投资聚焦:房地产上市公司加快储备土地意味着什么
房天下综合整理2009/07/31 09:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，6月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.8个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。新建住房销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
与此同时，拥有资金优势的房地产上市公司开始了大规模的土地储备行动。
地产商土地储备步伐加快
近来房地产上市公司拿地的步伐明显加快了。5月份，万科完成收购总建筑面积为188万平方米的土地，地价总计达38.2亿元。6月份，万科储备土地的力度进一步加大，共计投入资金47.03亿元，地块主要集中在厦门、福州、重庆、上海、顺德和鞍山的8个项目，其中重庆项目为3个。
大举投入增加土地储备的并不止万科一家。公开数据显示，5月21日，北京广渠门外10号地经过89轮竞标后，最终以10.22亿元被富力地产收入囊中。7月6日，经过长达243轮的现场竞价，上海绿地集团以30.25亿元报价击败万科等强大对手，夺得北京大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目用地。在随后进行的现场竞价中，保利(北京)房地产开发有限公司以16.3亿元竞得北京黄村新城北区2号地。武汉市7月7日举行的今年第5次土地拍卖，吸引了40多家开发商到场竞拍。争夺最激烈的是位于东湖开发区郑桥村一宗居住用地，万科、金地、保利3家房地产公司进行了652轮激烈竞价，最终万科以7.275亿元竞得。
与开发商增加土地储备并行的是房地产市场销售量的稳步回升，万科日前发布的6月份销售数据显示，当月实现销售面积67.1万平方米，销售金额68.6亿元，分别比去年同期增长49.9%和57.1%。今年上半年，万科累计销售面积和销售金额分别比去年同期增长31.2%和27.5%。
房地产行业处于回暖初期
中指研究院常务副院长黄瑜认为，经过行业性的收缩调整，今年一季度以来，房地产公司普遍拥有了正的现金流，这种现象即使在2007年房地产市场最红火的时候也没有出现。同时，银行对有信誉的品牌房地产大企业有一定的贷款倾斜，比如，增加授信额度等。再加之证券市场最近又批准一些企业增发债券，使得一些大的房企有充分的资金买地。对于上市公司而言，因为有业绩压力，必须进行投资，为下一步发展打基础，这是房地产公司大规模投入储备土地的重要原因。
中国人民大学土地经济研究所研究员况伟大表示，房地产公司大规模投入竞拍土地表明企业的信心有了明显的提升，但是整个市场仍处于回暖的初期，甚至可以说是乍暖还寒。
对于房地产企业来说，土地储备不但是原材料，而且是规避竞争和进行资金保值的有效工具。况伟大表示，一般而言，当市场萧条时，房地产公司储备和开发土地，当市场繁荣时，房地产公司销售房地产。房地产商们其实跟消费者是一样的，他们同样担心手里的钱不值钱，有变现保值的要求，而土地是他们的原材料，可以先买下做储备。因此，房地产企业大量投入土地储备这种现象的出现意味着当期的房地产市场正处于恢复期，表明房市还未真正回暖。
国信证券房地产业首席分析师方焱对这种观点也表示认同，他认为，住宅成交量回升是刚性需求的集中释放，近期房地产市场的回暖是一种阶段性回暖，未来市场仍然可能波动。
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房地产投资应当保持理性
来自专业市场监测机构的数据显示，今年上半年，我国主要城市住宅市场强劲反弹，需求表现旺盛，市场成交量基本恢复到2007年上半年水平。
从市场现状来看，今年上半年，主要城市住宅成交面积同比有明显增长，市场活跃度显著提高。北京、天津、重庆、深圳、杭州、武汉等城市同比增幅接近或超过100%，深圳的成交量同比更是增长150%。就价格而言，除上海、长沙个别城市外，其他城市价格同比均有所下调，结合需求情况表明，2008年下半年的价格回调带来了市场购买力的提升。
业内专家认为，今年以来，各城市住宅市场成交量的明显回升，一方面是由于2008年低迷的市场下压抑的刚性需求的释放，另一方面是由于各种政策效应的逐渐显现，因此随着价格的理性回调与金融信贷支持这两方面带来的个人购买力相对提升，市场需求逐步得到释放。
对于上半年房地产市场出现的回暖现象，况伟大认为主要在于消费者和投资者预期作用，其中，消费性需求和投机性需求在目前房地产市场中是并存的。
黄瑜同样表示，目前的房地产形势中既存在消费性需求，也存在投机性需求，并且近两个月来，改善性房产和投资性房产比例逐渐上升。今年上半年来，信贷和税收优惠政策加上开发商的适度降价，使被压抑的有效需求再度释放。市场活跃起来了，交易量就变大了。
她认为，房地产业因为产业链条长，在推动GDP增长中有着重要地位，如果房价保持合理稳定，则房地产市场能够对国民经济发展做出更大的贡献。
对于上半年出现的房价回升和高价土地进一步推高房价的担心，"21世纪不动产"高级分析师孟奇分析认为，高地价确实会推动周边区域新房和二手房的上涨，但这种效应只是暂时的，拉高房价的作用是有限的。但是对于投资者，他提醒要警惕资产价格的泡沫。
况伟大认为，如果房价能够保持合理水平，将有效地增加消费和投资需求，房地产市场将能够对国民经济发展做出更大贡献。黄瑜同样认为，盲目涨价是不利于市场的稳定发展的。（来源：经济日报）
西安六项目土地成本曝光 中海、首创等成为样本
7月24日，国土资源部公布今年5月份开展的“房地产项目用地地价专项调查”结果显示此次调查的西安6个项目中，地价占房价比例为11.38%，为18.51%，平均约为16%。
西安被列入此次地价房价调查的6个项目包括：莲湖中央花园（现更名为：东尚观湖）；万达广场、恒大名都、首创国际城；天地源枫林意树、中海国际社区。
今年以来，有关地价与房价关系的争议不断。据了解，国土资源部此次调查旨在澄清“地价推高房价”的争论。地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。房价由土地价格、建筑安装成本、前期规划费用、管理费、政府各项税费等构成。业内人士表示，调查结果中的地价占房价比数值并不能代表准确的市场状况。
据国土资源部发布的一份《2009年上半年主要城市地价监测报告》显示，今年上半年地价总体微降，事实上，即使是公布地价房价比并无碍于西安房价运行，买涨不买跌是国人传统的思想，房价越是看涨，很多购房者反而会追涨购买，以致于“房屋成本”的参考价值越来越低。【点击查看原文】
央企拿地潮势不可挡 民营资本转战二三线城市
中国电子背景的中泽置业19.6亿元拿下北京奥运村乡地块，保利地产38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地块，中化集团背景的中化方兴40.6亿元拿下北京广渠路15号地……上半年，以央企为代表的国有资本在土地市场一掷千金的豪派作风，令民营资本望而兴叹。业内人士认为，6月份开始崭露的央企拿地只是刚刚开始，下半年，央企的身影将继续活跃于国内各大土地交易市场，尤其在北京市场，已经被抬高的房价让民营资本胆战心惊，而财大气粗的央企仍有足够的资金，不惜成本地扩大土地储备。
中国不动产研究中心研究员认为，如果政府对央企资金特别是主业中不包括房地产开发一项的央企资金进入房地产行业采取默许的态度，将来央企过剩的资本有可能会继续流入土地市场，可能导致楼市进入新的观望期。
国字号风光无限
克而瑞（中国）研究中心报告显示，2009年上半年，各月成交总价排行前十的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。6月国资背景企业继续在土地市场上占据重要位置，广州、北京、南京、常州多个城市的多幅高价土地依旧被实力雄厚的该类企业收入囊中。中国电子背景的中泽置业19.6亿元拿下北京奥运村乡地块，保利地产38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地块，中化集团背景的中化方兴40.6亿元拿下北京广渠路15号地……国字号在巨资纷纷拿下各地地王、风光无限的同时，也为民营资本的同行们带来浓厚的阴影。
一位不愿透露姓名的民营资本开发商告诉记者，在银行和政府的支持下，他们很难抵挡国企在土地市场的势头，“他们资金雄厚，且对运营成本不敏感，这是我们无法企及的”。
克而瑞（中国）首席研究员陈啸天认为，国字号大举拿地，一方面是因为国资背景企业对于土地价格并不敏感，所以市场的变化对于这一类企业并无太大的影响；另一方面，政府为了维持土地市场的成交，会要求一些国资背景企业拿地。
