远大19天盖57层高楼背后 地产离工业4.0还有多远

远大集团19天建起57层楼的新闻，引发业界对于房地产工业化的关注。这会不会成为整个房地产行业“第二次爆发”的核心原动力？在景瑞控股主席阎浩看来，“中国房地产工业化连2.0、3.0都没有完成，但德国已经实现了4.0。中国房地产工业化还有很大的发展机会。”那么，这些机会究竟体现在哪些方面？房地产工业4.0给相关企业带来的，是爱还是痛？

19天时间盖57层楼，远大的速度给地产业带来巨大震撼。过去十来天，房地产热话题莫过于此。景瑞控股主席闫浩甚至提出了房地产工业4.0的概念，引得业界一片沸腾。

房地产工业化的前景虽好，但真正落地却并不容易。用现代化的模式生产建筑，核心的障碍在于，由于预制构件均需在项目附近制作，这就要求地区的市场必须够大。

成本较高也使得房地产行业无法快速实现工业化。然而，生产的低能耗、低污染，却让急于改进空气质量的公众迫切希望房地产的工业革命能早日实现。

困难重重的工业化

建楼很快，拓市很慢。19天，57层，平均每天3层。远大集团这一盖楼速度十分惊人，因而也引发不少公众质疑。

一名建筑工程师告诉《每日经济新闻》记者，如果用传统建造方式，由于要等混凝土变干，才能继续上一层的浇灌，所以一般来说，至少三四天才能建一层。

远大集团能够快速建设的原因并不神秘，即住宅产业化，提前在工厂生产轻钢、混凝土预制构件等，然后拿到现场拼装，用干法作业大幅度取代湿法作业，外表与普通建筑无异。

不论是哪种结构，其核心都在于减少浪费、提高建造效率，并在规模化之后降低成本。

但与建造速度形成对比的是，从2013年至今，远大集团的加盟商仍是6家，没有增加。一名业内人士向记者表示，企业经营首先要考虑利润，房子不愁卖的时候，开发商肯定是用熟悉的方式快速盖房。住宅产业化虽然会缩短工期，但在投入初期，没有成熟的施工工人和熟悉标准化设计的设计院，贸然上马难度很大，而且成本不菲。

上述人士称，虽然去年以来政策频出，目前构件厂也存在很大的产能缺口，但远大集团的“加盟费太高了”，所以有意愿加盟的少。根据《每日经济新闻》此前报道，远大集团的加盟费在4亿~7亿元左右。

未来市场供不应求

住宅产业化项目可以有效降低能耗，如万科上海新里程项目施工过程中降低了约20%的施工能耗，减少约60%的用水量、混凝土损耗和钢筋耗材，以及约80%的木材损耗、施工垃圾和装修垃圾。

但万科并没有全面推行产业化。这主要是因为住宅产业化的生产还是以当地资源为主。万科方面曾表示，由于各地构件厂分配不均，很多地方并没有合格的构件厂。

宜居中国住宅产业化和绿色发展联盟副秘书长于维伟向《每日经济新闻》记者表示，构件的运输半径有限，如果距离过远，就成本而言比较不划算。据他介绍，目前做得比较好的城市如沈阳等地，都有围绕住宅工业化生产的产业链园区。

与供应量并存的问题是，没有一定规模的市场消化，供应端始终无法发展。在于维伟看来，去年以来楼市下行对房企改革的倒逼，以及近期利好政策的叠加，市场的需求值很大，而构件厂的供应很少，基本不用担心销量。如果能接些建筑面积达到几十万平方米的大型项目，半年的产量都能消化了。

佳突破口可能是保障房

一方面，供应端因为市场小而不完善；另一方面，需求端出于成本考虑试水者少。谁愿意先跨出步呢？

在于维伟看来，培育产业链，目前主要是政府主导，仅靠几家房企，压力很大。在保障房领域，政府已开始引导采用产业化方式，若有更多配套扶持政策，推进速度将更快。

这一点，深圳已在实践。今年起，深圳新出住宅用地项目以及政府投资建设的保障房住房项目须100%实施产业化。

如果深圳的保障房实践被多个城市复制，住宅产业化市场将被迅速催生，加大房企试水意愿，当规模化后，建造成本才有望低于传统方式。

产业化的建造方式也将极大解决保障房的品质问题。南京幸福城保障房项目在采用预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术后，基本消除房屋常见的渗漏、开裂、空鼓现象。

除此之外，政府还有诸多可供工业化开发的公共项目。以深圳前海为例，据万科前海公馆招商总监何岚介绍，前海公馆是与政府合作项目，“产业化率达到100%”。

“两会”即将召开，和往年一样，环保仍将是重点话题之一。事实上，“绿色”已经成为各行业未来探索发展的主旋律，房地产开发企业也不例外。

据《每日经济新闻》记者了解，万科(000002，SZ)、方兴地产(00817，HK)等房地产企业早已开始涉足绿色地产。

首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，房产行业消除污染不仅体现在生产、装修过程，更体现在产品使用过程，乃至社区良好生态环境的营造等方面。

北京建筑设计院第十设计所副所长樊则森表示，消除地产行业的污染要从源头上控制。他认为，通过提高建筑本身的性能来改善节能环保，才是绿色地产未来的方向。

绿色行动：多家房企已涉足

根据《国家新型城镇化规划(2014～2020)》，城镇绿色建筑占新建建筑的比重，要从2012年的2%提升到2020年的50%。

赵秀池说，根据我国2006年实施的国家《绿色建筑评价标准》，绿色建筑评价指标体系由节地与室外环境、节能与能源利用、节水与水资源利用、节材与材料资源利用、室内环境质量和运营管理六类指标组成。

赵秀池对《每日经济新闻》记者表示，从去年开始，政府投资的国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体建筑面积超过2万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场和写字楼等大型公共建筑，都要全面执行绿色建筑标准。

据记者了解，万科、方兴、当代、朗诗等房地产企业均涉足了绿色地产。万科实行“绿色建筑三步走”：是精装修，第二是住宅产业化，第三是真正意义上的绿色建筑。

樊则森分析，目前的绿色地产，分为主动型和被动型。主动型即增加投资，用一些先进的科学技术，来改善室内环境，但仍需电等能源，这种是不环保的;被动型即大程度减小热损失，利用墙体厚度大限度维持室内热环境。因此，被动型相对主动型更为环保，“主动型的绿色节能技术类似于空调，屋里凉快了，但是室外温度更高了。”

降污关键：住宅版工业4.0

随着空气质量的恶化，目前我国大部分城市雾霾天气增多，危害加重。建筑施工被认为是形成雾霾的四大原因之一，不少城市在雾霾天气应急预案中，采取了暂停建筑工地施工作业这类临时性措施。

业内诸多观点认为，住宅产业化或是降低建筑过程中污染的重要一环。由于住宅产业化采用工厂化预制与现场装配，实施全过程体现了绿色施工的理念。由于装修与结构实现一体化，同步设计、同步施工，交房即入住，业主省时、省力，避免了二次装修带来的大量建筑垃圾和建材浪费。

赵秀池告诉《每日经济新闻》记者，住宅产业化能够大效率地利用资源和低限度地影响环境，对住宅达到绿色标准、减少甚至消除污染有很大帮助。据测算，住宅产业化与传统生产方式相比，可减少木材80%、建筑综合能耗70%、用水60%、材料浪费20%、建造垃圾80%。

一位长期研究住宅产业化的人士分析，也不能为了住宅产业化而住宅产业化，需要规模化、标准化作为前提，工业化水平很重要，说白了就是把建筑业升级为制造业。

行业痛点：绿色建材价格高

建筑装修业作为房地产业的上游行业，一直以来处于粗放式发展状态，整个行业鱼龙混杂。

国内工装行业一家龙头企业高层在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，部分装修公司为了控制成本，往往采用劣质建材。建材对室内空气的污染主要包括，不合格板材释放甲醛、某些大理石释放放射性物质、粘合剂中含有有毒物质等。

由于建材质量直接关系到空气质量和生命安全，因此绿色环保建材的市场前景巨大。据了解，目前环保建材主要分三类：类是基本无毒无害型，主要是一些未被污染的天然物质;第二类是低毒低排放型，经过加工合成等技术手段控制有害物质的积聚和释放，毒性轻微不会对人体健康构成危险;第三类是某些有毒害物质影响的材料，目前科学技术和检测手段还无法确定和评估，但未来认定标准可能会发生变化。

上述业内人士告诉记者，由于绿色板材、绿色漆料等环保建材相对于一般建材价格略高，加上装修行业中间商数量多，所以绿色环保建材的价格往往较高，部分消费者如果对价格比较敏感，就给了劣质建材可乘之机。绿色环保建材若能被广泛运用，重要的是做到去除中间商，降低环保建材的成本。

住宅小区：为新能源做配套

此外，开发商还可以在新能源产品的使用上花一些力气。

然而，记者注意到，在各地新能源汽车推广时，不少汽车厂商会遇到一个问题，小区物业没有提供新能源汽车必须的充电桩，而这并非不可解决。

苏州家安装了特斯拉电桩的拙政别墅分管营销的副总张征告诉《每日经济新闻》记者，安装汽车充电桩难度不大。如果使用慢充电桩，即使是建成的物业也可以安装，技术上难度不大。如果是安装只需要2的快充电桩，房企需要修改原定设计。现在出现很多人买了新能源汽车无法安装充电电桩这一现象，一个重要原因是物业不配合。

对房地产企业来说，推动旗下物业公司提供充电桩安装服务，显然有助于“消灭”雾霾。此外，在住宅楼盘内大量安装光伏发电设备，并将所产生的电力并入国家电网，实现太阳能发电代替煤发电，也是减少空气污染的一个途径。