楼市限购松绑尺度越来越大 地方政府救市升级

8月流火，地方政府救市热情高涨，楼巿政策松绑此起彼伏。地方政府已不满足于限购放松，据实时消息，继“闽八条”后，“湘五条”也于前天出台，对此，有业内人士称，楼市降温，不仅是城市政府着急，连省一级也坐不住了。但就目前来看，“猛药”并不等同于良方，松绑并未显现出“回春”之力，多数放松限购城市楼市成交量仍旧低迷。不少专家认为松限的主要目的在于刺激成交，回笼资金，短期内，房价不会大升。

省一级出手救市

8月11日，湖南省住建厅印发《湖南省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》，明确规定将从政府回购普通商品房用作保障房源、异地购房者可申请公积金贷款以及住宅产业化建设项目，资本金监管减半等五方面促进湖南省房地产市场平稳健康发展。

就在“湘五条”出台的3天前，福建省率先发布“闽八条”——《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，限购、限贷全面放松，成为省级救市政策。

值得注意的是，地方政府已经不满足于限购松绑，开始朝着进一步刺激楼市的方向渐行渐近。7月底，成都出台了以财政补贴的方式提高商业银行放贷积极性，向金融机构对首套房实施基准贷款利率的，发放贷款金额3%的财政补助。8月5日，包头市也发布《包头2014房交会优惠政策》，规定在“包头2014房交会”期间，购买新建商品住房，给予购房人2000元/套的财政补贴。另外，购买首套新房，给予所纳契税100%的补贴，购买二套以上(含二套)新房和非住宅，给予所纳契税50%的补贴。

地方政府放松限购尺度越来越大，此类这种大刀阔斧的调整也引来部分业内人士担忧，认为从限制到鼓励，走向另一个方向，如果不把握好尺度，同样会引发新的风险，因此在调整的过程中守住抑制投机确保刚需的底线，避免市场重回2008年的老路。

在同策咨询研究部总监张宏伟看来，地方的行政调控手段并未退出，只是从打压变为扶持。从取消限购，到实施购房补贴、契税减免，以及公积金贷款，乃至干涉商业贷款政策调整，无一不是照搬2008年的行政手段，政府的行政调控思路并没有转变。

松绑非妙药销量提升有限

但跟踪各地成交量来看，放松限购也并非灵丹妙药，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。

大部分城市受松绑影响甚小，呼和浩特和济南的情况类似，均是取消限购后一周内成交量快速飙升，但一周后又迅速回落至政策调整前的水平。如济南在7月10日放开限购后，7月14日～7月20日全市成交量即突破30万平方米，日均成交超过400套房源，环比骤升85%，但次周成交量即大幅回落至11万平方米，日均成交100～200套，与去年同期相若。

有数据显示，在已取消或放松限购的城市中，半数仍未扭转颓势。其中天津、成都两个热点城市成交量环比大跌53%和42%。贵阳、福州、西安、无锡、杭州等十余座城市7月房价环比全部下跌。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，部分地方政府“救市”措施内容涉及广泛，在刺激房地产市场复苏与好转过程中确实会起到一定作用，但是，这些措施毕竟是短期“猛药”，并非楼市健康发展的良方。由于当前部分城市“救市”政策力度偏大，极有可能会造成未来房地产市场大起大落的现象发生。

专家观点

限购退潮 房价难大涨

取消限购尺度越来越大，“限购限贷”双双迎来调整曙光，不少市民开始担心，限购瓦解大潮退却之后，房价会实现报复性增长。

对此，业内不少专家认为，政策大调整暂时不会对房价产生太大影响。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，限贷对成交量的影响远远大于限购，而且房企目前的重点仍是走量回笼资金，暂不会升价。

方圆地产首席市场分析师邓志浩也认为，救市措施的升级会在一定程度上提振市场，但尽管行政手段层出不穷，可银行资金面仍然偏紧，所以房价不会有暴涨。与两人意见一致，知名房地产专家韩世同认为，一系列的动作和政策，主要还是想刺激成交，房价应该不会大涨。

而同策咨询研究部总监张宏伟则认为，要看城市具体分析，有两类楼市房价会率先回暖：一类是城市库存量偏小，市场去化周期较短的城市；另一类是人口导入型城市，并且城市需求总量较大的城市。

地方政府招数频出效果不及预期

救市措施或将升级

7日起，广东省佛山市正式放松楼市调控政策，成为该省松绑“限购”的城市。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。

虽然各地限购松绑已成趋势，但从效果来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷。专家认为，地方政府救市措施有升级趋势，“限购”松绑之后或转攻“限贷”等措施。如果贷款环境有效改善，其对楼市的刺激作用将大于放松“限购”。

地方政府“救市”招数频出

实施三年多的楼市“限购令”正在多地以各种各样的形式退出历史舞台。据记者不完全统计，截至目前，已经有36个城市在限购方面有不同程度的松动，几乎占到全部46个限购城市的八成。

4月28日，广西南宁市房管局发文放宽北部湾经济区内的户籍居民家庭在南宁市的购房条件。业内普遍将其解读为“份由官方正式发布的楼市限购调整”；6月底，呼和浩特正式发文取消楼市“限购令”，成为全面“破限”的城市。此后，多地纷纷跟进。

从刚开始的“遮遮掩掩”逐渐变成明确发文，近期出台的“救市”政策花样也在不断翻新。记者梳理各地楼市新政发现，目前地方政府的“救市牌”主要分三种类型：

种是“全面松绑型”，以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市，目前已明确全面松绑“限购”。

第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等代表的城市，采取了局部放开的方式，即对大户型住宅交易不再设限。如杭州仅对余杭、萧山两区取消限购，主城区限购则只对140平方米及以上住房实行“有针对性”放开。

第三种是“曲线救市型”，如有的地方以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。南宁、呼和浩特、海口、武汉等城市相继出台了类似政策，如海口强调，购单套房120平方米以上可落户5人。安徽滁州则对符合一定条件的购房者给予补助。

河北省政府出台政策，对居民自用首套房实施利率优惠政策，并对个人购买家庭住房实行减半征收契税等政策，这也是国内省级楼市指导意见。

限购松绑难解地方之渴

在本轮楼市的调整潮中，地方政府在救市上表现得颇为积极。但CRIC研究中心对20个放宽限购的城市近期成交情况监测发现，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。

CRIC研究中心研究员杨科伟表示，到目前为止，20个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后，商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是，这些单周成交量冲高城市的政策发布形式均为明文放宽，如呼和浩特、济南、南宁等。以济南为例，在7月10日放开限购后，7月14日－7月20日全市成交量即突破30万平方米，日均成交超过400套房源，环比骤升85％，但次周成交量即大幅回落至11万平方米，日均成交100－200套，与去年同期相若。

易居中国执行总裁丁祖昱认为，成交回升城市成交量都短期冲高后回落，或为大量往期房源集中补登备案所致。“这些城市网签量的短期暴增，并非来自于当期的市场成交，而是由于大量的往期成交房源集中补签所致，因此在明文放松限购后，这些城市会出现成交量冲高回落的现象。”