银行房贷继续紧缩 多地限购放松被指无效果

46个限购城市中有24个取消或放宽了限购政策，但在市场层面，由于银行限贷依然严格，政策刺激并未有效转化为实际成交。据CRIC研究中心近日对33个城市的101家银行分支机构做的电话调研结果显示，各城市银行贷款环境总体仍然偏紧。

据了解，银行出于当前房地产市场风险和资金的考虑，对于个人住房贷款业务仍较谨慎，即使受益于定向降准，仍有近三成农商行停贷或不涉房贷。

此外，超八成银行首套利率执行基准或上浮，个别上浮20%；在二套房方面，首付要求七成的银行占20%，利率上浮超过1.1倍的银行占30%，个别上浮30%，而三套房停贷的政策并未有实质性改变。

据CRIC研究中心监测，从7月的新建商品住宅成交数据看，放款限购城市的成交量环比变动不大，市场去化速度依然在低位徘徊，并未出现明显好转；仅个别明文调整限购城市成交量回升，但成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。

截止目前，46个限购城市中有24个城市取消或放宽了限购政策。明文调整或取消限购的城市有：南宁、呼和浩特、济南、海口、西安、杭州、宁波；无明文但已放松执行城市有：合肥、青岛、温州、武汉、苏州、无锡、徐州、贵阳、天津、长春、衢州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐、福州等。

除了限购全面取消外，更多城市采取了调整措施，包括取消城市部分区域、户型限购、放松限购执行力度、放开外地居民购房套数、简化或者取消相关购房手续等。还有一些城市短暂调整后又收回政策，如沈阳和石家庄。

CRIC研究中心预计，未来跟进限购调整的二、三线城市还将越来越多，口径也会越来越宽，一线城市短期内取消限购的可能性不大，但或有微调的可能。（网易财经李芊）

“目前整体来说，市场上的资金成本有往下走的趋势，到期资金出来后有再投资的需求，供给端没有问题，需求端又比较旺盛，所以未来房贷利率这块确实松动”，华泰证券分析师林博程对《证券日报》记者表示。

“农行房贷利率优惠应该是在房贷增速放缓背景下，监管层进一步窗口指导的结果；而资本管理高级法背景下，房贷更加节约资本，也为利率折扣提供了条件。未来其他银行可能也会跟进。不过，由于银行面对的整体资金成本高于2012年，八五折优惠时代不太可能大规模重返”，瑞银证券报告指出。

央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。

报告称，2014年以来，房地产市场有所分化和调整，一些商业银行在盈利压力增大、信贷政策投向引导力度较大的情况下，倾向于将有限的信贷资源更多地配置到更高的小微企业、个人经营贷款等领域，房地产信贷投放意愿有所下降。但个人住房贷款增量占比仍处于较高水平，上半年增量在全部新增贷款中占比为15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。

高折扣时代难返

央行刚刚公布的《中国货币政策执行报告》显示，截至6月末，个人住房贷款比年初增加8704亿元，同比少增92亿元。

而央行此前发布的《2014年上半年金融机构贷款投向统计报告》中指出，截至上半年末，个人购房贷款余额10.74万亿元，同比增长18.4%，增速比一季度末低1.7个百分点；上半年增加9389亿元，同比少增239亿元。

“但个人住房贷款增量占比仍处于较高水平，上半年增量在全部新增贷款中占比为15.2%，高于2010年-2013年的平均水平。”

业内人士认为，在监管层窗口指导和政策微调叠加效应下，再加上目前银行的流动性确实较前期宽松，各家银行有望开始启动新一轮的房贷优惠政策。

招商证券指出，“农行下调上海的按揭贷款利率，具有很强的政策信号，从历史上不同时期的房贷政策来看，国有银行一般都会统一行动，收紧或者放松房贷按揭利率。银行下调按揭贷款利率的动力来自于政策导向及资金面相对宽松导致的无风险利率的下行。传导路径上可能由农行传导至其他银行，由上海地区逐步扩散到其他地区，如其他的一线城市等”。

但瑞银证券指出，由于银行面对的资金成本整体高于2012年，银行房贷利率优惠不太可能大规模重返八五折优惠时代。

“这轮房贷利率下调是政策驱动下由大行带动的，当然也要在流动性的配合下进行。但是，个人房贷业务投入产出比相对较低是事实，各家银行也不会为了配合政策而完全牺牲利润，所以略微回调可期，但要回到此前的八五折大幅优惠可能性不大”，另一位银行业分析师也坦言。

个贷与开发贷隐性连接

“我们现在很少向期房发放贷款，一般我们做二手房贷款比较多”，汇丰银行一位客户经理告诉记者，“即便是向新房发放贷款，其利率通常也比二手房要高。”

但是形成鲜明对比的是，据记者调查，多家中资银行的二手房贷款利率都比新房贷款利率要高。

“针对目前房地产市场的情况，对于期房我们主要有一个楼盘完工风险的考虑。如果是小型的开发商，资金链有可能会断掉，也许还没封顶就没办法再进行开发了，所以新房这块的房贷我们做的不多”，上述汇丰客户经理解释称。

该客户经理透露，很多大的中资银行之所以青睐于做新楼盘贷款，主要是很多房地产项目已经是银行开发贷的客户，所以连带个人房贷也都一起做了，其中蕴含的风险比较低。

有媒体报道称，今年以来，销售业绩下滑导致资金回笼较慢、融资难度的加大、开发贷和按揭贷的收紧，都令开发商的资金链进一步承压。从高通智库重点监测的品牌房企1月至6月的销售目标达成率来看，多数落后于合理目标，完成进度约为全年的三分之一。

另据统计，主要银行业金融机构房地产贷款和其他以房地产为抵押的贷款总额占银行各项贷款的四成左右，房地产市场波动将使银行近四成的资产质量承受风险。