房价同比涨幅放缓，月环比回落。至于回落多少，还不好判断。”
朱中一表示，目前经济回升的基础尚需继续巩固，房地产市场地区差异比较大，因此各地应该因地制宜。另外，从政策层面看，优惠政策到年底是否还执行还是个未知数。从长远来看，住房政策要完善，住房保障力度要加大；同时，他建议考虑尽快制定房地产产业政策。（来源：新华网）
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挺拐派 楼市寒冬临近
“中国楼市将提前步入严寒的冬季。”博主吴其伦如是认为，并提出三点理由：
其一、近阶段，各部委及各地方政府陆续出台多项政策，都表明政府已不再扶持房地产业：研究出台物业税表明政府已明确发出降房价的信号；国家发展改革委将抓紧房地产价格和收费监管，开发商随意定价哄抬房价的行为将受到抑制……上述政策都表明，政府已不再扶持房地产业。
其二、开发商在上半年火爆楼市中获利颇丰，在资金压力不是太大的情况下，开发商不会愿意放弃暴利心态。因此，开发商不会大幅降价刺激消费者需求，这样，市场成交必然难以保障，而缺乏成交支撑的楼市，也必将迎来房价下跌。
其三、由于上半年投资客绝大多数是制造业主，其资金压力相对较小，像2007年投资客那样大规模割肉出逃的可能性不大。故二手市场接下来的较长一段时间内处于胶着状态，成交惨淡、房价缓跌将是二手市场的主旋律。
此外，天涯博客博主韩令国认为，当前维系楼市成交量的支撑点就是投资与投机需求，这两种需求在上半年政策利好的情况下多数已经提早入市，现今所剩的游动资本对于后市成交量影响已经不会很大，因此今后的楼市最终将重新轮回到买方主导市场的格局，购房者观望情绪只会越加严重。
倒拐派 拐点杳无踪影
作者“江小鱼”认为，楼市价涨量跌是趋势，拐点很遥远，降价几乎不可能，原因有三：
一是开发商不缺钱。今年黄金周几乎没有打折特价促销的，涨价声一片，甚至捂盘惜售，奇货可居。这说明什么？因为“地主家有余粮”呀。
二是“地王”抬升价格。大家都明白一个道理，“面粉”涨价了，难道“面包”还会便宜？各地为何“地王”频出？这都是源自对房产后市的乐观估计和充分信心，源自对国家宏观政策和未来发展趋势的精准预测。
三是通胀的压力。美元又贬值了，澳大利亚加息了，国际上又在赌人民币了……这是啥伎俩？这就是国际资本运作的游戏规则，我们可以不关心，但的确关系到每个人，通俗一点就是我们常说的通胀压力。老百姓都知道买房防通胀，难道企业就不知道储地防通胀？这也是大家疯狂抢地的原因之一。
博客博主杨红旭进一步指出：“当前，国家一边保增长，一边调结构，我相信，未来对房地产的依赖度会慢慢降低，等下轮经济中周期再度出现下行拐点时，房价泡沫破裂的可能将明显增大。而目前正在调整中的楼市，房价大跌的条件尚不具备，经历一次小幅调整，然后继续稳步上涨的可能性更大。”据《经济参考报》
遏制房价过快上涨的政策选择
根据美国经济学家库兹涅茨的实证研究，房地产泡沫破灭之后，其调整的周期长度约为20年左右。
中国是个新兴市场经济国家，并且还是一个没有完全实现城市化发展的国家，在这样的经济发展阶段，纵容城市房价非理性上涨，必将对中国的城市化发展造成极大的障碍。为了保护中国广大农民的利益，尽可能缩小中国城乡居民收入差距，也需要政府有效地承担起控制房价的职责。
下面，我们就按照容易与困难的程度、以及效果大小的分类，来选择控制房价过快上涨的方法。
各级政府需要尽快承担起为低收入者建设经济适用房和廉租房的职能，以便变目前这种具有一般均衡性质的住宅市场为分离均衡的市场。
对于政府需要不需要承担这样的职能，主要有两种反对意见：种反对意见认为，由政府来提供经济适用房或者廉租房一定会滋生腐败；第二种反对意见则担心政府为低收入者提供经济适用房或者廉租房有回归传统的福利分房之嫌。
有必要指出的是，以上的担心仍然是建立在一般均衡市场假设基础上的，因此是可以商榷的。只要政府提供给低收入者的经济适用房或者廉租房的建筑面积与相关设施符合人道的要求，并与市场开发商所提供的旨在满足高收入者之需求的商品房在建筑面积上拉开差距，那么高收入者就不再会进入经济适用房或廉租房市场来与低收入者竞争购租低价的住宅。如果再对经济适用房的出售与转让提供必要的限制，比如只能由政府来回购，那么反对者所说的腐败是不可能发生的。
至于第二种反对理由是完全站不住脚的，因为政府向低收入者提供经济适用房或者廉租房是有偿售租的，所以与计划经济体制下或者1999年房改以前的福利分房是截然不同的。
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当前市场的失衡状态明显不健康，但也不排除楼市在不理智的投机刺激下仍有涨价可能，但一切超过价值真实需求的上涨均将回归理性，房地产寒冬拐点若隐若现。
●目前楼市已逐步开始出现有价无市特征，今年冬天又将重复去年夏天的故事，届时不仅会出现房地产开发商资金链危机，而且大量囤积土地的投机行为也将面临“作茧自缚”后果
●北京、上海等大城市的房价租金比30倍以上的情况已远超国际大型城市的水平，已缺乏安全边际，整个市场博傻氛围浓厚
●当前市场的失衡状态明显不健康，但也不排除楼市在不理智的投机刺激下仍有涨价可能，但一切超过价值真实需求的上涨均将回归理性，房地产寒冬拐点若隐若现
⊙华林证券研究中心副总 胡宇
2009年10月，我国房地产市场，正散发着凉凉秋意。透过国庆假期北京、深圳等几大城市的房交会数据看，成交萎缩局面似乎难以扭转。当前各种迹象表明，现今再期望房地产出现“银十”行情似乎已不现实，我国房地产市场或已进入寒冬季节。
有价无市
今年冬天难以重复去年故事
首先，任何行业都不可能逃避供求关系和价值规律，房地产亦然。从世联地产公布的9月份数据看，深圳市场成交量环比出现下降，而价格环比仍然保持稳定，从其他各大城市得到的数据看，普遍与深圳市场相似。从供求关系而言，当前市场的价量背离正好证明供求关系的不合理，价格脱离有效需求导致成交量日渐萎缩，而成交量萎缩进一步强化了市场的观望情绪。
从这个角度而言，目前市场已逐步开始出现有价无市的特征。当前房价如不出现大幅调整，那么，今年的冬天又将重复去年夏天的故事，届时不仅出现房地产开发商资金链危机，众多中介也面临关门倒闭的局面，大量囤积土地的囤货居奇的投机行为又将面临“作茧自缚”的后果。而从影响房地产供求关系的角度看，除了需求方观望与有效不足，对短期市场而言，供给的相对紧缺也是影响当前房价的主要因素之一。
租金显示不足
投机客短线博傻
从房地产投资价值而言，投资是主要参考指标。扣除投机者所钟爱的房产转让所得收入，作为投资者而言，租金才是主要考虑指标。尽管某些二线城市物业投资仍有5％，相比之下，目前深圳豪宅出租基本为零，深圳普通二手房的价格也普遍创出2007年新高。一套深圳关内76平方米的二手房，目前估价每平方米超过1.6万，而实际租金不过每月2500元，年化率不超过2％（扣除所得税），低于银行一年期存款利率，而北京、上海等大城市的房价租金比30倍以上的情况也已远超国际大型城市（如纽约、东京、香港）的水平，30倍的房价租金比意味着投资需要30年才能回收本金。同理，30倍以上的房价租金比相对于30倍的市盈率，已缺乏安全边际，但投机者们疯狂冲入豪宅市场与二手房市场的动机很明显，肯定不是投资，而是希望通过短线博差价来获得杠杆。因此，当前我国房地产市场的投机者很明显是在博傻。
下半年政策收紧
寒冬若隐若现
影响房地产短期发展的硬约束，国家政策才是最重要的因素。历史经验表明，中国房地产政策调控周期短于房地产开发周期，房地产开发周期一般为2年半到3年，而政策调控周期变化太快，频率较短。回顾历史可知，影响房地产发展的政策从调控到放松往往就在一年之内。2008年房地产调控政策曾出现有收紧到放松的过程，二套房贷的收紧是影响房地产市场供给的最直接影响，而此后央行发布房地产救市新政《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，则预示着宏观调控拐点的到来。然而，自2009年下半年开始的政策突然出现收紧迹象，将对市场构成重大影响，尤其对开发商囤地投机行为的打击力度或在逐步放大。
有人戏称，在房地产界，“养鸡的不如倒蛋的”，囤地往往更赚钱。开发商目前乐于拍成地王，是因为到时即使毁约退地，后果只不过是没收地价首付款。对投机者而言，没有多强的法律束缚，未来只有不断落实前期出台的政策，通过严格执行相关闲置土地收回与罚款等规定，大幅提高房地产开发商长期囤地风险，市场开发与供给的规模与速度才能有效提升，当前高房价的现状才能逐步缓解。
毋庸置疑，当前脱离正常需求水平的高房价确实存在多重因素的影响，目前市场的失衡状态明显不健康，但也不排除房市在不理智的投机刺激下仍有涨价可能，但放在市场规律面前的是，一切超过价值真实需求的上涨均将回归理性，我国房地产的寒冬拐点若隐若现。（来源：上海证券报）
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楼市有拐点吗？笔者并不那么认为，哪怕是最不好的08年，那都称不上拐点，只是停滞了涨幅有小幅回调罢了。“拐”，在通常理解上为“拐弯”，笔者却没在任何时候看到过有拐弯的迹象.在世界性金融危机中，中国的房产才达至停滞微调的状态，又何必寄希望在短短半年不到来个拐点。
如果楼市真会出来拐点，笔者自然也是欣喜，问题是这个可能性非常小，更不可能在如今就出现如日本类似的长时间调整期，免得期望越大失望越大。就如股市里一直唱空和一直唱多一样，没有实质意义。每个经济体以时间衡量都会有其自身的波段性，有人花十几年几十年唱涨，房价肯定有被他喊对的几年，有人花同样时间唱跌，也会出现真跌的几年。而除他们自身，别人很难有真得到益处的地方。如果真有可以喊拐点得时候，也不会在近2年内出现。
（笔者在8月末一篇结尾处提到今年11月中左右会有房价小幅回调的可能性，但即使有也只是一个起伏而已，谈不上拐点，所以特此说明下。）
最近笔者一直在想一个问题——房价为何要那么高？奈何高度不够，所以想出的就可能有点荒谬。每个人站的高度不同，看的风景自然也不一样。普通人基本只看自身的利益，顾及家庭。公司CEO看的是公司利益，顾及整个行业发展。而一个国家决策层又是站在怎样高度来看国家利益的呢？笔者不敢瞎猜，只是很难说房价疯涨的危害是决策层没想到的。
邓小平说我们中国是“摸着石头过河”。走的是谁也没走过的道路，改革开放30多年，成效卓越，却还待努力，那到底是继续摸石头过河好呢？还是先找个有桥桩的地方走得稍微再快点。以英美为代表的西方国家，他们都有过房价疯涨的年代，最后虽然破了，但却提高了个质越。最明显的是同在亚洲的日本及我国的香港地区，曾经房价何其疯狂，经济如气球泡沫似飞舞，最后也破了，日本经济一直衰退，却依旧是世界第二大经济强国，香港也依旧是中国最发达的地区。
而在我们国内，我国市场的一半作用力在本身，另一半在政府的决策，而隶属以往，一个国家要超越正常的发展，必将依靠泡沫的推升，中国有没可能再在今后5~10年内靠政策极限范围内经济泡沫的协助推上一个台阶，并在民生呼求下来个大范围改革呢？看似一箭双雕的理想，未必没有实现的可能。
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