资金吃紧炒家纷纷离场 "断供弃房"传递了什么信号?

近期，浙江杭州、温州等城市陆续出现“断供弃房”的案例。即购房者停止支付按揭贷款，将缩水房产甩给银行。

在许多地方的楼市下行、房地产商家“千方百计去库存”的当口，“断供弃房”重现市场，案例从几十起到上千起不等。这一现象传递了哪些信号？会给个人投资者、银行及房地产市场带来哪些影响？

资金供应吃紧 炒家纷纷离场

一位黄姓的投资者2010年在杭州购买了一套商品房，向银行按揭贷款323万元，期限为15年，利率为当时基准利率上浮10%。还贷3年之后，黄某因无力按期支付本息，被银行告上了法庭。

法院审理后，判令黄某继续支付尚欠银行的本息及罚息计290余万元，银行对抵押房屋有优先的受偿权。记者注意到，黄某当时与他人在该楼盘还购买了另一套房屋，也面临着同样困难，因而出现了“断供弃房”。

据当地媒体报道，由于个别楼盘房价“大跳水”，杭州等地相继出现业主“断供弃房”现象。记者调查发现，杭州出现“断供弃房”现象，主要是因为购房者资金供应吃紧，无法继续还贷，该现象多发于“炒房客”群体。

浙江一家国有银行风险管理部负责人表示，“炒房客”受楼市持续下行的影响，手持房产难变现而被“套牢”，资金吃紧情况比较普遍，当无力还贷而又“出货”无望时，他们只好承担赔本又赔息的风险。

在房价同比连跌34个月的温州，目前按揭贷款中出现“弃房”的案例41起。与商品房抵押贷款(炒房者)近千起“弃房”案例而言，虽然是“小巫见大巫”，但与去年同期相比仍增加不少。

业内人士表示，虽然没有证据显示“断供弃房”有进一步蔓延之势，但随着楼市的持续下行，尤其是在一些遭遇楼盘“爆炒”的区域，无力还贷导致“断供弃房”现象很可能增多。

按揭风险上升 还贷意愿下降

专家认为，从目前情况看，“断供”是原因，“弃房”是结果。这说明在楼市下行期间，原本被当成“优质资产”的个人住房按揭贷款可能暗含着未被注意到的风险。

据分析，部分区域的房价回落明显，影响了投资者的还贷意愿。此前一些商业银行对购房者信贷资格审核不严，甚至默许其收入状况造假，以及评估注水等行为，在一定意义上掩盖了购房者真实的信贷能力。

从“断供弃房”的案例看，不管是“供不起”还是“甩包袱”，结果都是损失惨重。不仅房子没了，首付、月供也“付之东流”。如果房子抵掉还不足以支付银行贷款的话，也会在个人信用记录中留下“污点”。

杭州一家股份银行个人金融部负责人表示，在房价上涨期，个人无力还款可通过出售房屋来缓解压力，而在楼市掉头向下的情况下，一旦无力还款，房子难以出手，即使出手也会缩水，其投资风险开始凸显。

业内人士认为，“断供弃房”现象给投资者特别是“炒房客”敲响了警钟。购房应该量入为出，不能盲目承担超出个人偿还能力的贷款，而要结合收入情况量力而行。

财经评论员叶檀表示，虽然房产目前依然是风险较小、较高的贷款品种，但“弃房”已使“信用裂痕”显现，银行一旦成为“房东”，拥有账面资产却无法转换为现金，将会波及整个信贷市场。

限购松绑难成救市良药

目前，一些地方政府陆续放松“限购”，而银行方面的反应并不积极。

一位金融监管部门人士告诉记者，“断供弃房”会增加金融系统房贷坏账风险，“银行信贷质量跟房地产信贷质量高度正相关，商业银行今后可能不再把房贷当作优质贷款了。”

对于银行而言，严格审批住房信贷才能化解未来“被迫当房东”的风险，这已成为多家银行的共识。业内人士认为，房地产抵押贷款的率和额在上升，也成为下半年重点防控的风险。

尽管一些地方出台措施促进房地产市场回升，但“限贷”松绑却难获银行回应。就银行而言，前期“高杠杆”带来的按揭风险需要尽快消化，同时继续对个人住房按揭贷款实施从紧政策，避免出现新的风险。

国际评级机构惠誉实时发布报告称，要警惕中国房地产松绑限购之后投机再起。一旦宏观管理层全面放松限购和限贷，被压抑一时的市场投机需求可能反弹。

弃房断供在内地多个城市出现 业主称无力还款

楼市景气不见好转，不断有城市松绑“限购”，个别业主也开始失去信心“弃房断供”。

近日，21世纪经济报道获悉，五六月末，浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款未还而被银行起诉的案例。这些案件中，业主大多声称“无力还款”。

目前尚无更多数据显示，“弃房断供”成为普遍现象。但是，监管部门早已做出预警。

有媒体报道称，5月12日，央行副行长刘士余主持召开住房金融服务专题座谈会，讨论当前差别化住房信贷政策。会议透露出的信息是，为防止购房者因为房价下跌而断供，央行要求银行优先确保住房贷款。

而在两周前，银监会主席尚福林在上半年银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上也表示，“部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险需高度关注。”

某股份行杭州分行的人士认为，弃房断供只是比较严重的现象之一，房价下跌后有意见的业主非常多，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。

业主自称“无力还款”

21世纪经济报道记者了解到，总部设于广东的某股份行杭州西湖支行近期起诉了同一楼盘的三位业主，均已出现个人住房按揭贷款违约。其所购房屋均是杭州昆仑之都房地产开发有限公司(下称昆仑之都)开发的以“公馆”命名的高档楼盘。

判决书显示，2010年该行向业主章某某发放了310万元的贷款用于购买该房屋，贷款期限20年，贷款利率为基准上浮10%。以房屋设立抵押担保，并要求开发商昆仑之都承担连带担保责任。

贷款发放后，章某某自2013年9月21日起便未按约定期限按时偿还本金，截至2013年11月尚欠银行贷款本金288万元，利息5万元。章某某违约后，银行便宣布贷款提前到期，并将其诉至法院。2014年3月，杭州市西湖区法院受理该案。

该行起诉的另两起案件，业主均是黄某某和赵某某。也就是说，他们起码在该楼盘购买了两套以上的住房。购房时间均是房价较高的2010年，贷款金额323万元，期限分别为15年和30年。业主自2013年9月和12月起便没有还款。

业主在法庭上答辩称，“对借款事实无异议，目前无力还款。赵某某已经支付了三年多的利息，银行再主张违约金不合理。希望昆仑之都能履行保证责任向银行归还贷款，然后再将所购房屋退还给昆仑之都。”

某国有大行南京一支行长也对21世纪经济报道坦言，“目前南京还没有出现类似情况，不过贷款率和额在上升。我们下半年压力很大!”

该行长表示，“楼盘有降价，有业主投诉，但大跌还没有。小微企业主所买的大户型和别墅估计是未来产生不良的主力，还有部分刚需但企业效益不行的贷款人”。

某股份行杭州分行的人士却认为，弃房断供只是比较严重的现象之一，房价下跌后有意见的业主非常多，有的开发商迫于压力就会给出一些补偿措施，比如赠予车位或者返还一些装修款。

杭州并不是个案。

正如本文开头提及，江苏新沂市有多个农业银行起诉客户按揭贷款违约的案子，涉及不同的楼盘和开发商。比如，农行新沂市支行于2010年6月贷款42万元给姜某和韩某夫妇购买一套总价为60万元的住房，其中首付款为16万元，贷款利率为4.75%，贷款期限20年。截至2014年6月，借款人已经3期，尚欠银行借款本金38.6亿元，利息2.3万元。

此前也曾有媒体报道称，在民间金融高度发达的温州，截至2013年7月末，各类“弃房”案例595例，按揭贷款不良余额为41277万元。其中，因个人住房按揭贷款断供出现“弃房”15例;因经营困难无法偿还贷款，而对抵押房产“弃房”的有580户。

总现价低于贷款本息?

以上述报道中的黄某某等为例，按2010年银行贷款基准利率上浮10%，贷款30年总额323万元计算，贷款人需要归还的贷款本息总额为754.5万元，其中利息431.5万元。

本报记者以购房者身份询问时，杭州链家地产的一名员工表示，根据不同户型和楼层，上述公馆目前的价格约39000/㎡，一套175平米的房子，总价格约在688万元。也就是说，目前一套175平米的房子，市场价要低于4年前银行贷款的本息总额754.5万元。

而当记者以业主身份准备卖房时，链家地产另一门店员工表示，该公馆“今年以来成交价33000万元/㎡，均价36000-37000元/㎡，放开限购后涨了一点，挂牌价也可以是42000元/㎡”。

另一家中介机构人士表示，该房产是杭州位置、交通都比较好的“豪宅”，面积都有170多平米，大的还有300多平米。目前价格约在42000元/㎡，2013年8月至今年3月，价格都在5万元/㎡以上。

记者以购房者身份致电开发商昆仑之都时，该公司员工表示房价并没有大幅下跌，目前价格在37000元/㎡左右，相比2010年也并没有下跌。

还有房地产中介机构人士表示，杭州的二手房价下跌幅度小于一手房，二手房每平米跌幅约1000-3000元，而一手房跌幅在7000元，平均也跌了5000多元。

上海某房地产研究院数据显示，1-6月份，商品房成交均价同比下降0.8%，较1-5月份加大0.1个百分点，其中住宅成交均价下降1.5%。即使是在横向比较，杭州也是房价下跌幅度较大的城市。今年2季度成交均价为15389元，与去年同期相比下降了12.2%。

专家认为“弃房不可取”

至于上述楼盘业主违约“弃房”的原因，开发商昆仑之都法务部人士表示，“我们不清楚，那要问业主自己。”

前述中介也表示，“这些豪宅购买时价格多在600万以上，1000多万的也很多，很多人购房也是为了投资。现在房价跌了那么多，每个月要还的贷款都是几万元，未来还要还几百万。所以不少人觉得，长痛不如短痛，就算亏损一些首付和已经支付的利息，也还是扔给银行算了。”

业内人士认为，除了房价下跌，持有住房价格远低于个人继续要交纳按揭贷款的价格，导致房屋变成“负资产”出现主动弃房外，更有可能是购房者自身财务出现问题，或者炒房团资金链断裂而“断供”。

房地产研究院研究员严跃进认为，按揭贷款违约现象增加，有几个原因。一是部分区域确实出现了房屋价格下跌幅度大于按揭贷款的额度，进而使得此类住宅业主的还贷积极性下滑。

二是此前商业银行对购房者的信贷资格审核不严。从实际情况看，很多银行给购房者的评估过程中，往往面临打分不严、评估值注水的情况。最典型的就是购房者的收入状况，其实是可以造假的。这往往使得按揭贷款的能力被虚假抬高，进而使得后期的还贷面临压力。

严跃进认为，房价下跌，确实会给客户的违约提供了理由。“从契约订立的角度看，买卖双方都是本着公开公平的原则签订协议的。既然允许房价上涨带来的利好存在，也就允许房价下跌的风险存在。只有这样才是一个公平的交易机制。所以从这个角度看，法律和道德的约束下，弃房潮并不会马上出现。但确实要警惕这样一种压力。”

不过从法律的角度，因为房价下跌而“弃房”拒还银行贷款似乎并不可取。

北京市立圣律师事务所刘伟律师也表示，住房按揭贷款一般以房产作为抵押，业主贷款不还被银行起诉到法院后，如果业主没有其他资产可以偿还贷款，法院通常会拍卖房产。拍卖所得的资金银行作为抵押权人顺位受偿。如果足够偿还银行贷款本息和违约金的，剩余的会返还给房主。如果拍卖得的资金不足以偿还银行贷款的，法院还会追缴业主的其他资产来偿还。