取消限购 难以扭转济南楼市低迷局面

历经呼和浩特等数个城市先放风后否认的“躲猫猫”式的政策试探之后，济南终于打响了取消限购的枪。然而，寄望取消限购来扭转济南房地产市场的低迷局势，恐怕要事与愿违。

据了解，7月10日起，不论购房者是本地户口或外地户口，也不论购房者有几套房子，不需再提供一年以上纳税或社保证明，都可继续在济南买房，原先济南规定的限制二套房、禁止三套房的政策将完全取消。据了解，济南此前执行的限购政策在2011年3月份正式出台，到如今执行已经三年多。

今年上半年济南惨淡的房地产交易行情，无疑是该地取消限购的最重要推手。济南市住宅与房地产信息网统计显示，今年1月至6月，济南新房成交量同比下滑27.6%。从每个月的成交量来看，房地产市场传统的“金三银四”及“红五月”等都明显成色不足。按照销量与库存数据对比，济南的存销比为15.7个月，也就是说在不考虑新建商品房的前提下，按照现在的月销量水平，需要近16个月才能把库存清空。从地方财政对土地出让金的依赖程度来分析，济南也是名列前茅。地方政府对解除限购具有较强的动力。根据同策咨询研究部数据显示，45个楼市限购城市的土地财政依赖度较高的（超过80%为标准）的共有13个城市，其中济南位居第九。

放松对购买二套房三套房的身份限制，无非是希望促进房地产投资市场的活跃度，鼓励投资客进场。然而，从供需两个方面来对比，济南并非是一个供不应求的城市。公开数据显示，近五年来，济南的新增人口增速相比上一个五年，呈现出下降趋势。

济南的房地产供应近一年也在大幅增长。根据官方数据显示，济南限购伊始的2011年，月均商品住宅供应量和销售量比例为1.3:1，到了2012年，这一数字降到了1.02:1，2013年为1.27:1，而在2014年上半年，这一数字却增长到了1.56:1。也就是说有超过三分之一的新供住房没有卖出去。这两项数据均说明，到了2014年，济南市住宅供应量和销售量差距越来越大，库存越来越多。从供求关系的角度来分析，济南的房地产市场是一个供大于求的市场。

另外，限购令的解除，将向市场释放一个明确的信号，济南的房子愁卖了。对于投资来说，预期远比现实更为重要。在限购令出台后，之所以一些城市房价暴涨，与限购释放出来的供应紧张预期密切相关。一旦限购取消，无疑向市场释放了相反方向的信号。

限购解除之后的济南楼市，未必比之前乐观。

据报道，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。事实上，此前包括呼和浩特在内的多个城市已开始松绑限购。

网民认为，多个城市取消限购，一方面说明当前房市库存压力巨大，楼市下行或难以避免。另一方面也折射出地方经济严重依赖房地产业拉动，土地财政大行其道，并未转换靠房地产发展经济的思维模式。

  跟风松绑难改颓势

  网民“虎儒之风”认为，取消限购很难新增购买力：一是刚性需求大多不在限购范围内；二是炒作房产投资者，现在大多在考虑如何卖掉多套房而去国外购置；三是多数并未认真严格限购过。因此，指望取消限购就会迎来好日子，是不可能的。

  网民“谢逸枫”也认为，楼市持续低迷，一些地方政府“救市”意愿强烈，但即使取消限购，也难以逆转楼市降温大势，让房价重新大涨。因此，地方政府应该从供求关系上发力，完善政策与出台措施，而不是放松限购政策“救市”。

  经济压力催发救市冲动

  网民“笑冬-跑客”指出，从市场经济角度而言，任何对市场价格、自由交易的管制都是不应该的，因此取消限购是好事！可悲的是，政府并非出于尊重市场才做 出还权市场之举，政府这种解禁更多的是刺激房地产，防止楼市泡沫破裂，维护其土地财政利益。政府官员脑子里的计划、管制思维仍在作祟。

  网民“欧阳君山”指出，当前的大环境下，经济仍然存在下行压力，尽管中央明确提出要适应“新常态”，但地方政府对房地产业的“刺激”甚至“救市”冲动不减，过去十来年房地产业的激进发展，让相当一部分地方政府对土地财政形成或轻或重的依赖。

  过度依赖房地产业不可取

  网民“PleasecallmeJiasir”认为，通过刺激房地产的发展增加政府土地财政的收入，过度地依赖房地产业发展经济，无异于饮鸩止渴。

  网民“张庭宾”也指出，中国经济结构调整的本质是要大幅降低国家宏观管理成本，表象是房地产回归其合理价格。地方政府保卫土地财政的行为不可能逆转这个必然规律。

  网民“谭浩俊”也指出，土地财政依赖度过高，也从一个侧面反映了实体经济发展面临的严峻形势。因为，如果地方政府不对土地财政过度依赖，就会通过发展实 体经济培植税源，实体经济就不会被边缘化。反之，实体经济的健康发展，也会对社会资源的有效利用产生积极而重要的作用。