民间投资高手给你买楼支招：现在该怎么买房？
房天下综合整理2009/10/16 08:27
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
临近10月房交会，杭州楼市的房价到了历史点。多个楼盘和年初相比，房价涨幅高达50%。令人难以置信的是，房价高企，杭州楼市的成交量似乎也没有明显回落。金九银十季节，楼市的日成交量依旧在200套左右。
今年剩下的3个月，杭州楼市究竟会怎么走？高昂的房价会否低头？想买房的人此时该如何选房？选择了一些大家关心的问题，记者邀请了一些游走江湖多年的民间投资客，请他们和购房者分享经验。
问：这拨行情还能持续多久
接下来房价走平的可能性大
小璇(房产业内人士，首套房在城西新金都城市花园，第二套是青山湖的别墅)
10月份，杭州有30多个楼盘开盘，主要集中在滨江、余杭、拱墅及丁桥一带。这样的单月开盘量和前段时间的供应紧缩相比有明显放量迹象。另外，房价也的确到了一个历史位。在这样的房价高位下，我觉得进一步上涨的动力不大，毕竟买房的人看着这么高的价格有点犹豫。下跌？似乎也不像，毕竟成交量也没有明显下跌，找不出房价下跌的理由。如果政府不出台进一步的调控措施，我预计接下来的房价不会再像上半年一样大幅上涨，但也不会下降，会有所持平。
房价下降的可能性很小，但可能会缩量
小华(房产公司老总，目前正将闲林金都雅苑的一套叠排换成城北一套公寓)
我觉得，房价下降只有两个理由：一个是遭遇战争，二是金融危机。2009年的这拨楼市行情之猛烈出乎大家意料。现在临近年底，房价越涨越高，成交量却没有明显下降的迹象，似乎比2007年的行情还要持久。加上今年还有信贷放量和通胀的预期存在，大笔的闲置资金都渴望进入楼市，房价下降的可能性很小。
接下去，房价走平可能性较大，而一直没有明显缩量迹象的成交量可能会在接下去几个月明显下降，购房者可能开始持币观望。
如果政府调控，房价很可能下跌
大老哥(民间专家)
从现在的楼市成交看，似乎还看不到行情收尾的明显信号。但和历史上每一拨楼市低谷出现的原因相似，如果此时有政府出台调控政策，房价必跌无疑。反之，如果政府没有调控政策出台，在接下去一段时间里，楼市可能还会延续量缩价涨的态势。
今年的这拨行情，势头非常迅猛。从目前看，成交量没有真正下降，8月份商品房成交3845套，仅是5月份10072套的38%。原因是6~8月份3个月供应量减少造成的，并不是由于购买力减退而致。如果没有政府调控，单凭市场的力量短期内难已扭转上升势头。
但眼下的火热楼市，政府随时可能会出台调控政策。比如一直处于利息谷的今年会否加息，会否出台其它调控楼市的措施比如取消税费优惠、7折利率享受范围的进一步缩小等。一旦政策出台，肯定会影响购房者的心理，不排除楼市迅速降温的可能。
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第二问：如果现在买房，该买什么房
现在买房就要追"大牌"
小璇
所谓的"大牌"房产，就是一线品牌公司的房产。如果放在年初刚刚回暖时购房，可能什么房子都增值，因为大市背景下，鸡犬升天并不稀奇。但放在房价位的现在，品牌公司的房子保值性强，潜力也要大一些。
很多人都说，纵观东南西北，杭州的房子似乎价格都很高了，这时候买什么房都有风险。但实际上，杭州好房子和差房子之间的差距正在拉开。市中心高档住宅、品牌房产、排屋别墅、有风景资源的房产这些稀缺产品尤其值得投资。如城西蒋村，拥有湿地概念的府苑新村目前成交价在1.8万元/平方米，而一般性住宅康乐新村的成交价格只不过在1.4万元/平方米左右。两个小区成新度差不多，离市中心距离也差不多，这就是景观资源的差价，而且差价会进一步拉大。
国金证券首席经济学家金岩石认为，以今年1月1日的房价为基准，5年内各地房价至少翻一倍。在房价上涨的背景下，高档住宅的上涨空间就更具想像力。
首次置业，可选近郊楼盘
小华
现在买房时机虽然没有上半年好，但今年房价下跌的可能性很小，如果想现在买房，千万不要犹豫。
市中心房价涨得已经够高了，对于首次置业者而言，根据自己的经济实力，可以选择房价相对较低的近郊楼盘。比如万元左右房价的丁桥区域、新城北区域，1.2万元/平方米左右的钱江一桥周边区域都值得关注。
另外，今年基本上是开发商在猛拉房价，购房者也可选择周边房价还未跟上的二手房。如桥西区域，刚推出的南北西岸、风景大院房价都已达到1.8万元/平方米，周边二手次新房来不及跟涨，只有1.3万元/平方米。这类二手房值得淘淘。
淘一些低价房源
大老哥
现在买房，不是所有房子都可以买，可选择一些价格涨幅较小、相对处于较低价位的房产。毕竟现在的市场，说不定哪天政府一调控房价就可能下跌，还是需要防范风险。
买房可跟着政府规划走，一些政府规划不错、交通配套有待提高的区块如运河新城等相对房价较低但上涨空间较大。单价万元以下的一些区域都可以关注。
第三问
现在可以换房吗，换什么房
任何时候换房都可以
大老哥
不论处于房价上升期还是下降期，换房的风险都要比买房小。如果房价上升，卖掉一套房看似少赚了，但买进一套房可以弥补这个赚头。如果房价下跌，买进一套房看似被套，但卖出一套房同样可以减少损失。所以，任何时候换房都可以。
但是，换房也要防止换错。比如有人将市中心小面积的住宅卖掉，在风景优美的郊区换了一套大面积的公寓。过了两年后才发现，配套太差，路太远，再回过来想买市中心的房子，却发现已经买不起了。所以，如果手中只有一套市中心住宅，不要卖，不如在郊区另外买一套。
上半年，房价猛涨，我建议朋友换房可以先买再卖，因为买入价低，卖出价高。有些人卖了房子，等一两个月选好房打算买时，发现房子已涨了一二十万元，错失良机。现在，房价大涨的可能性不大，我反而建议朋友换房先卖再买，可以从容一点，看准房子再下单。
卖掉差的房，换进好的房
小华
就像股票"换股"一样，趁着房价高位，可以将手中原有的不满意的房产高位出货，换一个有发展前景的优质房产。即使房价将来回调，至少手中留的都是优质资产，也是值得的。
沿马路的、一楼的房子一般都是换股的目标。上个月，我刚将闲林金都雅苑一套沿马路的叠排卖掉，并买进了城北风雅乐府的一套公寓。叠排卖出的价格是1.2万元/平方米，由于沿马路，太吵，我一直不太喜欢。
区域的调整也是换房的一种思路。城西是杭州的富人区，低密度的高档住宅很有需求，而像闲林板块，建的都是大众化住宅，很需要配套而配套却一直上不去，涨幅也很小，这里的房子前景不佳。可借机换到一些有前景的区域。
先卖房等房价下调后再买房
小伟(刚卖掉一套房正持币待购)
观察杭州楼市近几年来的走势，就会发现一个有趣的规律：每隔两年左右，就有一个盘整期。盘整期内，房价或停止上涨，或大幅下跌。购房者和开发商有个博弈的过程，房价到了一定高位肯定要回调，只是回调的深度不同而已。
今年的楼市，由于通胀预期和制造业资金大幅流入的缘故，房价维持高位的时间可能比2007年要长，估计到明年四五月份会有所下调。换房的人可以趁现在的高位将房子卖掉，等房价下跌时再从容买进。（来源：钱江晚报）
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新房越来越贵，存量房市场却越来越大，不少聪明的消费者就瞄准了尾房市场，希望能在其中淘到便宜又不错的房子。专业人士指点您如何淘到好的尾房。
四个渠道寻尾房
尾房的项目非常分散，那么怎么才能找到尾房呢?北京中原地产副总经理殷则环提醒消费者，寻找尾房可以从中介公司、开发商或物业公司、网站、拍卖行这四个渠道入手。
一、中介公司有尾房房源的中介公司有两种，一种是以二手房销售为主的中介公司，另一种是完全代理尾房的中介公司。一般大的中介公司都有尾房房源，如中原、我爱我家、世联房产、金丰易居等。这些大公司资质有保障，交易的房源很可靠，比较可信。但购买时要注意，有些中介公司是代售，赚取的是;有些公司则是收购之后销售，以赚取其中差价。同地段同品质的一套尾房房源，在这两类公司里，售价并不一致，需要消费者多加辨别。
二、开发商或物业公司多转转售楼处或物业公司总会有些收获，项目销售到尾盘阶段，一些开发商为降低成本，不再打广告，或者干脆就把尾房移交给物业公司代销或者开发商留下一两个销售人员销售尾房。天鸿等大型房地产公司甚至专门成立了销售尾房的公司，集中销售该公司所有项目的尾盘。
三、网站房地产专业网站上总有尾房的踪迹。
四、拍卖行因债务问题，银行、法院手中经常会有亟待处理的商品房，这部分房源一般都会被交到拍卖行，集中拍卖。其中不乏好地段、好户型的房子。
甚至有拍卖行把主营业务干脆转到房产上来，如北京中拍在线拍卖行，消费者可以关注一下。
弄清尾房六成因
挑选尾房，要弄清尾房的成因，专家认为，尾房主要有六个方面的成因。
种是开发商出于营销考虑，为带动其他剩余单元销售而有意保留的“精品”单元;第二种是房子很好，但因为总价很高而没有卖出去的房子，这类房子往往是投资的选择;第三种是被人买走后因为购买者的个人原因而又退回的，这也有可能是一些比前期所售出的房子还要好的房子;第四种是楼盘销售到一定程度后，发展商因要尽早收回资金而最后想抛售的单元，这样的房子往往价格很有诱惑力，而且房屋本身并没有什么缺陷;第五种包括一些“先天不足”的房子，如朝向、楼层、户型等不合理的单元，是否购买这样的房子完全根据个人的经济实力和喜好。第六种是因资金、债务问题抵押给银行的房子，或者法院查没的房子，或者抵给工程单位的房子，这类房子里不乏朝向、户型、楼层不错的房子。
挑选遵循两标准
找到了房源，就开始选房了，什么样的尾房才能买呢?业内人士教您两招：看准价格、认清证件。
，看清价格。
尾房的成因比较复杂，所以要看清价格的形成，虽然好房子不一定对应高房价，但是看到便宜的房子一定要多加小心，仔细看房，朝向、户型、楼层、环境、物业、配套等，一个也不能少，切忌不能因为价格便宜就忽略了其他方面。另外，切忌不要认为是尾房就一定会便宜，有些开发商因销控留下的房子，反而是好房子，价格也不便宜。所以要多方比较才行。
第二，认清证件购买尾房时，一定要注意证件是否齐全，是否经过抵押，千万别花了大价钱买了问题房。
据了解，空置房中有不少是因积压、手续不全、历史遗留、拆迁周转等原因造成的闲置。有些空置房存在涉案纠纷及已被抵押的风险。因此，产权、债务关系也就成为购房者最担心的问题，要保证购买空置房能够顺利取得产权证，就必须保证项目具备五证并已经办妥或正在办理新建登记。购房者在选择空置房时有权要求开发商明示五证，并可到房管部门询问该项目是否办理新建登记，以保证所购房屋确实能够取得产权证。如果房屋所有权不明晰，不但日后不能交易，在发生纠纷时，购房者的权益也难以保证。（来源：大中华地产网）
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七招走遍全市淘好房
看房要注意什么呢?记者列出在黄金周看房的要点,给想在黄金周买房的读者一个参考。
今年"十一",是开发商疯狂出货的时机,所以,他们会大打折扣牌、优惠牌。针对这样的状况,业内人士建议,开发商声称在打折,但到底有没有打折,打折了多少?另外,有的开发商会假打折,真提价,因此购房者一定要仔细甄别,多方面了解打折楼盘的信息,以免白跑一趟。
招:对项目了如指掌
购房者首先要掌握楼盘及其周边项目的情况,包括价位、性能,了解其折扣措施是针对哪些产品和对象。因为对于一个楼盘,不同层次、朝向、景观和面积指标条件的居室,其折扣情况会有一些区别。因而要搞清哪类居室既符合实际居住需求,折扣比例相应又最实惠,符合心理价位及预期。
第二招:掌握内部情报
要尽可能取得楼盘一手"情报"。一般来说,一个楼盘若提供大折扣,会有三种可能,一是开发商急需一笔资金,这时便会采取让利促销,二是清盘处理尾房,三是开盘打折,是因为房子确实不好卖,即大环境不好。因此,如果对某个楼盘情有独钟,不妨多花些工夫了解"内幕",可以多上一些房地产网上的业主论坛,对楼盘进行广泛的了解。另外,有些本来已经到销售后期高价出售的高性价比产品,在大势已去的情况下,为启动市场,回收资金,开发商有时也会将之以相对优惠的价格出售。这对购房者而言,不啻一个好时机。
第三招:常去项目现场
购房者还要常到售楼及工地现场进行了解。因为有些开发商在对楼盘做调价处理时,不一定会高调宣传,而是根据市场情况,将折扣房源不定期、分批量地予以投放。所以平时要多注意信息采集,才能抓住机会。对楼盘现场也要多做观察了解,最近新盘逐步增加,而且现房和准现房的数量较多,购房者在选择时,多掌握些实际情况,才能做到心中有数。
第四招:比较周边楼盘
看是不是比周边房子价格低。对于打折信息,购房者一定要实地仔细调查,看到底是不是真的。开发商最为惯用的手法有"从某某价格起",这个起价很可能轮不到购房者。还有,有些开发商宣传自己的楼盘比周边的楼盘要低很多,其实不然。
第五招:仔细盘算实惠
看送的空间是否实用。有些售楼人员为了将房子推销出去,他们会刻意地鼓吹打折给购房者带来的好处。这时购房者不要头脑发热,要根据自己的实际情况,计算一下购买这样的房子到底合不合适,享受到了多少实惠。其实有些楼盘给予的优惠条件看似诱人,但经不起推敲。比如武昌某楼盘称购买底层送大面积地下室,有些底层的房子采光条件很差,居住很不舒服,最关键的是,还没有产权证。
第六招:搞清赠送面积
看送的空间是不是本来就该送的。房子有些空间,本来就是该给消费者的,但有些不良开发商会故意说是送给消费者,以抓住消费者喜欢买便宜、优惠送礼的心理。
第七招:精打细算折扣
看是不是真的在打折。在考察楼盘的时候,注意将考察对象跟周边的房子进行比较,判断楼盘是不是真的降价了。汉口某楼盘不打折时7500元/平方米,每平方米提高价格300元后再打折,比不打折时还要高。还有的楼盘确实是打折了,但比周边同样地段、户型的楼盘,价格却要高很多。买这种类型的楼盘,虽然享受了优惠,但实际上吃亏了。
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