一线楼市"压力山大" 限购还能坚持多久

7月以来，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，但楼市去库存仍“压力山大”。

国家统计局13日发布数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。其中，住宅待售面积增加541万平方米。

库存增加主要缘于销售的不畅，数据显示，1~7月份，商品房销售面积同比下降7.6%，降幅比1~6月份扩大1.6个百分点。其中，住宅销售面积下降9.4%。商品房销售额下降8.2%，降幅比1~6月份扩大1.5个百分点。其中，住宅销售额下降10.5%。

分区域看，1~7月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.8%，降幅比1~6月份扩大1.5个百分点;销售额下降15.2%，降幅扩大1.2个百分点。降幅均明显高于中西部。

这也意味着，东部沿海大城市受到冲击更大，此前在二三线城市普遍出现的楼市调整已经蔓延到一线城市和核心二线城市。

上海一房地产研究院研究员告诉《财经日报》，去年东部地区市场反弹很厉害，但今年市场看跌情绪逐渐浓厚，所以落差很大。尤其是一线城市，其成交量和规模比较大，但一直未松绑限购。

上海一房地产研究院报告显示，7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为16.4、18.1和26.1，相比6月份都有所上升。相比来说，一线城市的存销比上升幅度。观察历史数据，可以看出一线城市存销比再创新高。

在去库存压力下，即便像广州这样的一线城市，也在加快降价促销的步伐。13日，位于广州番禺的万科欧泊楼盘一位销售告诉本报记者，目前该盘有东向的80平方米两房户型，价格在15000元~16000元/平方米，比去年开盘价低2000元/平方米左右。

严跃进称，一线城市成交量已略低于2011年二三季度的水平，其库存已保持连续6个月的环比正增长。高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大，不排除在限购政策上进行微调的可能。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，目前楼市依然处于调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，增长空间有限。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，因此7月以来虽然救市密集，但效果有限。

销售市场的不振也影响到了房地产企业的开发进度。数据显示，1~7月份，房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1~6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点。7月份，房地产开发景气指数为94.82，比上月回落0.02个百分点。

在外贸出口受阻、内需开拓尚需时日的情况下，投资对经济增长十分关键。而在固定资产投资中，房地产投资又占相当大的比重，因此房地产投资的下滑也拖累了固定资产投资增速。

国家统计局分析，固定资产投资增速略有回落，其中一个原因是今年以来房地产市场降温明显，房地产开发企业存在较强的观望心态，投资活动更趋谨慎。初步计算，因1~7月份房地产投资增速回落，影响全部投资增速回落0.1个百分点左右。

严跃进说，房地产开发投资下滑，会进一步拖累固定资产投资，对于楼市经济、城市经济都有负面效应。尤其对于房地产权重较大的城市和地区而言，楼市降温对区域经济的影响更大。这也会促使这些地方加快救市步伐，力度也随之升级。

香港首富李嘉诚自去年以来，不断在内地出售其早几年投资的楼盘，每一次都在市场上引起激烈的口水争执。但是，李嘉诚的售楼行动并没有因此停下来，实时消息称，李嘉诚持股的新加坡地产基金亚腾资产管理公司，目前正在洽售上海虹口区的一幢写字楼——盛邦国际大厦，交易价约为15.4亿元。李嘉诚的这一行动，再一次引起舆论的关注，这是否意味着李嘉诚已对内地房地市场的前景看淡？

舆论产生这种疑问，并由此质疑李嘉诚接连不断的售楼行动，一个直接的原因是内地房地产市场自去年以来，已经结束了前几年那种势如破竹的房价上涨趋势，最近几个月甚至已有多个城市的房价出现了下跌，而且尽管房价已经下跌，也未能吸引买盘，说明即使是刚需购买者，对未来房价的走势仍抱有下跌预期。而李嘉诚作为一个成功的投资家，在香港这个国际市场中心经历了多次投资品的上涨和下跌，对市场走势的认识自然高于一般人，因此他在内地市场上的售楼行动无疑强化了人们对未来房价将进一步下跌的判断。

我国房地产市场形成至今已有20年左右的时间，经历了长期的房价上涨阶段，而在这个过程中，市场也逐渐形成了只有在中国才能出现的特色，这就是政府将房地产市场作为一个重要的龙头产业，让其充当了推动经济增长的重要工具，政府也通过卖地获得的收入弥补了财政资金的不足，形成了坚固的“土地财政”制度。再加上各种因素综合在一起，形成了中国房地产市场的鲜明特色，其投机投资功能屏蔽了居住功能，中低收入阶层难以解决住房问题，终于引发了被称为“史上最猛”的本轮房地产调控。

但是，这一轮调控并未触及地方政府在房地产市场中的利益，因此，在持续数年的调控终于开始见到效果的目前，地方政府很快推出了五花八门的救市举措，除了普遍取消限购政策以外，已经开始直接动用财政政策鼓励购房。就在最近几天，福建省和湖南省政府先后推出了房地产市场的“闽八条”和“湘五条”，其中有很多政策已经超过了在本轮房地产调控之前地方政府支持房地产市场政策的力度。尽管地方政府的这种做法招致舆论普遍批评，但值得注意的是，中央政府并未对此叫停，由此可见，在经济增速难以提升的背景下，无论是中央政府还是地方政府，都不希望房价快速下跌，导致对经济运行产生更大的破坏力。在这样一种情况下，要求房价出现大幅度下跌，是不现实的，认为中国房地产市场将出现“崩盘”，更是等同于梦呓。

那么，房地产市场是否会重现以往那种房价凶狠上涨的情景呢？应该说也很难。这是因为，目前各地的房价虽然出现了下跌，但经过多年的上涨，房价从其值来说仍然处于高位，继续上涨的动力已经大为减弱。更重要的是，在经济转型以后，中国的经济已经不会再保持以往那种高增长，而是要进入中高速增长的新常态，货币政策的从严控制也不支持市场上出现过多的流动性，对房地产的投资投机将不可能再获得暴利，这就是很多城市在取消限购以后未见成交量大幅上升的一个原因。而失去了这股重要力量，房地产市场也就失去了疯狂上涨的条件。

在政府再度出手的干预之下，中国房地产市场其刚刚出现的下跌趋势不会维持太久，但由于投资投机力量的消失，市场将逐步转向以刚性需求为主，房价将保持在一个相对平稳的区间。在这样的背景下来看李嘉诚在内地城市的抛售楼盘行动，这不过是他依据个人投资策略作出的一种选择，不至于对内地的房地产市场产生太大的影响。李嘉诚虽然在国内多个城市拥有房产，但相比于内地浩瀚的房地产市场，那也不过是九牛一毛。因此，李嘉诚不可能成为内地房地产市场，尤其是房价的风向标。