住宅库存大 西安楼市或将实现“私人定制”

近日，西安“限购令”正式取消，而房地产市场却未出现迅速回暖，其中一个重要原因就是在房地产粗放式发展之下，楼市产品同质化现象严重，难以真正满足购房者的需求。

据新华网报道：截至今年6月初，西安市普通商品房库存量高达1800万平方米，按照去年1400万平方米商品房总销量，1800万平方米的库存至少需要15个月才能消化完。目前房地产企业普遍面临去化压力，有专家分析认为，住宅产品精细化才是这一场激烈角逐中的“制胜法宝”。

粗放是过去时精细是将来时

1992年，西安只有20多家开发商。而目前市场上已经有3000家开发商、大约500个在售项目。近期陕西省统计局调查数据显示，我省八成以上居民拥有自有住房，居民房屋占有率已经显著提高，房地产市场供不应求的现象不再存在。

“过去开发商挖个坑就把房子卖光了，房地产市场完全开发商说了算，稍微大点的项目开盘就会被抢购一空。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，房地产市场已经告别短缺时代，正由粗放式向精细化发展。

以前买房的人没有选择的权利，很多时候只能看到户型设计图纸。最近几年，开发商才开始提供样板间以供购房者参观。然而这种形式依然是简单、粗放的，各个楼盘的特点大同小异、难辨优劣，对于真正想要买房的人却没有多少参考性。

“在西安房地产市场上，同质化的现象特别普遍。几个相邻的小区，从园林规划、户型设计，到目标群体定位等，相似度太高，难以满足不同人群需要。”独立地产评论人李连源表示，在房地产市场已由卖方市场转为买方市场的背景下，房企竞争日趋激烈，购房者对生活品质的要求也在不断提高，现有的住宅产品已经很难适应市场的需求。在巨大的库存面前难以展现独特优势，也就很难引起购房者的关注。由此可见，精细化的住宅产品已经是大势所趋。

楼盘建设需人性化户型设计要个性化

什么是精细化的住宅产品？它要求从建筑设计、建设施工，乃至物业服务等各个方面体现人性化、个性化的需求。

比如说卫生间的设置，中国的三室经常是两卫，日本无论三室、四室都是一套卫生间。这套卫生间由洗浴空间、更衣洗衣空间和厕所三部分构成，分别单独设计，里外间相互贯通。这套卫生间的面积，比我国两套小，比一套大一点，但各种功能分开之后，能满足全部功能同时使用。既节约了面积，又方便了使用，这就是精细化的真正体现。

住宅产品精细化，是整个住宅市场的发展趋势。不仅针对洋房、别墅等豪宅，更适用于面向大众的普通住宅、经适房、城改房等各类住宅产品。

王圣学认为，住宅产品精细化要实现人性化和个性化双重要求，具体的标准可以分为三个方面。

首先在开发建设中，充分显示人性化，保证居住的安全性、舒适性、便利性。除过齐全的外部配套辅助性作用以外，还要注重人性化设计，如遮阴的园林绿植、宽敞的活动空间、便捷的电梯设置等。

其次，内部装修最起码要真正做到精装，基本的家具家电等设施都该具备，还要保证质量。最后也是最重要的，在建筑设计阶段就该坚持个性化设计。比如不同定位的小区，可以建造截然不同风格的园林；相同户型之下，不同的装修风格，可以做出中式、欧式、意大利式等很多种风格以供参考选择。不同的户型配比，与之匹配的装修风格，才能满足不同层次和欣赏水平的购房者的要求。

精细不是纸上谈兵“私人定制”将现古城

随着西安房地产市场的迅猛发展，住宅的功能已不再局限于遮风挡雨，住宅的舒适、美观日渐成为购房者追求的一种消费潮流。而迎合这一潮流的精细化住宅将会成为市场的主流产品而大行其道。

李连源表示，“精细化的住宅产品，能够实现订单化的模式，开发商针对不同需求来设计产品，或者由购房者自己设计，开发商只承担建设的角色。”这种想法看似过于超前，而据华商报记者了解，目前已有类似项目落地西安。

业内著名建筑师林先生告诉华商报记者，万科的幸福系已经能够达到精细化住宅产品的标准，其主要特点是采用“模数化”的设计理念，充分利用每个空间，程度体现人性化。

区别于已有的精装房批量化生产模式，西安已有品牌房企在尝试让精细化的住宅产品真正落地。该项目还在前期请专家学者做调查问卷，或将开启订单化生产模式。也许不久以后，房地产市场也能实现“私人定制”。

“金九”已到，虽然8月份的楼市成交数据显出企稳态势，但数据层面显现出来的信息依然不乐观。百城房价继续下跌、房企融资难度加大、财务指标整体走弱，重重压力下，9月份房企势必千方百计去库存，楼市新一波降价或将到来。

成交企稳

8月份作为“金九银十”的预热期，其数据往往是这个全年最重要成交档口的楼市表现预告。经历了上半年的低迷后，8月以来成交有所回升。8月主要的54个城市合计住宅签约套数为20.2万套，环比上涨9.24%。虽然相比去年下半年平均26万套的高峰有所下调，但成交量逐渐出现企稳的迹象。而从1至8月的总成交来看，前8个月54个城市合计总签约套数为152万套，比2013年同期的198万套下调23.2%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，出现成交企稳的原因主要有两点，一是大部分城市调控政策都出现了松绑，到目前为止已经有接近38个城市松绑限购，信贷方面相比之前也有所松动；二是以价换量持续，特别是二线城市，大部分城市都有以价换量的项目出现，吸引需求入市。

虽然成交有所回升，但偏高的库存使得楼市整体依然处于降温预期之中。统计局数字显示，到7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。这样的数字，显示出4月以来各地不断出现的限购松绑政策并不能扭转市场成交趋冷的大势，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有效果。

数据显示，从成交角度来说，受7月解禁限购潮的影响，部分城市虽然成交量环比出现上升，但同比继续下降的城市仍达62%。从消化周期来看，20个典型城市中7城库存去化超过20个月，其中沈阳持续高居36个月。一线城市中，北上广深同比全部下跌，平均跌幅超过35%。目前来看，限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此本轮政策调整难以在短期内扭转局面。

不过也有业内人士认为楼市成交和房价的调整将在四季度结束。“在我们看来，当前市场成交基本处于底部，需求继续大幅萎缩的空间不大，目前的成交低位，只是因为房价过高、购买能力受抑等因素延缓了需求释放，在没有外力干预的情况下，一线和部分二线城市调整期预计将在今年四季度结束。”研究报告中表示。

房价下行

与成交有所企稳相伴随的是房价的继续下行。中指研究院数据显示，2014年8月，100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第四个月下跌。100个城市中，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。

房价的下行与成交的企稳是因果关系。受银行信贷紧缩、市场存销比指标高企等因素影响，市场去化压力倍增，此时，部分房企由于资金面压力、业绩指标等因素开始采取“以价换量”策略，甚至部分项目采取大幅降价策略以尽快回笼资金。而这种局面，在9、10月份很有可能将会持续。

张大伟对新金融记者表示，其近期统计了40家房企今年上半年的财务报告，从成本控制能力、资产周转速度、长、短期偿债能力和核心盈利能力5个方面进行了比较。40家房企中，超过一半的房企各项财务指标均同比走弱，其中长期偿债能力下滑的房企占比高达七成，行业总体的杠杆水平在攀升。

“虽然财务数据并不能反映房企同期的市场表现，但我们依然可以从中看到行业整体的发展趋势。核心盈利能力下滑、财务风险加剧、周转速度遇瓶颈等趋势早在前几年就已经显现。目前实时的财务数据又一次表明这一趋势还在延续，房企已经到了战略转型的岔路口。”张大伟表示。

融资难题

对房企来说，除了市场成交乏力造成的压力外，融资压力更是不断增大。8月，102家房企融资总规模达350.25亿元人民币，同比和环比分别下降18.93%和43.13%。从融资币种来看，人民币融资量环比提升20个百分点至66%，港元融资同比上升19个百分点。融资方式中，委托贷款环比大幅提升25个百分点至28%，成为企业最为主要的融资方式。

对于那些以刚需项目为主，在市场较弱的环境下依然高价拿地并且开发周期较短的企业来说，资金压力相对较大。一面是房企对资金的渴望，另一面则是银行和其他金融机构对房地产融资的谨慎。