西安楼市下月起取消限购 房地产“金秋”到了吗

8月29日下午，西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，宣布自9月1号起，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。至此，西安市执行三年半的限购政策全面取消。

《通知》包括5个方面9项措施，在优化住房消费环境方面，提出将充分发挥市场对资源配置的决定性作用。坚持市场需求为导向，积极满足多方面的住房需求。自2014年9月1号起，凡在本市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。

除了取消限购以外，《通知》还包括大力推进城中村、棚户区改造，鼓励社会资本参与；加快推进公租房、廉租房并轨运行，到十二五末，住房保障覆盖率达到23%；加快单位职工住房权属登记工作，对不同历史时期建设的单位职工住房，要简化办事程序，及时依法予以登记；大力促进二手住房市场交易，已办理房屋权属登记的单位职工住房上市交易时，任何单位不得擅自违规设置限制条件，其个人产权取得时间以房改部门批准售房时间为准等。

对于取消限购，经济专家认为这是大势所趋。据房管部门统计，今年1到7月西安市商品房销售面积929.07万平方米，同比下降6.10%，其中住宅794.28万平方米，同比下降5%。受信贷紧缩等多种因素影响，市场观望情绪浓厚，交易的活跃程度明显降低，加上商品住房的库存量持续增加，市场的风险也在逐步累积。取消限购是对房地产经济的微刺激，但不限购不代表放任自流。

陕西省社科院经济所副所长吴刚：我们下一步不动产的登记以及房产税的开征，为我们市场调解，市场手段政策的发力，奠定了关键性因素，这样房产的消费，出现一种回归理性，因为政策没出台大家预期不太好，那么投机的泡沫在缩小。

专家分析，取消限购后，短期内不会出现购房潮和涨价风，但长期来看西安房价可能会有小幅上涨。

陕西省社科院经济所副所长吴刚：我的研判，市场趋于消费理性，房产的价格趋于稳步上升的一种态势。

昨日下午，西安市住房保障与房屋管理局发布了《关于促进房地产市场持续健康发展有关问题的通知》，宣布自9月1日起，凡在西安市区域内购买商品住房和二手住房的，不再申报户籍和原有住房情况。

这意味着，在7月28日取消60㎡以下住房限购之后，西安楼市松绑力度再度升级，执行三年半的限购政策全面取消。《通知》包括5个方面9项措施，除了取消限购之外，还包括：

大力推进城中村、棚户区改造，鼓励社会资本参与；

加快推进公租房、廉租房并轨运行，到十二五末，住房保障覆盖率达到23%；加快单位职工住房权属登记工作，对不同历史时期建设的单位职工住房，要简化办事程序，及时依法予以登记；大力促进二手住房市场交易，已办理房屋权属登记的单位职工住房上市交易时，任何单位不得擅自违规设置限制条件，其个人产权取得时间以房改部门批准售房时间为准；

健全完善房地产市场长效监管机制；严厉打击房地产开发企业、中介服务企业和从业人员的违法违规行为；

健全房地产市场预警预报体系，及时发布市场运行权威信息，增强市场透明度，稳定市场预期；

深入正确解读政策措施，引导开发企业合理定价和居民理性消费。

>>两大疑问

会带动更多人购房？

“全面取消在意料之中，虽然来得有点迟，但也还不错，是明显的利好。”陕西省房地产研究会会长王圣学表示，西安已经从卖方市场转为买方市场，房价趋于稳定，这次政策一出会鼓励更多人购房，特别是有改善住房条件需求的市民，不需要提供太多证明就能买房，会带动楼市销售好转。

地产评论人士王建红认为，让房地产回归市场的想法无可厚非，从理论上讲有利于开发商“金九银十”增加销量。但单纯为迁就市场而取消限购，希望刺激更多市民买房来助推经济发展有些理想化，目前观望的购房者还是比较多。

西安南郊一家楼盘的置业顾问王先生说，全面取消意味着外地人可以随便买，就看有没有经济实力。“希望这次全面松绑能带动销售，提成就会多一些。”

房价会涨还是会跌？

8月初，中指研究院公布了2014年7月份的百城价格指数，其中西安7月份房价7121元/㎡，比6月份下跌了1.83%。

王圣学表示，西安房价一直比较稳定，加之开发商希望加快销售回笼资金，不会贸然涨价。当然，不排除一些知名品牌和优质楼盘销售火爆，价格略有上涨，但不会出现大幅上涨。

“我觉得房价会继续下降。”地产评论人士李连源表示，西安只是限购取消，还得看有没人愿意买、有钱买。从大环境来看，房价已经进入下降通道，购房者对房价的预期是下降，观望情绪更浓厚，而且政府部门时隔一个月连续松绑限购，说明房地产销售情况很严峻了。开发商降幅到位才能以价换量。当然了，优质、性价比高的楼盘价值还会得到彰显。

>>为啥取消限购

前7个月房价涨幅呈下降趋势市场信心已严重受挫

西安市房管局产权市场处有关负责人介绍，今年1~7月西安市商品房销售面积929.07万平方米，同比下降6.10%，其中住宅794.28万平方米，同比下降5%。从国家统计局发布的房价指数看，1~7月各月商品住宅售价同比上涨分别为10.7%、10.1%、9.2%、8.5%、6.9%、5.9%、4%，价格上涨幅度明显呈现下降趋势。

“虽然楼市整体健康稳定发展，但受经济下行和信贷紧缩等多种因素影响，市场观望情绪浓厚，交易的活跃程度明显降低，加上商品住房的库存量持续增加，市场的风险也在逐步累积。”该负责人表示，诸多因素造成西安房地产市场信心严重受挫。7月底，西安市房管局出台3项措施对楼市进行“松绑”，“但要充分发挥其利市作用，还需要一定的时间。”

楼市去库存的压力较大

西安市房管局产权市场处有关负责人说，目前西安房地产市场的发展受到4个因素的影响：购房者不再盲目跟风投资房产项目；楼市去库存量的压力较大，消耗时间较长，供需矛盾加剧，影响市场发展；保障房的建设力度很大，解决了一大批中低收入群众的住房需求；金融机构为了保证资金安全，信贷收紧，税务部门也加大管控力度，市场发展多少会受到制约。

那么西安房地产库存有多少呢？需要多长时间才能消化呢？

“截至今年7月底，西安商业地产库存去化周期已升至86个月，还在周期往下行。住宅库存情况暂时没数据，但总体来说库存量比较大。”西安房地产信息网副总经理李宇兵说，“下半年甚至到明年，房地产企业的首要任务都是去库存。”

上海某房地产研究院研究员严跃进告诉华商报记者，根据他们的库存报告，西安7月份商品住宅库存量为1832万平方米，环比下降4%，同比增长19%。“如果库存积压太多，中小房地产企业有可能出现资金运转困难的尴尬。”

>>各方反应

房企：希望银行支持放宽信贷

昨日下午，在宣布取消限购政策后，西安多位房企代表表示，此举虽然意在救市，但就目前西安房地产市场的现状而言，很难起到救市的效果，“现在最主要的是要挽救市场信心。”一位房企负责人表示，目前西安的房价每况愈下，想买房的人会一直观望，房企则希望适当溢价以挽回损失，这两者之间的博弈，只会让房地产市场继续冷清。另一位房企代表认为：“就算政府不限购了，但银行在经济下行的大趋势下，只会收紧信贷。你想买房，不贷给你，或者就算放贷，也提高首付门槛儿，很多普通老百姓都买不起房。所以，此次取消限购，还需要金融机构支持，放宽信贷才能见效。”

记者走访：西安各银行信贷政策暂未变动

华商报记者采访发现，西安各银行房贷政策目前并无变化。大多数银行首套房首付比例三成，执行基准利率；二套房首付六成，在基准利率基础上上浮10%到20%不等。

西安市南郊一家楼盘的置业顾问王先生，在咨询了合作银行个贷部经理后告诉华商报记者，目前二套房贷，四大行一般在基准利率基础上上浮5%~10%，商业银行上浮10%~20%。

“全面取消限购以后，银行会评估政策对行业的影响，之后才会调整信贷政策。”西安一位不愿具名的股份制银行人士说，去年下半年以来，银行对个人住房贷款和整个房地产信贷都在收紧，“是否放开要看银行评估结果”。

有人想立即买房有人要再等等

“我们外地人买房更容易了。”家在陕南的张先生目前在西安上班，准备今年买婚房。上周六，他去西安高新区几处楼盘看房，置业顾问问他是不是西安户口、社保缴了几年，还让带上户口本和身份证查询有无购房资格。得知西安不再限购，他很高兴。“在高新区看上一套房，三室一厅，110平米将近70万，就看去银行能不能贷到款。”

80后的邵先生也准备今年买房。他认为西安全面放开限购后，房价不会大涨，“市场短期会波动，但总体供大于求”。他说如果10月以后房价没啥波动，就在年底买房，如果有波动就再等等。

本版稿件除署名外由华商报记者景冀黄涛采写

>>相关新闻

杭州贵阳昨也宣布解除限购

昨日17时许，杭州市房管局宣布，从8月29日零时起全面解除楼市限购。购买杭州主城区140平方米以下住房（含商品住房、二手住房）不再提供住房情况查询记录。

此外，贵阳当地媒体昨日消息称，贵阳市从9月1日起停止执行住房限购措施。届时，无论是本地户籍或外地户籍，在贵阳购房都将不再受房屋套数的限制，也不再需提供房屋套数证明和纳税证明等文件。不过，贵阳并未出台与放开限购相配合的购房信贷等支持政策。

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46个限购城市中，已有30多个松绑

人民日报：为何各地纷纷取消限购

8月22日，《人民日报》刊发文章，对当前很多城市取消限购的做法进行了深度解读。《人民日报》认为，土地财政吃紧，地方债还债压力陡增，导致地方政府松绑意愿强烈。

6月26日，内蒙古呼和浩特打响地方楼市限购松绑枪，截至目前，在46个限购城市中，已有30多个松绑，只剩北京、上海、广州、深圳、南京、三亚等尚未松绑。

《人民日报》称，解除限购对楼市拉动效果有限，价格、供应量是促成部分城市楼市短期反弹的决定因素。天津、长春、温州等地解除限购后，楼市依旧趋冷，其中温州7月商品住宅成交量环比下跌18%。

有专家认为，目前楼市转冷是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档。因此，仅靠限购松绑难以拉动市场成交。那么，地方政府为何急着要给楼市松绑？

“今年大规模地方政府债偿还在即，地方政府肯定有限购松绑的冲动。像宁波，一天要还1个多亿的债，政府怎么会不着急？”中国社会科学院城市与竞争力研究中心研究员、宁波大学教授张慧芳感慨。

长久以来土地出让金都是政府偿债的主要途径，而今年3月以来土地市场明显降温。有报告显示，今年二季度，300个城市土地成交面积同比下降了29%，土地出让金收入同比下降了15%。土地市场降温还意味着楼市风险与金融风险、地方政府债务风险交织，局部风险可能引发系统性风险。不少地方政府出台松绑限购政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持楼市平稳运行，防范楼市风险。

实际上，信贷政策依然被认为是能够左右楼市走向的因素。链家地产市场研究部张旭分析，范围内的信贷政策并未出现明显的放松，加重了市场观望，多数松绑城市的成交量与房价尚无明显反弹，市场各方仍旧处于深度博弈之中。