取消限购新政之下 西安楼市暖秋有多远？

近日，西安的天气已逐渐转凉，凉风习习，相反，西安的楼市却因为西安市住房保障与房屋管理局发布的《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》而吹起热风，并引起了业界的广泛关注。

文件明确，自9月1日起，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况，这是继7月28日取消60㎡以下住房限购之后，西安楼市松绑力度再度升级，至此，执行三年半的限购政策全面取消。楼市政策松动，是否会带来楼市升温?西安市场是否会产生传导效应迎来暖秋？大家一致期待的“金九银十”销售旺季能否如约而至？我们一起关注。

松绑力度升级

后市发展众说纷纭

西安楼市松绑力度再度升级，可以说是西安楼市的又一个重要转折点。据了解，《通知》包括5个方面9项措施，除了取消限购之外，还包括：大力推进城中村、棚户区改造，鼓励社会资本参与；加快推进公租房、廉租房并轨运行，到十二五末，住房保障覆盖率达到23%；加快单位职工住房权属登记工作，对不同历史时期建设的单位职工住房，要简化办事程序，及时依法予以登记；大力促进二手住房市场交易，已办理房屋权属登记的单位职工住房上市交易时，任何单位不得擅自违规设置限制条件，其个人产权取得时间以房改部门批准售房时间为准。

新政一出台，便迅速在行业内掀起轩然大波，引起了业界的广泛关注，一片叫好声、欢呼声，可谓众望所归。与此同时，关于新政之下楼市后市如何发展，是否会带来楼市升温?西安市场是否会产生传导效应迎来暖秋？房价会不会涨等焦点问题的推断和猜测不断，且众说纷纭。

西安交通大学房地产研究所所长杨东朗认为，政策是让商品房发挥市场作用，放开限购让被限制需求得到释放，让市场更加健康。陕西联商合元商业地产顾问有限公司总经理弋丁卫认为，限购全部放松，可以肯定这是一个积极的市场信号，无论出于哪一方面考虑，后市都会有一个好的反应，刚需或许反应不会太大，但对改善型的大面积和豪宅项目，一定会成为一针强心剂。

陕西省房地产研究会会长王圣学则表示：“我们希望政策的放松，但也不对放松限购抱有过高期望，西安的房地产市场相当稳定，西安需求不旺盛，存量过高；限购放松了，限贷“紧箍”仍在，不能很好地释放刚性需求。所以，我们也要呼吁银行对房贷给一定优惠政策。”

易道顾问副总经理张计卫则称，限购取消后会对去库存产生积极促进，从根本上难以扭转市场颓势，但整体来看，取消限购后交易环节变得顺畅，能局部扩大部分客群，对市场产生一定的促进作用，开发商积极的价格策略才是应对当前市场的最终利器。业内人士张总也认为，目前全面取消限购是对市场给予了希望，使大家对楼市后市的发展信心提升，大家都希望这个行业能尽快复苏。

对于不少市民担心“限购政策取消是否会令房价上涨”的问题，杨东朗教授认为，当前西安楼市库存量还在持续增加，整体宏观经济处于疲软状态，房价并没有太大的上涨空间；而西安的房地产市场一直以来又都处在一个平稳发展态势，因此后势即使房价涨幅，也将在可控范围内。陕西省社科院经济所副所长吴刚也认为，取消限购后，短期内不会出现购房潮和涨价风，但长期来看，西安房价可能会有小幅上涨，市场趋于消费理性，房产的价格趋于稳步上升的一种态势。

抢占先机行动

业内期待金九银十

取消限购其实也就是将楼市全部回归市场，此次全面松绑，恰逢金九银十，开发商的政策又将怎样调整，能否成为传统销售旺季的催化剂？记者深入了解到，不少开发商已经摩拳擦掌，开始抢占先机，行动起来了，期待在“金九银十”赚个钵满盆溢。

据了解，红头文件刚一落地，万科首先发来“贺电”，名为“贺限购取消到万科抢房”。“贺电”介绍说，2014年8月28日—8月31日，凡在活动时间内到访万科任意项目案场，均可获得100元购物卡一张。消息发布不到一天，便得到了3109位购房者关注。荣华集团也携手旗下荣华·碧水蓝庭、荣华·北经城推出优惠，其中荣华·北经城39-166㎡清盘特惠，5900元/㎡起。

大华携手银行推出团购周优惠活动，抄底曲江就在大华。曲江墅质公园大盘，大华·曲江公园世家106-160㎡公园墅质华宅现5180元/㎡，参与银行团购可享四重优惠，一重70年物业费，二重专享团购较18000元抵80000，三重优惠老带新额外优惠1%，老客户赠送两年物业费。四重专享银行团购周优惠活动优惠2%。中铁·缤纷新城也火爆开启一期最后2#号楼交3000抵50000认筹，曲江近300万㎡城市综合体金辉世界城，也释放公园大道组团7000元/㎡起的消息，晶城秀府也针对限购松绑开启优惠活动，城墅府墅II产品，买一层得三层，买95㎡得252㎡7房4厅4卫，上跃阳光双露台，下跃赠送30-119㎡私家小院，认筹即享2万抵10万优惠，成交再送70年产权豪华车位及私家储藏间。

9月4日，金地湖城大境“全民卖房”也将盛大启动，近200名经纪人将走进全民卖房的行列，天朗蔚蓝东庭、雅居乐·铂琅峯等项目也开启团购优惠。限购松绑政策下，目前各路开发商已做足准备开始放手一搏，“金九银十”传统销售旺季能否如约而至。我们一致期待，而战果如何，则更有待市场检验。

西安限购放松效果有限 市场翘盼房贷放松

进入传统的“金九”月，西安楼市也迎来了自9月1日起全面放松限购的正面消息。这一消息的释放无疑让低迷了很久的西安市场得到了一些信心，记者时间和业内人士见面或致电，当提及这一消息时，业内专家、开发企业都表示这会让他们对后半年市场的预判得到一些积极因素，但语气中总会透露些许“麻木”。

限购松绑前几日楼市反应冷清

近日，有媒体实调了限购放松首日西安部分楼盘销售现场后表示看房者寥寥无几，仍以自住为主，楼市表现依旧冷清。事实上这样的市场反馈与业界人士的市场效果预判高度一致。

虽然西安对限购进行放宽，但并不涉及信贷、税收问题。“这相当于在购房准入条件上降低了，但二套房还是6成首付，贷款利率仍在上浮。”西安某代理公司负责人认为，除非能一次性付清房款，否则不太可能出现销量猛增的情况。

“政策是让商品房发挥市场作用，放开限购让被限购的需求得到释放，让市场更加健康，西安市场供略大于求，需求释放不会对市场产生影响，价格不会大涨。”西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示。

昨日上午，记者走访了一些楼盘销售人员，他表示在销售过程中他会告诉有意向的客户，虽然外地人购房不需提供社保、纳税证明，但在申请贷款时仍需提供上述材料，就有购房者表示：“如果这样，放松限购不是形同虚设吗？”

“取消限购后前两天，销售情况没有好转”，一位楼盘销售人员告诉本报记者，“我认为取消限购在短期内对行业不会造成太大的影响”。

在放松限购之后，坊间流传的一组照片上显示不少楼盘正在密谋涨价，有些房源每平方米涨价200元，也有一口价房源上调10万元的。但据业内人士分析，此举有做噱头的嫌疑。

西安大中小开发商代表与记者沟通后在看待这一政策的市场反应有了统一的看法：限购放松，让他们看到了一些信心，但大市场的复苏需要组合拳的配合，而放贷政策正是他们最翘首期盼的一项。

坊间传言房贷政策将放松

短期市场的反应以及经过多方的沟通后，业内人士纷纷认为放松限购不是楼市好转的决定性因素。从某些角度来看，房贷放松好像成为目前扭转市场最为有效的关键。

但房贷政策并不是单一因素决定的，正如杨东朗教授所言：“限贷不是地方政府可以决定的，限贷是由央行来决定的”。

之前，商业银行对于房地产信贷采取的政策可以用9个字来形容，即“控总量”、“调结构”和“严监管”。目前三四线城市已经停贷，二线城市大体停贷，一线城市还好。

而在今年5月14日，央行副行长刘士余主持召开了有15家商业银行代表参加的住房金融服务专题座谈会。会议的主题是研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务。普通购房者房贷难的问题终于受到监管层的关注。

近日，中国社科院金融研究所研究员易宪容：“最近政府一直鼓励银行增加中小企业融资，强制银行更多地向住房贷款融资，甚至于向购买者实行更为优惠的信贷。

而就在记者发稿前，坊间传言招商银行内部人士表示，招商银行已经内部发文，确认房贷政策放松。此消息未通过官方渠道发布，但据业内人士表示，房贷政策放松是“早晚的事”。