经适房赎身上市引关注 西安买卖要收取15%土地收益金
华商报2014/09/17 23:01
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
以低成本购置的经济适用房，能不能进行产权交易？
9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法(征求意见稿)》开始公开征求意见。其中经适房权利人要取得完全产权或上市交易，应当按照50%的比例缴纳增值这一新规，很引人关注。
西安经适房买卖要收取15%土地金
经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济环境，由政府推出的新型住房种类，是针对城市中低收入家庭、具有社会保障性质的商品房。早在1991年6月，国务院就在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出了“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”的要求。
此次，深圳的征求意见明确提出，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值，具体计算公式为：应缴增值=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。
此前，杭州、厦门、广州、北京、上海、武汉等城市就分别提出了适合当地经济环境的增值缴纳标准。西安也在2010年制定出在收取相应价款15%土地金、取得完全产权后，经适房可被视为商品房的政策。
独立地产评论人李连源告诉华商报记者，土地供应间接影响着房价走向，这一因素在一定程度上也决定着经适房收取土地金比例的划分。对此，心智策划营销的席先生表示，由于国内对收取土地金和制定商品房与经适房的差价没有统一规定，才造成了各地增值标准的不同。以西安为例，2008年，在某网站工作的杨先生以3500元/平方米的价格在高新区购买了一套80平方米的经适房，今年有人出到6000元/平方米要买，按西安标准，杨先生这套房子再上市应该给政府交7.2万，如果这套房子，按深圳拟执行的标准，应该交10万元，还要给政府再多缴纳1.8万元。
由此看来，经适房作为保障性房源，如何能做到尊重国家建设此类房源的初衷、又能兼顾到房者利益，成为影响经适房上市交易政策出台的关键。
目前西安市场上经适房交易量很小
西安自1998年开始建设经济适用房，在保障性住房的房源类型中占有很大比例。那么，西安经适房上市有哪些流程呢？华商报记者以产权人的身份咨询了西安市房管局，一位工作人员称，西安目前还没有出台新的上市交易政策。
昨日，记者又从蔚蓝小城、圣和家园、鸿基新城等几个经适房项目了解到：目前，很少有业主提出要卖经适房，因为购买经济适用住房需满五年后才可以以市场价上市出售，购买人按市场价出售后不得再次申请购买经济适用住房。
随后，记者又从玛雅房屋劳动南路店了解到：玛雅之前也卖过一些经适房，比如太空花园、蓝空桃园小区等，但房产证一定要满五年，而且交易时要按总房款的15%缴纳土地金，此外，其他手续与普通二手房过户一样。
昨日，记者以买二手经适房为由，咨询了海汇、21世纪不动产等几家房屋中介公司，得到的答复均是：目前，很少有客户主动问及经济适用房，大多数是因为要买价格非常低的房子，经纪人才推荐经适房的。而且，目前中介手上的经适房量非常有限，也不做大量推广。总房款15%的“土地金”是卖家交，不是交给中介，而是交到西安市房产交易管理中心，买过来后，经适房就是商品房了，再出售就不用交“土地金”。
提高增值上缴比例能遏制获利空间
经适房由于具备有限产权，自诞生之日起就争议不断，目前已有广东、江西、河南等省市明确停止了经济适用房建设。而随着国内住房价格的上涨，附着在经适房上的潜在也为套利者制造了“钻营”之机，如何更好地界定中低收入、让真正困难的家庭“住有所居”成为拷问公平、公正的砝码。
同各地相比，深圳经适房按照50%的比例缴纳增值更贴近市场。北京大学公共经济研究中心研究员韩世同表示，经适房制度的漏洞在于定价缺乏市场化，大多数经适房售价只有同期周边商品房的30%至40%，极容易出现套利行为，所以在经适房上市的处理上要相当小心，一方面房屋价格评估要杜绝水分，另一方面通过提高增值上缴比例遏制获利空间，让社会资源得到公平分配。
目前，经适房买入时有政府指导价，再上市时，没有价格标准了，都是卖方定价。对此，李连源表示，目前上市的经适房在收取价差方面是按市场定价，虽然有议价机制，但是缺乏统一标准，很难确保收取的公正性和合理性。陕西省社会科学院学术委员会副主任张宝通认为，经适房是政府惠民生的举措，可在分配环节上却出现了保障对象难以被保障的现象，目前，允许经适房在缴纳一定的金后上市交易，对规范保障房供应有一定促进作用。
近日，省住建厅出台方案，将有序推进经济适用住房、限价商品住房并轨运行，进一步完善保障性住房供应结构，健全保障性住房分配管理的长效机制。
“两房”并轨统称购置型保障房
方案指出，经济适用住房和限价商品住房并轨运行后统称为购置型保障房。在原有政策的基础上，各市区应根据住房保障工作实际情况，积极完善相关政策，确保并轨后已轮候保障对象的利益不受损害。
并轨后原经济适用住房和限价商品住房的相关规划目标和年度计划指标，统一并入购置型保障房规划目标和年度计划指标。2014年以前立项建设的经济适用住房和限价商品住房房源，且已确定购置对象的房源，可按照原有政策管理；对未确定购置对象的在建项目亦可按并轨后政策执行。
一户住房困难家庭限购一套购置型保障房
中等以下收入住房困难家庭、新就业且无房的大学生以及一定年限的外来务工人员可在当地购买购置型保障房，且只能购买一套。优先保障低收入住房困难家庭和原经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。具体收入及购买对象条件由市区县人民政府（管委会）确定。
各市区应建立起并轨后购置型保障房统一的申请受理机制。原经济适用住房和限价商品住房保障对象申请、受理、审核、公示及相关要求按原规定执行。对低收入住房困难家庭，应优先保障，做到应保尽保。
售价参考同地段同品质商品房价格的90%
购置型保障房项目在土地出让前，应明确住房套型建筑面积、销售价格等要求，作为土地出让的前提条件载入招拍挂交易文件，并在土地成交后将其纳入出让合同。套型建筑面积以中小套型为主，保障对象可根据家庭人数和经济承受能力自主选择，销售基准价格，原则上按照同地段、同品质商品房价格的90%左右确定，具体由各市区政府（管委会）确定。
实施共有产权个人购买可申请公积金贷款
购置型保障房的产权中，个人产权为基准价中的个人出资部分，政府产权为土地出让时的前置条件所包含的土地及相关税费减免部分。各级住房保障管理机构作为管理人，持有政府产权份额部分，共有产权份额应在权属登记时明确。共有产权住房体现面积越大政府资助越少、面积越小政府资助越多的原则，具体比例各市区可根据实际确定。
对新建购置型保障房项目免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金，电力、燃气、通讯等商业收费也要适当进行优惠。购买共有产权住房的保障对象，可以申请使用住房公积金贷款。鼓励企业和民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等方式参与共有产权住房建设和运营。
鼓励企事业单位等自建购置型保障房
鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规规定和规划要求的前提下，将自有用地用于购置型保障房的建设。各地也可将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为购置型保障房建设项目。
严格转让管理 违法违规骗购行为将严查
购置型保障房原则上不得转让，确需转让的，首先由政府优先回购，5年后方可自由转让，转让的收入，应当按照产权比例进行分配。政府要将转让的收入连同增值部分，全部用于保障房建设，不得挪作他用。凡将购置型保障房转让的保障对象，不得再次申请保障性住房。
对通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假，骗购购置型保障房的家庭或个人，一经查实，住房保障行政主管部门应及时与其解除购房合同，收回所购房屋，取消保障资格。对在购置型保障房共有产权管理工作中以权谋私、玩忽职守的，严肃追究相关责任人的责任。